Droits de succession américains sur l'immobilier : ce que votre succession doit à l'IRS

Une maison de vacances sur la côte du golfe du Mexique, un appartement au Texas que vous louez, un terrain sur lequel vous comptez bâtir un jour. De votre vivant, l'IRS s'intéresse aux loyers et à la vente. À votre décès, elle s'intéresse à la maison elle-même. Pour un défunt sans passeport américain ni domicile aux États-Unis, l'impôt fédéral sur les successions commence tôt, dès 60 000 $, et grimpe jusqu'à 40 %. Cette page vous montre le calcul pour un non-résident européen, ce que les conventions fiscales peuvent y changer, le rôle de la forme de détention et les formalités que vos héritiers devront accomplir après le décès. Pour une vue d'ensemble de l'impôt américain sur les successions et les donations, tous actifs confondus, consultez Les droits de succession américains pour les non-Américains.

1Les États-Unis taxent la succession, pas l'héritier

Dans de nombreux pays européens, les droits de succession frappent l'héritier et dépendent de son lien de parenté avec le défunt. Les États-Unis raisonnent autrement. En vertu du 26 U.S.C. § 2101, ils prélèvent un impôt sur la transmission de la succession imposable : l'Estate Tax. C'est la succession qui est redevable, l'impôt est payé avant le partage, et que la maison revienne à votre fille, à votre neveu ou à un ami ne change rien au barème.

Le passeport ne décide pas seul des règles applicables. Pour l'impôt sur les successions, est considéré comme résident des États-Unis celui qui y avait son domicile au moment du décès. Selon le 26 CFR § 20.0-1(b)(1), on acquiert un domicile en un lieu en y vivant, même brièvement, sans intention ferme d'en repartir. Un titulaire de green card installé en Floride qui compte y rester est donc imposé comme un Américain, sur son patrimoine mondial et avec l'abattement complet. Cette page traite de l'autre cas : vous n'êtes pas citoyen américain et vous n'avez pas votre domicile aux États-Unis. La loi vous qualifie alors de Nonresident not a Citizen, et les §§ 2101 à 2108 s'appliquent à vous.

Dans ce cas, selon le § 2103, la succession ne comprend que la part de votre patrimoine située aux États-Unis au moment du décès. Votre maison en Europe, votre portefeuille-titres à Paris, votre compte à Genève ne regardent pas l'IRS. Votre maison aux États-Unis, si.

2Ce qui entre dans la succession américaine, et ce que change l'hypothèque

Pour l'immobilier, les Regulations sont sans ambiguïté. Selon le 26 CFR § 20.2104-1(a)(1), un bien immobilier situé aux États-Unis constitue un actif américain, tout comme, selon le point (a)(2), les biens meubles qui s'y trouvent : les meubles de la maison de vacances, le bateau au ponton, la voiture au garage. S'y ajoutent, selon le § 2104(a), les actions d'une société américaine, où que se trouvent les titres, et, selon le § 2104(c), les créances sur des personnes américaines. Les actions d'une société qui n'est pas constituée selon le droit américain sont considérées, selon le § 20.2105-1(f), comme des actifs hors des États-Unis. Les avoirs sur un compte dans une banque américaine n'entrent pas dans la succession américaine selon les Instructions for Form 706-NA, tant qu'ils ne sont pas liés à une activité commerciale aux États-Unis.

Un piège pour ceux qui réorganisent leur patrimoine peu avant leur décès : selon le § 2104(b), les biens soumis aux règles de transmission des §§ 2035 à 2038 sont réputés situés aux États-Unis s'ils s'y trouvaient soit au moment du transfert, soit au moment du décès. Apporter la maison à un trust révocable ou s'en réserver le droit d'usage ne la fait pas sortir des États-Unis au regard de l'impôt sur les successions.

La maison est évaluée à sa valeur de marché au jour du décès, soit, selon les termes de l'IRS, le prix auquel elle changerait de mains entre un acheteur et un vendeur consentants. Le prix d'achat d'origine ne joue aucun rôle.

2.1L'hypothèque : avec ou sans responsabilité personnelle

Qu'un financement réduise l'impôt dépend de ce dont vous répondez personnellement. Selon le 26 CFR § 20.2053-7 : si la succession répond du prêt, la maison est retenue pour sa valeur totale et le prêt est déduit comme dette. Si la succession n'en répond pas, parce que le prêteur ne peut se retourner que contre la maison, seule la valeur diminuée du prêt est retenue d'emblée.

360 000 $ : comment un crédit d'impôt de 13 000 $ devient un abattement

Dans la loi, le chiffre de 60 000 n'apparaît pas comme un abattement. Le § 2102(b)(1) accorde à la succession d'un Nonresident not a Citizen un crédit d'impôt de 13 000 $. Le barème du § 2001(c) commence à 18 % et atteint, à 60 000 $, un impôt d'exactement 13 000 $. Jusqu'à 60 000 $, la succession ne paie donc rien ; au-delà, dès le premier dollar, 26 % ; à partir de 80 000 $, 28 % ; à partir de 100 000 $, 30 % ; puis le taux monte par tranches jusqu'à 40 % au-delà d'un million. Le calcul figure dans le tableau.

