Impôts sur l'immobilier américain : loyers, property tax et revente

Un appartement en Floride ou une maison au Texas ne vous met pas face à un seul fisc, mais à quatre : l'IRS au niveau fédéral, l'État selon l'emplacement, le county avec sa property tax et l'administration fiscale de votre pays de résidence. Chacun applique ses propres règles aux loyers, à l'amortissement et à la revente. Voici comment ils s'articulent, quel choix s'offre à vous pour les loyers, quel délai conditionne toutes vos déductions et ce qu'en fait la convention fiscale de votre pays.

1Un bien, quatre administrations fiscales

Aux États-Unis, trois niveaux se partagent ces revenus. L'IRS impose les loyers et la plus-value au niveau fédéral. L'État peut prélever son propre impôt sur le revenu, s'il en a un. Enfin, le county, la ville et le district scolaire lèvent chaque année la property tax sur la valeur de la maison, que vous la louiez ou qu'elle reste vide. Ensuite, le fisc de votre pays regarde ce qui vous revient de tout cela.

Ce guide passe ces niveaux en revue un par un. Il suppose que vous détenez le bien en direct. Si vous le détenez via une société, l'imposition change ; c'est l'objet de Acheter un bien immobilier aux États-Unis via une LLC. Pour une introduction pleine d'humour avec un exemple chiffré, lisez « J'ai un petit truc en Floride… ».

2Les loyers : 30 % sur le brut ou impôt sur le bénéfice

Pour un étranger qui n'exerce pas d'activité aux États-Unis, les loyers sont d'abord un revenu courant de source américaine. L'article 871(a) de l'Internal Revenue Code taxe ces revenus, loyers expressément compris, à 30 % du montant brut. Ni les charges ni l'amortissement ne comptent. Pour 24 000 $ de loyers annuels, cela fait 7 200 $, même s'il ne reste presque rien après property tax, assurance et gestion. Le locataire ou votre gestionnaire doit retenir ces 30 % et les reverser.

L'article 871(d) vous offre une alternative. Vous pouvez choisir de traiter tous les revenus des biens immobiliers américains détenus pour en tirer un revenu comme s'ils provenaient d'une activité exercée aux États-Unis. Vous n'êtes alors imposé que sur le bénéfice, au barème progressif, après déduction des charges et de l'amortissement. L'IRS le décrit exactement ainsi dans la Publication 519 : avec cette option, vous pouvez faire valoir vos déductions et seul votre revenu net immobilier est imposé. Cela ne crée pas pour autant d'activité commerciale aux États-Unis.

Cette option a des conséquences à connaître. Elle s'applique à tous vos biens aux États-Unis à la fois, pas à un seul. Elle vaut aussi pour toutes les années suivantes, jusqu'à ce que vous la révoquiez avec l'accord de l'IRS, et après une révocation vous ne pouvez l'exercer de nouveau qu'à partir de la cinquième année. Elle se déclare par une annexe à la déclaration de revenus qui, selon 26 CFR § 1 871-10, contient la liste complète de vos biens américains, votre quote-part, leur situation et les aménagements importants.

Pour supprimer la retenue à la source, vous remettez au locataire ou au gestionnaire le formulaire W-8ECI. L'IRS le prévoit expressément lorsque vous avez exercé ou exercerez l'option de l'article 871(d). Le formulaire exige un numéro fiscal américain, et pour un particulier sans numéro de sécurité sociale, c'est l'ITIN. Qui ne la demande qu'au premier loyer paie les premiers mois 30 % sur le brut.

3Le délai dont dépendent toutes les déductions

L'imposition au net est soumise à une condition qu'aucune brochure commerciale ne mentionne. Selon l'article 874(a), un non-résident n'obtient de déductions que s'il dépose une déclaration sincère et complète. Le règlement d'application en fait un délai : la déclaration doit parvenir à l'IRS au plus tard 16 mois après sa date normale de dépôt (26 CFR § 1 874-1(b)). Passé ce délai, vous perdez vos déductions pour l'année et êtes imposé sur les loyers bruts, au barème progressif au lieu de 30 %, mais sans charges ni amortissement.

Pour les non-résidents sans salaire américain, la date normale est le 15 juin de l'année suivante (art. 6072(c)). La déclaration est le Form 1040-NR ; loyers et charges figurent sur le Schedule E. Sont déductibles les charges habituelles d'une location que l'IRS énumère dans la Publication 527, dont les intérêts d'emprunt, les réparations, l'assurance, la gestion, les charges courantes et la property tax. Pour savoir si vous êtes non-résident et quel formulaire déposer, lisez Resident ou Nonresident Alien.

