Acheter et louer une maison en Floride : tout ce qui précède le premier locataire

Une maison sur le golfe du Mexique, louée l'hiver à des vacanciers venus du Nord et rien qu'à vous l'été : pour beaucoup d'acheteurs européens, c'est la raison même d'acheter en Amérique. La Floride rend la chose à la fois simple et exigeante. L'État ne prélève pas d'impôt sur le revenu des particuliers, mais il exige une licence pour la location saisonnière, une inscription auprès du Department of Revenue et, pour chaque client, la sales tax et la tourist tax. S'y ajoutent les règles de votre copropriété et une assurance qui doit composer avec la météo. Voici ce qui vous concerne.

1Floride : pas d'impôt sur le revenu, mais pas de plage hors taxes

La Floride a une réputation qui attire de nombreux acheteurs européens, et sur un point elle est exacte : l'État ne prélève pas d'impôt sur le revenu des particuliers. Le Department of Revenue le dit sans détour : aucune obligation de déclaration, et donc pas non plus d'impôt sur les plus-values pour les particuliers. Si vous louez une maison de vacances en Floride, vous ne déposez aucune déclaration de revenus auprès de l'État.

La maison n'est pas pour autant exonérée. Les loyers sont imposés par l'IRS, le county vous envoie chaque année l'avis de taxe foncière, et pour la location saisonnière la Floride prélève des taxes que vous collectez auprès de vos locataires avant de les reverser. À l'achat, la documentary stamp tax s'élève à 70 cents par tranche de 100 $ du prix (§ 201.02). Le déroulé de l'achat, de l'offre à l'enregistrement, est décrit dans Acheter un bien immobilier aux États-Unis : les étapes ; ici, on parle de ce qui vient après.

Les acheteurs européens n'ont pas d'obstacle à franchir ici. La Floride restreint les achats des ressortissants de pays qu'elle juge préoccupants et cite au § 692 201 la Chine, la Russie, l'Iran, la Corée du Nord, Cuba, le régime vénézuélien et la Syrie. Aucun pays européen ne figure sur cette liste.

2Homestead : ce à quoi la maison de vacances n'a pas droit

Le principal avantage fiscal de la Floride est réservé à ses résidents. Le propriétaire qui a sa résidence permanente sur le bien bénéficie, en vertu de l'art. VII § 6 de la constitution de l'État et du § 196 031, de la homestead exemption : jusqu'à 50 000 $ de valeur imposable sont exonérés, les premiers 25 000 $ pour toutes les taxes foncières, et jusqu'à 25 000 $ supplémentaires sur la valeur au-delà de 50 000 $, hors taxes scolaires. La demande se fait auprès du property appraiser du county avant le 1ᵉʳ mars avec le formulaire DR-501, et c'est la situation au 1ᵉʳ janvier qui compte : qui était propriétaire et y habitait.

C'est le property appraiser qui apprécie, selon les circonstances, si la résidence est permanente. Le § 196 015 cite notamment une déclaration de domicile au registre public, l'école des enfants, le lieu de travail, la résidence précédente et la date à laquelle elle a pris fin, l'inscription sur les listes électorales, un permis de conduire de Floride et le paiement des charges. Si vous vivez en Europe et passez l'hiver en Floride, vous ne passerez en général pas ce contrôle.

Cela a une seconde conséquence, qui s'accumule au fil des ans. Avec le homestead, la valeur imposable ne peut augmenter que de 3 % par an ou du taux d'inflation, le plus bas des deux : c'est le plafond Save Our Homes. Sans homestead, la limite est de 10 % par an, et elle ne s'applique pas aux taxes du district scolaire (§ 193.1555). Votre voisin qui vit sur place et vous paierez donc, pour des maisons comparables, une taxe foncière durablement différente. De même, la protection du logement contre les créanciers prévue à l'art. X § 4 de la constitution ne vaut que pour le homestead d'une personne physique.

La taxe foncière est exigible à partir de novembre, et payer tôt fait économiser : 4 % de remise en novembre, 3 en décembre, 2 en janvier, 1 en février (§ 197 162).

3Louer à des vacanciers : la licence de l'État

Dès que vous louez à des vacanciers, la Floride vous considère comme un établissement d'hébergement. La loi définit le transient public lodging establishment comme un logement loué plus de trois fois par année civile pour moins de 30 jours consécutifs, ou régulièrement proposé à ce titre (§ 509 013). Une maison ou un appartement en condominium qui répond à cette définition est une vacation rental (§ 509 242).

