Tasse sugli immobili negli USA: affitto, property tax e vendita

Un appartamento in Florida o una casa in Texas non ti porta un solo fisco, ma quattro: l'autorità fiscale federale IRS, a seconda della posizione lo Stato, la contea con la sua property tax e il fisco del tuo paese di residenza. Ognuno ha regole proprie per l'affitto, l'ammortamento e la vendita. Qui vedi come si incastrano, quale scelta hai sull'affitto e quale scadenza decide tutte le deduzioni.

1Un immobile, quattro autorità fiscali

In America questa materia imponibile se la dividono tre livelli. L'IRS tassa l'affitto e la plusvalenza di vendita a livello federale. Lo Stato può chiedere una propria imposta sul reddito, se ne ha una. E la contea, la città e il distretto scolastico riscuotono la property tax, ogni anno sul valore della casa, che tu la affitti o la lasci vuota. Poi il fisco del tuo paese guarda cosa ti arriva di tutto questo.

Questo articolo passa in rassegna i livelli uno per uno. Parte dal presupposto che tu detenga l'immobile a titolo personale. Se lo detieni tramite una società, l'obbligo fiscale si sposta; lo spieghiamo in Comprare un immobile negli USA tramite una LLC. Un'introduzione divertente con calcolo d'esempio la trovi in «Ho una cosetta in Florida…».

2L'affitto: 30 per cento su tutto o imposta sull'utile

Per uno straniero che non svolge attività negli USA, l'affitto è anzitutto reddito periodico da fonte statunitense. Il § 871(a) dell'Internal Revenue Code tassa questi redditi, affitti espressamente inclusi, al 30 per cento sull'importo lordo. Le spese non contano, l'ammortamento nemmeno. Su 24.000 $ di affitto annuo sarebbero 7.200 $, anche se dopo property tax, assicurazione e gestione resta poco o nulla. L'inquilino o il tuo property manager deve trattenere e versare questo 30 per cento.

Il § 871(d) ti offre un'alternativa. Puoi scegliere di trattare tutti i redditi da immobili USA detenuti per produrre reddito come se derivassero da un'attività negli USA. Così tassi solo l'utile con l'aliquota progressiva e deduci spese e ammortamento. L'IRS lo descrive proprio così nella Publication 519: con l'opzione puoi far valere le deduzioni e viene tassato solo il reddito netto dell'immobile. Un'attività d'impresa negli USA non nasce per questo.

L'opzione ha conseguenze che devi conoscere. Vale per tutti i tuoi immobili negli USA insieme, non per uno solo. Vale anche per tutti gli anni successivi, finché non la revochi con il consenso dell'IRS, e dopo una revoca puoi esercitarla di nuovo solo dal quinto anno. Si dichiara con un allegato alla dichiarazione dei redditi che, secondo il 26 CFR § 1.871-10, contiene l'elenco completo dei tuoi immobili USA, la tua quota, l'ubicazione e i miglioramenti rilevanti.

Per evitare la ritenuta alla fonte, consegni all'inquilino o al property manager il modulo W-8ECI. L'IRS lo prevede espressamente per chi ha esercitato o eserciterà l'opzione del § 871(d). Il modulo richiede un codice fiscale USA e, da privato senza Social Security Number, è l'ITIN. Chi lo richiede solo quando arriva il primo affitto paga i primi mesi il 30 per cento sul lordo.

3La scadenza da cui dipendono tutte le deduzioni

La tassazione netta ha una condizione che nessun dépliant pubblicitario riporta. Secondo il § 874(a), un non residente ottiene le deduzioni solo se presenta una dichiarazione veritiera e completa. Il regolamento ne fa una scadenza: la dichiarazione deve arrivare all'IRS entro 16 mesi dal termine ordinario (26 CFR § 1.874-1(b)). Chi la manca perde le deduzioni per quell'anno e viene tassato sull'affitto lordo, con l'aliquota progressiva invece del 30 per cento, ma senza spese né ammortamento.

Per i non residenti senza salario USA, il termine ordinario è il 15 giugno dell'anno successivo (§ 6072(c)). La dichiarazione è il Form 1040-NR; affitto e spese vanno sullo Schedule E. Sono deducibili le spese usuali di una locazione elencate dall'IRS nella Publication 527, tra cui interessi sul mutuo, riparazioni, assicurazione, gestione, utenze e property tax. Quando sei considerato non residente e quale modulo presenti lo spieghiamo in Resident o Nonresident Alien.

