Impuestos sobre inmuebles en EE. UU.: alquiler, property tax y venta

Un piso en Florida o una casa en Texas no te trae un solo recaudador, sino cuatro: el IRS a nivel federal, según la ubicación el estado, el county con su impuesto sobre la propiedad y Hacienda en tu país de residencia. Cada uno tiene sus propias reglas para el alquiler, la amortización y la venta. Aquí te explicamos cómo encajan entre sí, qué opción tienes con el alquiler, qué plazo decide todas las deducciones y qué hace con todo ello el convenio de doble imposición en casa.

1Un inmueble, cuatro administraciones tributarias

En Estados Unidos, esa tributación se reparte entre tres niveles. El IRS grava el alquiler y la ganancia de la venta a nivel federal. El estado puede exigir su propio impuesto sobre la renta, si lo tiene. Y el county, la ciudad y el distrito escolar cobran el impuesto sobre la propiedad, la property tax, cada año sobre el valor de la casa, la alquiles o la tengas vacía. Después, Hacienda en tu país mira qué te llega de todo ello.

Este artículo recorre los niveles uno por uno. Parte de que tienes el inmueble a tu nombre. Si lo tienes a través de una sociedad, la obligación tributaria cambia; lo explicamos en Comprar un inmueble en EE. UU. a través de una LLC. Una introducción con humor y un cálculo de ejemplo la tienes en «Tengo algo en Florida…».

2El alquiler: 30 % sobre todo o impuesto sobre el beneficio

Para un extranjero que no tiene un negocio en EE. UU., el alquiler es en principio renta periódica de fuente estadounidense. El § 871(a) del Internal Revenue Code grava estas rentas, alquileres incluidos expresamente, con un 30 % sobre el importe bruto. Los gastos no cuentan, y la amortización tampoco. Con un alquiler anual de 24.000 $ serían 7.200 $, aunque después de la property tax, el seguro y la gestión apenas quede nada. El inquilino o tu administrador debe retener ese 30 % e ingresarlo.

El § 871(d) te da una alternativa. Puedes optar por tratar todas las rentas de inmuebles en EE. UU. que tengas para obtener ingresos como si procedieran de una actividad empresarial en Estados Unidos. Así solo tributas por el beneficio, con la tarifa progresiva, y deduces gastos y amortización. El IRS lo describe exactamente así en la Publication 519: con la elección puedes aplicar las deducciones y solo tributa tu renta neta del inmueble. No por ello pasas a tener una actividad empresarial en EE. UU.

La elección tiene consecuencias que conviene conocer. Se aplica a todos tus inmuebles en EE. UU. a la vez, no a uno solo. Vale también para todos los años siguientes hasta que la revoques con autorización del IRS, y tras revocarla no puedes volver a elegirla hasta el quinto año. Se ejerce con un anexo a la declaración que, según 26 CFR § 1.871-10, incluye una lista completa de tus inmuebles en EE. UU., tu participación en ellos, su ubicación y las mejoras importantes.

Para que no te retengan en origen, entregas al inquilino o al administrador el formulario W-8ECI. El IRS lo prevé expresamente para el caso en que hayas optado, o vayas a optar, por el § 871(d). El formulario exige un número fiscal estadounidense y, como particular sin número de la Seguridad Social, ese número es el ITIN. Quien lo solicita cuando ya cobra el primer alquiler paga los primeros meses un 30 % sobre el alquiler bruto.

3El plazo del que dependen todas las deducciones

La tributación neta tiene una condición que no aparece en ningún folleto. Según el § 874(a), un no residente solo obtiene deducciones si presenta una declaración veraz y completa. El reglamento lo convierte en un plazo: la declaración debe llegar al IRS como muy tarde 16 meses después de su fecha ordinaria de presentación (26 CFR § 1.874-1(b)). Quien no lo cumple pierde las deducciones de ese año y tributa sobre el alquiler bruto, con la tarifa progresiva en lugar del 30 %, pero sin gastos ni amortización.

Para no residentes sin salarios en EE. UU., la fecha ordinaria es el 15 de junio del año siguiente (§ 6072(c)). La declaración es el Form 1040-NR; el alquiler y los gastos van en el Schedule E. Son deducibles los gastos habituales de un alquiler que el IRS enumera en la Publication 527, entre ellos intereses hipotecarios, reparaciones, seguro, gestión, suministros y la property tax. Cuándo se te considera no residente y qué formulario presentas lo explicamos en Resident o Nonresident Alien.

