La structure juridique idéale pour les étrangers qui investissent dans l'immobilier américain

L'immobilier américain attire de nombreux investisseurs étrangers. Pour les Américains, ce type d'opération pèse généralement peu sur le plan fiscal ; si vous résidez dans un autre pays, en revanche, quelques points méritent d'être anticipés pour que votre achat ne se traduise pas par des désavantages fiscaux. Ce que l'on ressent en achetant dix-huit hectares au Texas en tant qu'Allemand, notre fondateur le raconte dans ses mémoires.

1Immobilier américain : où se trouvent les vrais rendements

Découvrez sur cette page comment structurer au mieux un investissement immobilier aux États-Unis en tant qu'étranger, et ce qu'il faut anticiper.

2À quoi faut-il penser avant d'acheter ?

Avant de vous lancer dans un achat immobilier aux États-Unis en tant qu'étranger, prenez le temps de réfléchir à quelques points. Si la structure retenue importe peu au moment de l'acquisition, certains modèles permettent de réduire la charge fiscale lors d'une future revente ou dans des situations comparables.

Selon le principe de situation, les revenus immobiliers (loyers, fermages, plus-values de cession, etc.) sont imposés là où se trouve le bien. C'est un facteur essentiel, notamment pour l'impôt sur les plus-values ou les droits de succession. Les Américains bénéficient d'abattements élevés en cas de succession ; pour les investisseurs étrangers, la facture grimpe vite.

• 60 000 $ : c'est l'abattement accordé aux investisseurs étrangers.
• 40 % s'appliquent au-delà.
• jusqu'à 55 % : c'est ce que peut atteindre au total l'imposition des plus-values de cession si l'investissement est mal structuré.

Pour rendre une opération immobilière intéressante aussi pour les étrangers, plusieurs variantes et modèles existent. Bien utilisés, ils garantissent une structure fiscalement aussi avantageuse que possible. Ils tiennent compte de trois considérations essentielles :

1. L'imposition lors de la cession du bien ou du rapatriement des bénéfices
2. La charge fiscale en cas de décès
3. Les exigences de confidentialité et les obligations déclaratives

La structure idéale pour votre projet immobilier aux États-Unis dépend toujours de votre situation personnelle et varie d'un cas à l'autre. Vos objectifs, vos projets d'avenir et d'autres facteurs pèsent lourd. Il n'existe aucune règle universelle à appliquer les yeux fermés.

Avec une bonne anticipation et une consultation adaptée, bien des inquiétudes liées à la détention d'un bien aux États-Unis peuvent être atténuées, voire totalement levées.

3Les options de structuration fiscale

Précisons d'emblée que, pour un investissement immobilier aux États-Unis, la structure fiscalement la plus avantageuse pour un étranger est généralement la structure US Blocker. Ce modèle associe une C Corporation américaine à une holding étrangère et, bien structuré, couvre tous les enjeux fiscaux. Il permet d'optimiser les plus-values à la revente, de réduire l'imposition de la succession et d'éviter le FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, une loi qui impose une retenue de 10 à 15 % du prix de vente pour les investisseurs immobiliers étrangers).

De manière générale, mener une opération immobilière américaine en tant qu'étranger en nom propre, via une LLC ou d'autres sociétés, n'est pas une bonne idée sur le plan fiscal. Voici en détail les avantages et inconvénients de chaque structure.

3.1Détenir le bien en nom propre

Vous pouvez bien sûr détenir directement un bien américain en nom propre. C'est l'option la plus rapide et la plus simple à mettre en place au départ, mais aussi, à long terme, la plus coûteuse. C'est pourquoi très peu d'étrangers la choisissent.

Non seulement votre responsabilité est illimitée et vous n'avez aucune confidentialité, mais vous êtes aussi soumis à l'imposition américaine à un seul niveau (impôt sur le revenu fédéral et de l'État, ou retenue à la source de 30 %), à d'éventuels droits de succession (au-delà de 60 000 $, jusqu'à 40 % au niveau fédéral, plus un éventuel pourcentage selon l'État) ainsi qu'au FIRPTA.

Si le bien est loué, le propriétaire doit déposer une déclaration d'impôts américaine sur ses revenus américains. Avec cette structure, il répond aussi personnellement des éventuels dommages survenus pendant la location.

À la revente du bien, cette option expose l'étranger au FIRPTA. En règle générale, 15 % du prix de vente total sont dus ; la retenue ne s'applique pas uniquement en cas de vente jusqu'à 300 000 $ à un acquéreur qui occupera lui-même le bien. Cette somme est retenue et vaut acompte versé à l'IRS. Lors de la déclaration, le montant prélevé est ensuite imputé sur l'impôt sur le revenu.