Chaque établissement de ce type doit détenir une licence de la Division of Hotels and Restaurants, incessible à une autre personne et non transférable à un autre lieu ; louer sans licence constitue, selon le § 509 241, une infraction, en droit américain un misdemeanor du second degré. La licence se renouvelle chaque année. Si vous vendez la maison, l'acheteur doit obtenir la sienne.

Les villes et les counties ont peu leur mot à dire sur la question de savoir si vous pouvez louer. Selon le § 509 032(7), les réglementations locales ne peuvent ni interdire les locations saisonnières ni en encadrer la durée ou la fréquence. Exception : les règles adoptées au plus tard le 1ᵉʳ juin 2011. Si vous achetez dans une commune dotée d'une telle règle plus ancienne, vous pouvez donc être soumis à des restrictions interdites ailleurs. Renseignez-vous auprès du service d'urbanisme avant d'acheter.

4Sales tax et tourist tax : ce que paie votre locataire

Sur les loyers des hébergements jusqu'à six mois, la Floride prélève 6 % de sales tax (§ 212.03). Une location de plus de six mois avec contrat écrit en est exonérée. S'y ajoute la discretionary sales surtax du county, dont le taux est fixé par le county. Ces deux taxes se déclarent et se paient toujours au Department of Revenue. Selon ses instructions, chaque logement pour lequel vous percevez un loyer doit être enregistré séparément, avec sa propre demande.

Par-dessus, les counties prélèvent la tourist development tax. Le § 125.0104 autorise un taux de base de 1 ou 2 %, décidé par le county, et des surtaxes supplémentaires selon leurs propres règles. La taxe est due par le locataire et collectée par celui qui encaisse le loyer, c'est-à-dire vous ou votre gestionnaire. Dans le tableau du Department of Revenue, les taux locaux vont de zéro à 7 % ; dans la plupart des counties côtiers, ils se situent à 5 ou 6 %. La colonne « qui collecte » est essentielle : dans de nombreux counties, vous ne versez pas la tourist tax au Department, mais directement au county.

Pour un vacancier à Orlando, sales tax, surtax et tourist tax s'additionnent donc. Selon le § 125.0104, la tourist tax est collectée auprès du locataire par celui qui encaisse le loyer ; elle s'ajoute à toutes les autres taxes. Si un gestionnaire encaisse les loyers pour vous, précisez par écrit qui déclare et reverse chaque taxe.

5Copropriété : HOA et condominium, chacun ses règles

En Floride, beaucoup de maisons font partie d'une homeowners' association, et les appartements presque toujours d'un condominium. Les deux ont des statuts qui peuvent encadrer la location, et ils priment sur les souhaits du propriétaire. La loi ne vous protège qu'en partie contre les modifications ultérieures.

En condominium, une modification des statuts qui interdit la location, en change la durée ou en limite le nombre ne s'applique qu'aux propriétaires qui l'approuvent et à ceux qui achètent après son adoption (§ 718 110(13)). Acheter, c'est donc acheter les règles en vigueur le jour de l'achat. En HOA, le principe est le même pour les modifications postérieures au 1ᵉʳ juillet 2021, avec une exception décisive pour les loueurs saisonniers : l'association peut interdire ou encadrer les locations de moins de six mois et limiter la location à trois fois maximum par année civile, et cela s'applique alors à tous les propriétaires (§ 720 306(1)(h)).

Avant de faire une offre, lisez donc les statuts, le règlement intérieur et les procès-verbaux des dernières assemblées. Renseignez-vous sur la durée minimale de location, l'enregistrement des locataires, les frais imposés aux loueurs et les votes prévus. Un bien de vacances dont la copropriété interdit la location courte durée n'est plus, pour votre projet, un bien de vacances.

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6Assurance : vent, eau et responsabilité civile

En Floride, l'assurance compte parmi les plus gros frais courants, et elle se compose de plusieurs volets. L'assurance habitation, la Homeowners Insurance, couvre selon l'autorité de contrôle des assurances du Texas les dommages liés au feu, aux intempéries et au vol. Elle ne couvre pas les inondations : en Floride, c'est même inscrit dans la loi, dans le texte de la Flood Disclosure que le vendeur doit vous remettre avant la signature (§ 689 302). Contre les inondations, il vous faut une police distincte, par exemple via le National Flood Insurance Program fédéral.