Una nota sobre la vivienda de uso propio: la lista de deducciones individuales para no residentes de la Publication 519 no incluye intereses hipotecarios de una casa en la que vives tú. Son deducibles los intereses en la medida en que correspondan al alquiler. Y quien alquila una casa de vacaciones menos de 15 días al año no tributa por ese alquiler según el § 280A(g), pero tampoco puede deducir gastos.

4Amortización: 27,5 años para el edificio

La amortización es la mayor deducción individual de un alquiler en EE. UU. El § 168(c) fija para viviendas en alquiler una vida útil de 27,5 años, lineal según el § 168(b)(3). Se amortiza desde la mitad del mes en que la casa está lista para alquilar; el IRS lo llama mid-month convention. El terreno no se amortiza porque, según la Publication 527, no se desgasta. Por eso repartes el precio de compra entre edificio y suelo, por ejemplo según la valoración del county.

Un ejemplo sin redondeos: si de un precio de 400.000 $ corresponden 300.000 $ al edificio, la amortización de un año completo es de 10.909 $. Con 30.000 $ de alquiler, 12.000 $ de gastos corrientes y esa amortización quedan algo más de 7.000 $ por los que tributar, en lugar de 9.000 $ de retención sobre el alquiler bruto. Las cifras son un ejemplo; el mecanismo es ley.

La amortización vuelve en la venta. La parte de la ganancia que corresponde a la amortización aplicada se llama unrecaptured Section 1250 gain y tributa, según el § 1(h)(1)(E), hasta un 25 %. Para ciertos casos, el § 168(g) prevé la alternativa más larga de 30 años. La ganancia de la venta en sí se considera siempre para extranjeros, según el § 897(a), renta de una actividad empresarial en EE. UU., incluso sin elección.

5Property tax: el impuesto del county

La property tax es lo que casi todo el mundo busca cuando pregunta por el «IBI en EE. UU.», y su importe no se puede dar para todo el país. No es un impuesto federal y en muchos estados tampoco estatal, sino de los counties, ciudades y distritos escolares, que fijan sus tipos cada año. Lo que cuenta es la valoración, el tipo y el vencimiento en cada lugar concreto.

En Texas, la Constitución prohíbe un impuesto estatal sobre la propiedad (art. VIII § 1-e); solo lo cobran el county, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales. Se valora a valor de mercado a 1 de enero (Tax Code § 23.01) y se paga hasta finales de enero del año siguiente. La exención por homestead, de 140.000 $ del valor fiscal en el distrito escolar, solo se aplica a la casa que es tu residencia principal (§ 11.13), no al inmueble alquilado. Cómo funciona el plazo lo explicamos en la Homestead Exemption en Texas.

Florida limita la subida: en viviendas sin homestead, el valor fiscal puede subir como máximo un 10 % al año, salvo para los impuestos escolares (§ 193.1555); con homestead, como máximo un 3 % o la inflación, lo que sea menor. Quien paga pronto obtiene descuento, del 4 % en noviembre al 1 % en febrero (§ 197.162). En California, la Proposition 13 limita el tipo al 1 % del valor fiscal más los cargos por bonos aprobados; el valor fiscal sube como máximo un 2 % al año y se vuelve a fijar cuando cambia el propietario, según el State Board of Equalization. Quien compra, por tanto, no hereda la property tax del anterior dueño, sino que recibe una nueva.

En un inmueble alquilado, la property tax es un gasto en el Schedule E. La casa responde de ella: en Texas nace cada 1 de enero un derecho de garantía a favor de cada entidad que cobra el impuesto (Tax Code § 32.01). Para Florida y el alquiler vacacional, merece la pena leer Comprar y alquilar una casa en Florida.

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6El impuesto sobre la renta de los estados

Además del IRS, el estado también puede gravar el alquiler, y aquí es donde la ubicación marca la diferencia. Texas prohíbe en su Constitución un impuesto sobre la renta de las personas físicas (Art. VIII § 24-a). Florida no cobra impuesto sobre la renta a particulares; el Department of Revenue lo dice sin rodeos: no hay obligación de declarar. Si eres particular y tienes un inmueble en estos estados, te basta con la declaración federal.