À titre de comparaison : un citoyen américain bénéficie selon le § 2010(c), pour 2026, d'un Basic Exclusion Amount de 15 millions de dollars, indexé sur l'inflation à partir de 2027. Une maison de 500 000 $ qui ne coûte pas un centime d'impôt sur les successions à votre voisin américain coûte 142 800 $ à la succession d'un non-résident sans convention applicable.

Deux subtilités. D'abord, les donations comptent : selon le § 2101(b) et (c), les donations imposables consenties depuis 1977 entrent dans le calcul, et selon le § 6018(a)(3), elles abaissent le seuil de l'obligation déclarative. Ensuite, une partie de l'abattement est consommée si un crédit sur l'impôt sur les donations a déjà été accordé du vivant du défunt, § 2102(b)(3)(B). Cela concerne surtout les personnes qui ont elles-mêmes résidé aux États-Unis par le passé.

Les États fédérés peuvent prélever leur propre impôt sur les successions ou sur les héritages. Le droit fédéral en tient compte au § 2106(a)(4) par une déduction au prorata. La Floride ne prélève plus d'Estate Tax propre pour les décès survenus après le 31 décembre 2004. Côté américain, les conventions fiscales, par exemple celle conclue avec la Suisse, s'appliquent aux impôts fédéraux, pas à ceux des États.

5La Suisse : une convention différente

5.2Suisse

La convention entre la Suisse et les États-Unis du 9 juillet 1951 est entrée en vigueur le 17 septembre 1952. Elle ne couvre que l'impôt fédéral sur les successions et les impôts cantonaux sur les successions et les parts héréditaires, pas les donations. Contrairement aux conventions plus récentes, elle ne répartit pas le droit d'imposer selon la nature des biens : les États-Unis taxent la maison selon leur propre droit.

En revanche, son article III prévoit une exonération proportionnelle. Si le défunt n'était ni citoyen ni résident américain, mais citoyen suisse ou résident en Suisse, les États-Unis lui accordent l'exonération à laquelle il aurait droit en tant que résident, ou au minimum la part de celle-ci correspondant au rapport entre le patrimoine imposé aux États-Unis et le patrimoine total. Cela vaut donc aussi pour un Suisse vivant hors de Suisse. La Suisse figure sur la liste de l'IRS. Les demandes d'imputation ou de remboursement au titre de la convention doivent être déposées, selon l'article V, dans les cinq ans suivant le décès.

En Suisse, la Confédération ne prélève pas d'impôt sur les successions. Tous les cantons en prélèvent un, sauf Obwald et Schwytz ; le canton compétent est celui du domicile du défunt, et selon l'aperçu de l'Administration fédérale des contributions, les biens immobiliers sont imposés au lieu de leur situation. C'est la loi de votre canton qui détermine comment une maison aux États-Unis est traitée.

6Quand le conjoint hérite

Entre Américains, le conjoint hérite en franchise d'impôt grâce à la déduction conjugale illimitée. Pour les successions sans domicile américain, ce n'est vrai qu'en partie. Le § 2106(a)(3) accorde la déduction conjugale selon les principes du § 2056, mais le § 2056(d) l'exclut lorsque le conjoint survivant n'est pas citoyen américain. Exception : les biens transmis à un Qualified Domestic Trust. Selon le § 2056A, ce trust doit avoir au moins un trustee citoyen américain ou société américaine, et l'exécuteur doit opter pour ce régime. Les distributions prélevées sur le capital du trust, ainsi que ce qui reste au décès du conjoint, sont alors soumises à l'impôt sur les successions.

7En direct, via une LLC ou via une Corporation

La façon dont vous détenez la maison détermine ce qui entre dans la succession à votre décès. Les règles figurent dans la loi, les Regulations et les conventions, et elles diffèrent selon la structure. Aucune structure ne garantit quoi que ce soit sans examen de votre situation.

7.1En direct, à votre nom

La maison est un bien immobilier situé aux États-Unis et fait partie de la succession américaine selon le § 20.2104-1(a)(1). Toutes les règles de cette page s'appliquent directement : le crédit, les déductions proportionnelles, la convention de votre pays de résidence.

7.2Via une LLC

7.3Via une Corporation américaine

7.4Via une société étrangère

Selon le § 20.2105-1(f), les actions d'une société qui n'est pas constituée selon le droit américain sont considérées comme des biens situés hors des États-Unis, même si elle possède une maison aux États-Unis. C'est pourquoi la structure US Blocker intercale une holding étrangère entre vous et la Corporation américaine. Ce que chaque structure implique pour l'impôt sur le revenu, la revente et la responsabilité est comparé sur la page Détenir via une LLC, une Blocker Corporation ou en direct ; les impôts courants sont traités sous Impôts sur l'immobilier américain.