Les choses se compliquent nettement si vous mettez le bien en location. Les loyers sont considérés comme des revenus passifs. En tant qu'étranger, vous êtes imposé à 30 % (sans déductions), retenus par le locataire lui-même. Si vous êtes impliqué directement dans la location, par exemple dans la gestion, les recettes peuvent, combinées à une société américaine, être considérées comme des revenus d'activité. Elles sont alors soumises à un impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 37 %, mais avec la possibilité de faire valoir des déductions.

En tant que propriétaire privé étranger, vous êtes aussi soumis aux droits de succession. À votre décès, ils peuvent atteindre jusqu'à 40 % au niveau fédéral pour tout bien d'une valeur supérieure à 60 000 $. S'y ajoutent d'autres impôts qui varient selon l'État.

3.2Détenir le bien via une société

Ici, plusieurs formes de société sont à examiner, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.

Limited Liability Company

Pour un étranger, acheter un bien immobilier via une LLC revient fiscalement, sur bien des points, à un achat en nom propre. En revanche, la LLC offre des avantages en matière de responsabilité personnelle et de pertes éventuelles, car le patrimoine personnel de l'investisseur est protégé.

Pour les petits investisseurs notamment, elle peut donc être un modèle intéressant. Avec une LLC, vous restez personnellement soumis à des obligations déclaratives envers l'IRS, mais vous n'êtes pas responsable sur vos biens et votre confidentialité est préservée. Ce qui ne change pas par rapport à la première option : l'impôt sur le revenu fédéral et de l'État, ou la retenue à la source de 30 %, l'imposition de la succession (au-delà de 60 000 $, jusqu'à 40 % au niveau fédéral, plus un éventuel pourcentage selon l'État) ainsi que le FIRPTA.

Si la LLC peut donc être une bonne option pour préserver votre confidentialité, elle ne vous protège pas des droits de succession. Pour le reste de la fiscalité, elle ne diffère guère d'un achat en nom propre.

US Corporation

Avec une US Corporation, l'investisseur étranger bénéficie certes d'une protection de sa responsabilité et n'a pas de déclaration d'impôts personnelle à déposer aux États-Unis. Mais cette option est le plus souvent peu recommandable : elle ne règle pas la question des droits de succession et entraîne même des impôts supplémentaires.

Avec cette structure, votre confidentialité est donc protégée dans une certaine mesure, tout comme votre patrimoine personnel. Côté droits de succession, la US Corporation n'apporte aucun avantage, car les parts sont intégrées à la succession de l'investisseur. Le FIRPTA disparaît, mais l'impôt sur les plus-values augmente. S'y ajoutent un impôt sur les sociétés de 21 % et une imposition forfaitaire sur les distributions de dividendes et de bénéfices.

Société étrangère

Investir dans l'immobilier américain via une société étrangère appelle à la prudence. S'appliquent en effet non seulement l'impôt américain sur les sociétés, mais aussi la Branch Profits Tax, une imposition de 30 % sur la distribution des revenus américains (qu'ils soient réellement distribués ou non).

Avec une société étrangère, vous protégez votre vie privée, vous n'êtes pas responsable sur vos biens personnels et vous ne payez pas de droits de succession. En contrepartie, vous êtes soumis à l'impôt sur les sociétés et à la Branch Profits Tax de 30 %, qui s'applique en plus de l'impôt sur le revenu ordinaire et qui, calculée sur les bénéfices réels de l'entreprise, peut au final atteindre jusqu'à 55 %. La FIRPTA n'est évitée que si l'on vend les actions de la société étrangère plutôt que le bien lui-même. Compte tenu de tous ces facteurs, l'absence de droits de succession n'a donc qu'un intérêt limité, ce qui rend cette option peu recommandable.

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3.3La structure US Blocker

Pour un investisseur étranger qui achète un bien immobilier, ce montage est sans doute la meilleure option sur le plan fiscal. Bien conçue, la structure Blocker ramène la charge fiscale totale à 25 %. Elle associe une C Corporation américaine à une société étrangère. Vous bénéficiez ainsi de la confidentialité et de la protection de votre patrimoine, et avec une bonne planification, vous évitez aussi la FIRPTA et les droits de succession. Selon votre pays de résidence, l'impôt sur le revenu peut également disparaître. À la revente du bien, la Corporation paie 21 % d'impôt sur les sociétés sur la plus-value : il n'existe pas de taux réduit sur les plus-values pour les sociétés de capitaux.

La holding étrangère joue le rôle de société mère de cette Corporation américaine. Si vous respectez un délai de 5 ans après la vente du bien, la totalité des bénéfices peut être distribuée à la holding étrangère en franchise totale d'impôt. En cas de distribution anticipée, une retenue à la source de 5 à 30 % s'applique. Selon le pays de la société étrangère, ce taux peut être réduit à 5 ou 10 % (par exemple au Royaume-Uni).

Mount Bonnell Advisors se charge volontiers de mettre en place cette structure Blocker pour vous. Nous choisissons généralement des sociétés situées dans des pays liés aux États-Unis par une convention fiscale, comme c'est le cas du Royaume-Uni.