California y Nueva York gravan también a los no residentes. Según la Publication 1031 del Franchise Tax Board, los no residentes tributan por las rentas de fuente californiana, y un inmueble se atribuye al lugar donde está. Nueva York también incluye las rentas de inmuebles situados en el estado entre las rentas de no residentes, que se declaran en el Form IT-203. En la venta, ambos estados cobran ya en origen: California con una retención del 3 1/3 % del precio de venta, Nueva York con un pago anticipado sin el cual el county no inscribe la escritura. Por cierto, una corporation paga impuesto de sociedades en Florida aunque los particulares estén exentos, algo que importa si estructuras la compra a través de una sociedad.

7La venta: FIRPTA y la retención sobre el precio

Si vendes como extranjero, el IRS se asegura su parte antes de que el dinero llegue a ti. Según el § 1445, el comprador debe retener el 15 % del precio de venta, no de la ganancia. Hasta 300.000 dólares no hay retención si el comprador va a vivir en la casa, y hasta 1 millón de dólares baja, con esa misma condición, al 10 %. El comprador declara e ingresa el importe con los formularios 8288 y 8288-A en los 20 días siguientes a la transmisión.

La retención no es un impuesto, sino un pago a cuenta. El impuesto real lo calculas en el Form 1040-NR sobre la ganancia, y lo que se haya retenido de más te lo devuelve el IRS. Si el impuesto previsto queda claramente por debajo del 15 % del precio, por ejemplo porque la ganancia es pequeña, puedes solicitar antes del closing un Withholding Certificate con el Form 8288-B; el IRS debe resolver la solicitud en 90 días (§ 1445(c)). El proceso y los formularios los explicamos en detalle en nuestro artículo sobre los impuestos para propietarios de inmuebles en EE. UU..

Si tienes el inmueble a través de una corporation estadounidense, vendes como residente y en la venta del inmueble no hay retención. A cambio, la corporation tributa por la ganancia al 21 %, y sus participaciones también cuentan como patrimonio inmobiliario estadounidense mientras los inmuebles supongan al menos la mitad de su patrimonio (§ 897(c)(2)).

9Lo que queda: la herencia y la elección de la estructura

Falta un impuesto en esta lista porque llega al final: el impuesto de sucesiones de EE. UU. Si no resides en EE. UU., solo cuentas con un crédito de 13.000 dólares (§ 2102(b)), y un inmueble en EE. UU. siempre forma parte de la herencia estadounidense. Qué significa esto para tus herederos y qué convenios ayudan lo tienes en Impuesto de sucesiones de EE. UU. para propietarios extranjeros.

Que tengas el inmueble a título personal, a través de una LLC o mediante una corporation bajo una holding extranjera cambia casi cada línea de este artículo: quién declara, quién retiene, qué tipo se aplica y qué pasa en caso de herencia. La decisión se toma antes de comprar, no después. La comparativa la encontrarás en Comprar un inmueble en EE. UU. a través de una LLC.

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En resumen

• EE. UU. puede gravar el alquiler de un inmueble estadounidense, vivas donde vivas. Sin elección se aplica un 30 % sobre el alquiler bruto; con la elección del § 871(d) tributas solo por el beneficio, con el Form 1040-NR.
• Las deducciones y la amortización solo las consigues presentando la declaración a tiempo: como máximo 16 meses después del plazo; si no, se pierden.
• El edificio, no el terreno, se amortiza de forma lineal en 27,5 años. Al vender, la amortización vuelve a tributar hasta un 25 %.
• El impuesto sobre bienes inmuebles corresponde al county y al municipio. Texas y Florida no cobran impuesto sobre la renta a particulares; California y Nueva York gravan también a los no residentes.

Cómo te ayudamos

• Blocker estadounidense para inmueblesCompra inmuebles en EE. UU. a través de una C Corporation con holding británica.
• Tu declaración de la renta en EE. UU.Form 1040 o 1040-NR, con atención en inglés.
• ITIN ExpressTu ITIN con nuestro procedimiento especial, sin declaración de la renta.
• RetencionesFormularios W-8, retención y beneficios de convenio, bien hechos.