Une remarque sur la résidence occupée par vous-même : la liste des déductions détaillées des non-résidents dans la Publication 519 ne comprend pas les intérêts d'emprunt d'une maison que vous habitez. Les intérêts sont déductibles dans la mesure où ils se rapportent à la location. Et si vous louez une maison de vacances moins de 15 jours par an, ces loyers ne sont pas imposés selon l'art. 280A(g), mais vous ne pouvez déduire aucune charge.

4Amortissement : 27,5 ans pour le bâtiment

L'amortissement est la plus grosse déduction d'une location aux États-Unis. L'article 168(c) fixe pour les immeubles d'habitation loués une durée d'utilisation de 27,5 ans, en linéaire selon l'art. 168(b)(3). L'amortissement débute au milieu du mois où le bien est disponible à la location ; l'IRS parle de mid-month convention. Le terrain n'est pas amorti car, selon la Publication 527, il ne s'use pas. Vous répartissez donc le prix d'achat entre bâtiment et terrain, par exemple selon l'évaluation du county.

Un exemple sans arrondi : si, sur un prix d'achat de 400 000 $, 300 000 $ correspondent au bâtiment, l'amortissement d'une année pleine atteint 10 909 $. Avec 30 000 $ de loyers, 12 000 $ de charges courantes et cet amortissement, il reste un peu plus de 7 000 $ imposables, au lieu de 9 000 $ de retenue à la source sur le brut. Les chiffres sont un exemple, le mécanisme est la loi.

L'amortissement revient à la revente. La part de la plus-value correspondant à l'amortissement pratiqué s'appelle unrecaptured Section 1250 gain et est imposée jusqu'à 25 % selon l'art. 1(h)(1)(E). Dans certains cas, l'art. 168(g) prévoit l'alternative plus longue de 30 ans. Pour un étranger, la plus-value de cession est toujours considérée comme un revenu d'activité aux États-Unis selon l'art. 897(a), même sans option.

5Property tax : l'impôt du county

La property tax, c'est ce que l'on cherche en général sous « taxe foncière aux États-Unis », et son montant ne peut pas être donné pour tout le pays. Ce n'est pas un impôt fédéral et, dans beaucoup d'États, pas non plus un impôt de l'État, mais celui des counties, villes et districts scolaires, qui votent leurs taux chaque année. Ce qui compte, c'est l'évaluation, le taux et l'échéance sur place.

Au Texas, la Constitution interdit une property tax de l'État (art. VIII § 1-e) ; elle est levée uniquement par le county, la ville, le district scolaire et d'autres collectivités locales. L'évaluation se fait à la valeur de marché au 1ᵉʳ janvier (Tax Code § 23.01), le paiement est dû fin janvier de l'année suivante. L'exonération homestead, de 140 000 $ de valeur fiscale pour le district scolaire, ne s'applique qu'à votre résidence principale (§ 11.13), pas au bien loué. Le délai à respecter est décrit dans la Homestead Exemption au Texas.

La Floride plafonne la hausse : pour un logement sans homestead, la valeur fiscale ne peut augmenter de plus de 10 % par an, sauf pour les taxes scolaires (§ 193.1555) ; avec homestead, au maximum 3 % ou l'inflation, selon le plus bas. Payer tôt donne droit à un escompte, de 4 % en novembre à 1 % en février (§ 197 162). En Californie, la Proposition 13 limite le taux à 1 % de la valeur fiscale, plus les prélèvements liés aux emprunts approuvés ; la valeur fiscale augmente au maximum de 2 % par an et est réévaluée à chaque changement de propriétaire, selon le State Board of Equalization. L'acheteur ne reprend donc pas la property tax du vendeur : il en reçoit une nouvelle.

Pour un bien loué, la property tax est une charge sur le Schedule E. La maison en répond : au Texas, une sûreté naît le 1ᵉʳ janvier de chaque année au profit de chaque collectivité qui lève l'impôt (Tax Code § 32.01). Pour la Floride et la location saisonnière, voyez Acheter et louer une maison en Floride.

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6L'impôt sur le revenu des États

En plus de l'IRS, l'État peut lui aussi imposer vos loyers, et c'est là que le choix de l'emplacement fait toute la différence. Le Texas interdit dans sa Constitution tout impôt sur le revenu des personnes physiques (Art. VIII § 24-a). La Floride ne prélève pas d'impôt sur le revenu des particuliers ; le Department of Revenue le dit simplement : aucune déclaration n'est requise. Si vous êtes un particulier propriétaire dans l'un de ces États, seule la déclaration fédérale vous concerne.