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8Après le décès : Form 706-NA et Transfer Certificate

Si les actifs américains, augmentés des donations imposables consenties depuis 1977, dépassent le seuil de 60 000 $, l'exécuteur de la succession doit déposer une déclaration en vertu du § 6018(a)(2) : le Form 706-NA, United States Estate (and Generation-Skipping Transfer) Tax Return, Estate of nonresident not a citizen of the United States. Selon le § 6075(a), elle est due dans les neuf mois suivant le décès, et l'impôt doit être payé à la même échéance. Le Form 4768 accorde une prolongation automatique de six mois pour la déclaration, mais pas pour le paiement.

Qui est l'exécuteur ? D'après les Instructions for Form 706-NA, l'executor ou l'administrator. Si aucun n'a été désigné aux États-Unis, toute personne qui détient des biens du défunt est considérée comme executor et doit déposer une déclaration. Elle doit justifier de sa qualité, par exemple par une copie certifiée du testament ou une décision de justice ; une simple attestation sur l'honneur ne suffit pas. On joint à la déclaration l'acte de décès, le testament, les expertises de valeur et les précédentes déclarations américaines de donation, les documents en langue étrangère étant accompagnés d'une traduction en anglais. Pour le défunt, on indique son Social Security Number, ou son ITIN s'il l'a déjà utilisé pour d'autres déclarations américaines ; à défaut, l'IRS attribue un numéro spécifique.

Pour revendiquer un abattement proportionnel prévu par une convention, on en détaille le calcul dans une annexe, on joint le Form 8833 et une copie de la déclaration déposée dans le pays d'origine. S'il n'y en a pas eu, on explique pourquoi et on joint un inventaire de l'ensemble du patrimoine avec les valeurs au jour du décès.

8.1Le Transfer Certificate

Selon 26 CFR § 20.6325-1, le Transfer Certificate est une attestation qui permet de transférer les biens d'un défunt non résident sans engager sa responsabilité. L'IRS le délivre lorsque l'impôt est payé ou garanti. Il n'est pas nécessaire si les actifs américains ne dépassaient pas 60 000 $ au décès, ni pour les biens gérés par un executor désigné aux États-Unis. Lorsqu'aucun Form 706-NA n'était obligatoire, la succession envoie à la place le testament, les déclarations de succession étrangères, l'acte de décès et une déclaration notariée listant toutes les valeurs américaines ; l'IRS compte 12 à 18 mois de traitement. Indépendamment de cela, selon le § 6324(a)(1), l'impôt successoral grève la succession jusqu'à dix ans après le décès tant qu'il n'est pas payé.

8.2Quand les héritiers vendent la maison

Si la succession vend la maison, l'acheteur retient, selon les indications de l'IRS, 15 % du prix et le déclare sur le Form 8288. La succession déclare la vente sur le Form 1040-NR et impute la retenue. La plus-value est généralement faible : selon le § 1014, la valeur d'acquisition retenue est la valeur de marché au jour du décès. Le traitement fiscal complet de la vente est expliqué dans Impôts sur l'immobilier américain.

9Donner plutôt que léguer ?

Transmettre la maison aux enfants de son vivant pour éviter l'impôt successoral ne fait que changer d'impôt. Selon le § 2511(a), les donations faites par des personnes sans passeport ni domicile américain sont soumises à l'impôt américain sur les donations lorsque le bien se trouve aux États-Unis, ce qui est le cas de la maison. L'abattement à vie du § 2505 est réservé aux citoyens et résidents américains. Selon l'IRS, restent exonérés pour 2026 les premiers 19 000 $ par bénéficiaire et, pour un conjoint sans passeport américain, 194 000 $. Au-delà, le donateur dépose le Form 709-NA. Le traitement des donations transatlantiques dans les deux sens est expliqué dans Donations et successions de part et d'autre de l'Atlantique.

10Et dans votre pays ?

Si vous souhaitez louer une maison de vacances, vous trouverez les obligations courantes dans Maison de vacances et location en Floride. Tous les sujets liés à l'achat et à la structuration sont réunis dans L'achat immobilier aux États-Unis par des étrangers.

L'essentiel

• Au décès d'une personne sans passeport ni domicile américain, les États-Unis taxent la part de la succession située sur leur sol. Une maison américaine en fait toujours partie, tout comme les actions d'une société américaine.
• La loi n'accorde à la succession qu'un crédit d'impôt de 13 000 $. Cela correspond à un abattement de 60 000 $ ; au-delà, le taux monte jusqu'à 40 %.
• La convention avec la Suisse prévoit une exonération proportionnelle, calculée selon la part des actifs américains dans la succession mondiale.
• Au-delà de 60 000 $ d'actifs américains, l'exécuteur dépose le Form 706-NA dans les neuf mois. En cas de recours à une convention, on joint le Form 8833.
• Détention directe, via une LLC ou une Corporation : la loi et les conventions traitent chaque forme différemment. La structure s'examine avant l'achat, pas après le décès.

Comment nous vous aidons

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