Una nota sulla casa che usi tu: l'elenco delle deduzioni per i non residenti nella Publication 519 non comprende gli interessi sul mutuo di una casa in cui abiti. Sono deducibili gli interessi nella misura in cui riguardano la locazione. E chi affitta una casa vacanze per meno di 15 giorni l'anno, secondo il § 280A(g), non paga imposte su quell'affitto, ma non può nemmeno dedurre spese.

4Ammortamento: 27,5 anni per l'edificio

L'ammortamento è la deduzione singola più grande di una locazione negli USA. Il § 168(c) fissa per gli edifici residenziali locati una vita utile di 27,5 anni, a quote costanti secondo il § 168(b)(3). Si ammortizza dalla metà del mese in cui la casa è disponibile per l'affitto; l'IRS la chiama mid-month convention. Il terreno non si ammortizza perché, secondo la Publication 527, non si consuma. Per questo ripartisci il prezzo d'acquisto tra edificio e terreno, ad esempio in base alla stima della contea.

Un esempio senza arrotondamenti: se di 400.000 $ di prezzo 300.000 $ riguardano l'edificio, in un anno intero l'ammortamento è di 10.909 $. Con 30.000 $ di affitto, 12.000 $ di spese correnti e questo ammortamento restano da tassare circa 7.000 $, invece di 9.000 $ di ritenuta sull'affitto lordo. I numeri sono un esempio, il meccanismo è legge.

L'ammortamento torna indietro alla vendita. La parte dell'utile che corrisponde all'ammortamento effettuato si chiama unrecaptured Section 1250 gain e, secondo il § 1(h)(1)(E), è tassata fino al 25 per cento. Per alcuni casi il § 168(g) prevede l'alternativa più lunga di 30 anni. La plusvalenza di vendita, per gli stranieri, secondo il § 897(a) vale sempre come reddito da attività USA, anche senza opzione.

5Property tax: l'imposta della contea

La property tax è ciò che di solito si intende cercando «tasse sulla casa negli USA», e il suo importo non si può indicare per tutto il paese. Non è un'imposta federale e in molti Stati nemmeno statale, ma di contee, città e distretti scolastici, che ogni anno ne fissano le aliquote. Contano la stima, l'aliquota e la scadenza nel luogo concreto.

In Texas la costituzione vieta una property tax statale (Art. VIII § 1-e); la riscuotono solo contea, città, distretto scolastico e altri enti locali. La stima si fa al valore di mercato al 1° gennaio (Tax Code § 23.01), il pagamento entro fine gennaio dell'anno successivo. L'esenzione homestead, per il distretto scolastico 140.000 $ del valore imponibile, vale solo per la casa che è la tua residenza principale (§ 11.13), non per l'immobile affittato. Come funziona la scadenza lo spiega la homestead exemption in Texas.

La Florida limita gli aumenti: per gli immobili residenziali senza homestead il valore imponibile, tranne che per le imposte scolastiche, può salire al massimo del 10 per cento l'anno (§ 193.1555); con homestead al massimo del 3 per cento o del tasso d'inflazione, se inferiore. Chi paga in anticipo ottiene uno sconto, dal 4 per cento a novembre all'1 per cento a febbraio (§ 197.162). In California la Proposition 13 limita l'aliquota all'1 per cento del valore imponibile più gli oneri per prestiti obbligazionari approvati; il valore imponibile sale al massimo del 2 per cento l'anno e viene rideterminato al cambio di proprietà, secondo lo State Board of Equalization. Chi compra, quindi, non eredita la property tax del venditore, ma ne riceve una nuova.

Per un immobile affittato la property tax è una voce di spesa sullo Schedule E. La casa ne risponde: in Texas il 1° gennaio di ogni anno nasce un privilegio a favore di ogni ente che riscuote l'imposta (Tax Code § 32.01). Per la Florida e gli affitti brevi vale la pena leggere Comprare e affittare una casa in Florida.