Découvrir la structure US Blocker →

Il existe bien sûr d'autres leviers d'optimisation fiscale, par exemple une société américaine qui verse un salaire à ses fondateurs résidant à l'étranger. Nous trouvons avec plaisir la voie fiscalement la plus avantageuse pour vous. Pour aller plus loin, lisez notre article sur la façon de retirer les bénéfices d'une Corporation américaine.

Vous hésitez sur la formule la mieux adaptée à votre projet ? L'équipe de Mount Bonnell Advisors est là pour vous aider concrètement. Forts de longues années d'expérience aux États-Unis avec les différentes formes juridiques, nous vous accompagnons du choix de la bonne structure jusqu'à la création éventuelle de la société.

4Acheter aux États-Unis : ce qu'il faut retenir

Avant toute opération immobilière aux États-Unis, un étranger doit absolument se renseigner en amont sur la bonne forme juridique. Sinon, l'investissement peut vite entraîner des inconvénients fiscaux indésirables, qu'une structure bien pensée aurait permis d'éviter.

L'équipe de Mount Bonnell Advisors possède une solide expérience dans ce domaine et vous aide à choisir la formule la plus adaptée à votre situation. Nous vous conseillons aussi sur des points clés comme le choix du meilleur État, la création éventuelle d'une société et toutes les autres questions pratiques. Réservez simplement une consultation et rapprochez-vous d'un grand pas d'un investissement immobilier rentable aux États-Unis.

L'essentiel

• Les revenus tirés d'un bien immobilier américain sont imposés aux États-Unis, selon le principe du lieu de situation du bien.
• Pour les investisseurs étrangers, l'abattement sur les droits de succession américains est de 60 000 $ ; au-delà, l'impôt fédéral peut atteindre 40 %.
• La détention en direct comme la LLC ne protègent ni des droits de succession ni de la FIRPTA. La LLC apporte toutefois protection du patrimoine et confidentialité.
• Une Corporation américaine seule ne règle pas la question des droits de succession, et une société étrangère entraîne la Branch Profits Tax de 30 %.
• La structure la plus avantageuse fiscalement est en général l'US Blocker : une C Corporation américaine détenue par une holding étrangère.

Questions fréquentes

Quelle est la meilleure forme juridique pour un étranger qui achète un bien immobilier aux États-Unis ?

En général, la structure US Blocker. Une C Corporation américaine détient le bien et ses parts sont détenues par une holding étrangère. Bien montée, elle couvre la revente, la succession et la FIRPTA. Le montage qui vous convient dépend toutefois toujours de vos objectifs et de vos projets. En savoir plus sur l'US Blocker pour l'immobilier.

À combien s'élèvent les droits de succession américains pour un propriétaire étranger ?

Pour les investisseurs non résidents aux États-Unis, l'abattement est de 60 000 $. Au-delà, l'impôt fédéral est d'environ 40 %, et certains États ajoutent leurs propres taxes. Pour tout savoir : les droits de succession américains pour les non-citoyens.

Une LLC protège-t-elle des droits de succession américains ?

Non. La LLC protège votre patrimoine personnel en cas de mise en cause de votre responsabilité, ainsi que votre vie privée. Sur le plan fiscal, elle diffère à peine d'un achat en nom propre : impôt sur le revenu, droits de succession et FIRPTA restent dus.

Qu'est-ce que la FIRPTA ?

Le Foreign Investment in Real Property Tax Act. Lorsqu'un étranger vend un bien immobilier américain, l'acheteur retient une partie du prix de vente et la reverse à l'IRS. Ce montant vaut acompte et s'impute sur l'impôt sur le revenu dans la déclaration.

Pourquoi une société étrangère seule n'est-elle pas une bonne solution ?

Elle ne paie certes pas de droits de succession américains, mais elle est soumise à l'impôt américain sur les sociétés et, en plus, à la Branch Profits Tax de 30 % sur ses revenus américains, qu'ils soient distribués ou non.

Dois-je déposer une déclaration d'impôt américaine si je loue un bien aux États-Unis ?

Oui. Si vous louez un bien américain en nom propre, vous devez déposer une déclaration d'impôt américaine sur vos revenus américains. Notre article sur la fiscalité des propriétaires immobiliers aux États-Unis vous montre concrètement comment cela se passe.

Comment nous vous aidons

• Blocker américain pour l'immobilierAcheter de l'immobilier aux États-Unis via une C Corporation avec holding britannique.
• Créer une CorporationLa Corporation américaine (Inc) pour la croissance, les investisseurs et le visa.
• Déclaration fiscale de la CorporationForm 1120 et Form 5472 pour votre Corporation américaine.
• ConsultationUne heure avec l'équipe : votre situation, vos questions, une réponse claire.