La Californie et New York imposent aussi les non-résidents. Selon la Publication 1031 du Franchise Tax Board, les non-résidents sont imposés sur leurs revenus de source californienne, et un bien immobilier est rattaché au lieu où il se trouve. New York compte également les revenus de biens situés dans l'État parmi les revenus des non-résidents, déclarés sur le Form IT-203. À la vente, les deux États se servent dès la source : la Californie par une retenue de 3 1/3 % du prix de vente, New York par un acompte sans lequel le county n'enregistre pas l'acte. Notez qu'en Floride, une Corporation paie l'impôt sur les sociétés même si les particuliers en sont exonérés ; cela compte pour les structures passant par une société.

7La vente : FIRPTA et la retenue sur le prix

Si vous vendez en tant qu'étranger, l'IRS prend sa part avant que l'argent ne vous parvienne. Selon le § 1445, l'acheteur doit retenir 15 % du prix de vente, et non de la plus-value. Jusqu'à 300 000 $, la retenue disparaît si l'acheteur compte habiter lui-même le bien ; jusqu'à 1 million de dollars, elle tombe à 10 % à cette même condition. L'acheteur déclare et verse le montant avec les formulaires 8288 et 8288-A dans les 20 jours suivant le transfert.

La retenue n'est pas un impôt, mais un acompte. L'impôt réel se calcule sur la plus-value dans le Form 1040-NR, et l'IRS rembourse le trop-perçu. Si l'impôt prévisible est nettement inférieur à 15 % du prix, par exemple parce que la plus-value est faible, vous pouvez demander un Withholding Certificate avant le closing avec le Form 8288-B ; l'IRS doit statuer dans les 90 jours (§ 1445(c)). La procédure et les formulaires sont détaillés dans notre article sur la fiscalité des propriétaires immobiliers aux États-Unis.

Si vous détenez le bien via une Corporation américaine, vous vendez en tant que résident, et la retenue ne s'applique pas à la vente du bien. En contrepartie, la Corporation est imposée à 21 % sur la plus-value, et ses parts constituent elles aussi un actif immobilier américain tant que l'immobilier représente au moins la moitié de son patrimoine (§ 897(c)(2)).

9Ce qui reste : la succession et le choix de la structure

Un impôt manque dans cette liste, car il n'intervient qu'à la fin : l'impôt successoral américain. Pour les propriétaires non résidents aux États-Unis, il n'est compensé que par un crédit de 13 000 $ (§ 2102(b)), et un bien immobilier américain entre toujours dans la succession américaine. Ce que cela implique pour vos héritiers et les conventions qui peuvent aider : tout est dans L'impôt successoral américain pour les propriétaires étrangers.

Détenir le bien en direct, via une LLC ou via une Corporation sous une holding étrangère change presque chaque ligne de cet article : qui déclare, qui retient, quel taux s'applique et ce qui se passe à la succession. La décision se prend avant l'achat, pas après. Retrouvez la comparaison dans Acheter un bien immobilier aux États-Unis via une LLC.

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L'essentiel

• Les États-Unis peuvent imposer les loyers d'un bien américain, où que vous viviez. Sans option, c'est 30 % sur les loyers bruts ; avec l'option du § 871(d), vous n'êtes imposé que sur le bénéfice via le Form 1040-NR.
• Déductions et amortissement ne sont accordés qu'avec une déclaration déposée à temps : au plus tard 16 mois après l'échéance, sinon ils sont perdus.
• Le bâtiment, et non le terrain, s'amortit de façon linéaire sur 27,5 ans. À la vente, l'amortissement est réintégré et imposé jusqu'à 25 %.
• La taxe foncière relève du county et de la commune. Le Texas et la Floride ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des particuliers ; la Californie et New York imposent aussi les non-résidents.

Comment nous vous aidons

• Blocker américain pour l'immobilierAcheter de l'immobilier aux États-Unis via une C Corporation avec holding britannique.
• Votre déclaration d'impôts américaineForm 1040 ou 1040-NR, avec un interlocuteur anglophone.
• ITIN ExpressVotre ITIN grâce à notre procédure spéciale, sans déclaration d'impôts.
• Retenue à la sourceFormulaires W-8, retenue et avantages conventionnels, en bonne et due forme.