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6L'imposta sul reddito dei singoli Stati

Oltre all'IRS, anche lo Stato può tassare l'affitto, ed è qui che la scelta della località fa la differenza. Il Texas vieta nella sua Costituzione un'imposta sul reddito delle persone fisiche (Art. VIII § 24-a). La Florida non applica imposte sul reddito alle persone fisiche; il Department of Revenue lo dice in modo semplice: non c'è alcun obbligo di dichiarazione. Se sei una persona fisica con un immobile in questi Stati, ti basta quindi la dichiarazione federale.

California e New York tassano anche i non residenti. Secondo la Publication 1031 del Franchise Tax Board, i non residenti pagano le imposte sui redditi di fonte californiana, e un immobile viene attribuito al luogo in cui si trova. Anche New York include i redditi da immobili situati nello Stato tra quelli dei non residenti, da dichiarare sul Form IT-203. Alla vendita entrambi gli Stati incassano già alla fonte: la California con una ritenuta del 3 1/3 per cento del prezzo di vendita, New York con un acconto senza il quale la contea non registra l'atto. In Florida, invece, una Corporation paga l'imposta sulle società anche se le persone fisiche ne sono esenti: un dettaglio che conta per le strutture societarie.

7La vendita: FIRPTA e la ritenuta sul prezzo

Se vendi da straniero, l'IRS si assicura la sua parte prima che i soldi arrivino a te. In base al § 1445 l'acquirente deve trattenere il 15 per cento del prezzo di vendita, non della plusvalenza. Fino a 300.000 $ la ritenuta non si applica se l'acquirente intende abitare la casa; a questa condizione, fino a 1 milione di $ scende al 10 per cento. L'acquirente dichiara e versa l'importo con i moduli 8288 e 8288-A entro 20 giorni dal trasferimento.

La ritenuta non è un'imposta, ma un acconto. L'imposta vera e propria la calcoli sulla plusvalenza nel Form 1040-NR, e quanto è stato trattenuto in eccesso te lo rimborsa l'IRS. Se l'imposta prevista è nettamente inferiore al 15 per cento del prezzo, per esempio perché la plusvalenza è modesta, prima del closing puoi chiedere un Withholding Certificate con il Form 8288-B; l'IRS dovrebbe decidere entro 90 giorni (§ 1445(c)). Procedura e moduli sono spiegati nel dettaglio nel nostro articolo sulle tasse per chi possiede immobili negli USA.

Chi detiene l'immobile tramite una Corporation americana vende come soggetto residente, e alla vendita dell'immobile la ritenuta non si applica. In compenso la Corporation paga il 21 per cento sulla plusvalenza, e anche le sue quote sono considerate patrimonio immobiliare USA finché gli immobili rappresentano almeno metà del suo patrimonio (§ 897(c)(2)).

9Cosa resta: la successione e la scelta della struttura

Da questo elenco manca un'imposta, perché arriva solo alla fine: l'imposta di successione americana. Per i proprietari senza residenza negli USA c'è solo un credito di 13.000 $ (§ 2102(b)), e un immobile negli USA rientra sempre nell'asse ereditario americano. Cosa significa per i tuoi eredi e quali convenzioni aiutano lo trovi in Imposta di successione USA per proprietari stranieri.

Detenere l'immobile a titolo personale, tramite una LLC o tramite una Corporation sotto una holding estera cambia quasi ogni riga di questo articolo: chi dichiara, chi trattiene, quale aliquota si applica e cosa succede in caso di successione. La decisione va presa prima dell'acquisto, non dopo. Il confronto lo trovi in Comprare un immobile negli USA tramite una LLC.

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In sintesi

• Gli USA possono tassare l'affitto di un immobile americano ovunque tu viva. Senza opzione si paga il 30 per cento sull'affitto lordo; con l'opzione del § 871(d) paghi solo sull'utile, tramite il Form 1040-NR.
• Deduzioni e ammortamento li ottieni solo presentando la dichiarazione in tempo: al più tardi 16 mesi dopo la scadenza, altrimenti li perdi.
• Si ammortizza l'edificio, non il terreno, in modo lineare in 27,5 anni. Alla vendita l'ammortamento viene ritassato fino al 25 per cento.
• L'imposta sugli immobili spetta a contea e comune. Texas e Florida non tassano il reddito delle persone fisiche, California e New York tassano anche i non residenti.

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