Si vous financez par un prêt et que la maison se trouve dans une zone à risque d'inondation particulier désignée par l'agence fédérale FEMA, l'assurance inondation est obligatoire, au minimum à hauteur du capital restant dû ou de la couverture maximale du programme (42 U.S.C. § 4012a). L'assureur public de Floride, qui couvre les maisons qui ne trouvent pas de protection ailleurs, exige lui aussi progressivement une couverture inondation pour ses polices habitation, et pour toutes ses polices à partir du 1er janvier 2027 (§ 627 351(6)).

Pour la location, deux éléments s'ajoutent : une police qui couvre expressément la location à des voyageurs, et une assurance responsabilité civile pour les dommages subis par vos hôtes sur la propriété. Pour chaque offre, vérifiez si les dégâts de tempête sont assurés avec une franchise spécifique et quel en est le montant. Le choix de l'assureur vous appartient : comparez plusieurs offres avant de verser l'Earnest Money, car la prime peut faire ou défaire la rentabilité d'une location saisonnière.

7L'impôt auprès de l'IRS : résidence secondaire ou bien locatif

La Floride ne prélève pas d'impôt sur le revenu, l'IRS si. Sans démarche de votre part, votre gestionnaire retient 30 % du loyer brut (§ 871(a)). En optant pour le § 871(d), vous déposez le Form 1040-NR et n'êtes imposé que sur le bénéfice, après charges et amortissement. Pour que le gestionnaire cesse la retenue, vous lui remettez le formulaire W-8ECI, et pour cela il vous faut un ITIN.

Pour la maison de vacances que vous occupez vous-même, un seuil est déterminant. Si vous l'utilisez à titre personnel plus de 14 jours, ou plus de 10 % des jours où elle est louée au prix du marché (le plus élevé des deux étant retenu), elle est fiscalement considérée comme votre logement (§ 280A(d)) et les charges de location ne sont plus déductibles que de façon limitée. Si vous la louez moins de 15 jours par an, les loyers restent exonérés, sans déduction de charges (§ 280A(g)). Vous voulez y passer quelques semaines l'hiver ? Planifiez le calendrier avec précision.

Lors de la revente, l'acheteur retient 15 % du prix au titre du FIRPTA si vous êtes étranger. L'amortissement, le délai de 16 mois pour les déductions et le traitement dans votre pays sont détaillés dans Impôts sur l'immobilier aux États-Unis.

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8Qui achète : vous, une LLC ou une Corporation

Pour une location saisonnière avec des hôtes qui se succèdent, la responsabilité est un vrai sujet. Une LLC la cloisonne, et en Floride un associé ne répond pas des dettes de la société (§ 605.0304). La Floride a toutefois une particularité à connaître : dans une LLC à associé unique, un créancier qui a obtenu un jugement contre vous personnellement peut faire vendre vos parts si les distributions ne suffisent pas à régler la condamnation dans un délai raisonnable (§ 605.0503(4)). Au Texas, on en reste dans ce cas à la Charging Order.

Fiscalement, la LLC à associé unique change peu de choses, et elle n'aide pas pour la succession. Une US Corporation, contrairement à vous, paie l'impôt sur les sociétés en Floride. Quelle structure convient à votre usage, à vos héritiers et à votre pays de résidence : c'est expliqué dans Acheter un bien immobilier aux États-Unis via une LLC, et ce qui entre dans la succession américaine en cas de décès, dans Droits de succession américains pour les propriétaires étrangers. À quoi ressemble la vie en Floride au-delà des semaines de vacances ? Découvrez-le sur notre page consacrée à la Floride.

L'essentiel

• L'exonération Homestead et le plafonnement de la hausse de valeur à 3 % ne s'appliquent qu'à la résidence principale en Floride. Pour une maison de vacances, la valeur fiscale peut augmenter jusqu'à 10 % par an, sauf pour les taxes scolaires.
• Quiconque loue plus de trois fois par an pour moins de 30 jours, ou en fait la publicité, exploite une Vacation Rental et a besoin d'une licence de l'État.
• Les locations jusqu'à six mois supportent 6 % de sales tax, la surtax du county et une Tourist Development Tax pouvant aller jusqu'à 7 % ; chaque logement est enregistré auprès du Department of Revenue.
• Une copropriété peut restreindre les locations de moins de six mois pour tous les propriétaires. Lisez le règlement avant de faire une offre.
• L'assurance habitation ne couvre pas les inondations. Vous déclarez les loyers à l'IRS, soit sur le brut à 30 %, soit sur le net selon le § 871(d).

Comment nous vous aidons

• Blocker américain pour l'immobilierAcheter de l'immobilier aux États-Unis via une C Corporation avec holding britannique.
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