Pas d'impôt sur le revenu, mais une taxe foncière : la Texas Homestead Exemption

C'est un abattement sur la valeur de votre résidence principale. Le Comptroller de l'État le formule ainsi : la section 11.13(b) du code fiscal oblige les districts scolaires à accorder un abattement de 140 000 $ sur la résidence principale.

Quant au délai : la date limite générale de dépôt est fixée avant le 1er mai.

Ce que cela représente en argent dépend du taux de votre district scolaire. Avec un taux courant, un abattement de 140 000 $ se traduit vite par plus de 1 500 $ d'impôt en moins chaque année, et ce montant se répète tant que vous y habitez.

S'y ajoutent d'autres abattements que les comtés et les villes peuvent accorder, ainsi que des abattements supplémentaires pour les plus de 65 ans et les personnes handicapées.

Outre l'abattement, la demande entraîne un plafonnement, qui vaut souvent davantage à long terme que l'abattement lui-même.

Pour un bien reconnu comme résidence principale, la valeur fiscale ne peut augmenter que dans une certaine limite chaque année, quelle que soit la hausse de la valeur de marché. Sur un marché comme le Texas, où l'immobilier a parfois pris plus de dix pour cent en un an, c'est un frein considérable.

Sans demande, vous n'avez ni l'abattement ni le frein, et votre valeur fiscale suit le marché à la hausse sans aucune limite.

Parce qu'en Europe, rien de comparable n'existe le plus souvent : la taxe foncière arrive automatiquement, sans qu'aucune demande soit nécessaire.

Au Texas, rien n'est automatique. Le service d'évaluation du comté estime votre maison, vous envoie un avis, et si vous ne faites rien, vous êtes imposé sur cette valeur. L'abattement n'existe que si vous le demandez.

Second piège : le droit dépend en règle générale de la situation en début d'année. Si vous achetez en février, vérifiez donc précisément les règles applicables à votre première année et, en cas de doute, déposez quand même la demande.

La demande ne s'adresse ni à l'État ni à la ville, mais au service d'évaluation de votre comté. À Austin, c'est Travis County ; à Houston, Harris County ; à Dallas, Dallas County.

Il vous faut en général le permis de conduire ou la carte d'identité de l'État, avec exactement l'adresse visée par la demande. Une discordance est le motif de refus le plus fréquent, et c'est pourquoi le permis de conduire doit être réglé dès la première semaine après le déménagement.

La demande est gratuite. Certaines sociétés proposent de la déposer pour vous contre rémunération. C'est légal, et parfaitement inutile.

Le second levier, que presque aucun nouvel arrivant n'utilise. La valeur fixée peut être contestée, dans un délai propre au printemps, et au Texas, énormément de propriétaires le font chaque année.

Ce n'est ni un conflit ni un affront, mais une procédure bien rodée. On présente des valeurs comparables, on négocie, et l'on trouve souvent un compromis. Des prestataires s'en chargent moyennant une commission sur le résultat.

Pour une maison de gamme moyenne, l'enjeu se chiffre en centaines, voire en milliers de dollars par an. Ne rien faire pendant trois ans, c'est laisser filer plus que le coût de son déménagement.

Cet État se finance autrement que la Californie ou New York. Il renonce à taxer les revenus et va chercher l'argent du côté de la propriété et de la consommation.

À qui cela profite-t-il ? Aux personnes à hauts revenus et au patrimoine immobilier modéré. Un entrepreneur qui gagne bien sa vie et habite une maison normale paie ici nettement moins qu'en Californie.

À qui cela nuit-il ? Aux personnes à faibles revenus et à la maison chère. Un retraité avec une petite pension et une maison dont la valeur a doublé peut se retrouver au Texas dans une situation où la taxe foncière fait exploser son budget. C'est pourquoi des règles spéciales s'appliquent aux plus de 65 ans.

Si vous vous installez au Texas, ne regardez donc pas seulement l'absence d'impôt sur le revenu : faites le calcul des deux côtés. Nous l'avons détaillé dans Le Texas comme implantation aux États-Unis et dans Texas: The Lone Star State.

Pour donner un ordre de grandeur : les taux cumulés du district scolaire, du comté, de la ville et des districts spéciaux avoisinent, dans de nombreuses communes texanes, environ deux pour cent de la valeur fixée.

Pour une maison évaluée à 500 000 $, cela représente une charge annuelle de l'ordre de 10 000 $, soit plus de 800 $ par mois, en plus des intérêts et du remboursement du prêt.

Avec l'abattement scolaire de 140 000 $, la base d'imposition de cette part baisse nettement, et d'autres abattements communaux peuvent s'y ajouter.

Le calcul à faire avant d'acheter n'oppose donc pas prix d'achat et loyer, mais prix d'achat plus taxe foncière plus assurance face au loyer. Au Texas, c'est la taxe foncière qui transforme une maison bon marché en maison chère.

Et puisque nous parlons chiffres : l'assurance habitation est nettement plus chère au Texas qu'en Europe, car cet État connaît la grêle, les tempêtes, les inondations et, sur la côte, les ouragans.

Les dégâts des eaux liés aux inondations ne sont généralement pas couverts par les polices américaines standard et nécessitent une assurance spécifique. Si vous achetez dans une zone inondable officielle avec un financement, vous devrez en règle générale justifier de cette couverture.

Comptez donc trois postes, pas un seul : intérêts et remboursement, taxe foncière, assurance. Qui ne compte que le premier a une surprise la deuxième année, lorsque la banque ajuste la provision pour taxes et assurance et que la mensualité grimpe soudain de deux cents dollars.

Après tous ces chiffres, l'autre face de la médaille, sans quoi le tableau serait faussé.

Si vous dirigez une entreprise ici, vous ne payez aucun impôt sur le revenu au niveau de l'État, pas même sur les bénéfices qui vous reviennent personnellement. La taxe sur les sociétés comporte un seuil d'exonération de 2 650 000 $ pour les exercices de déclaration 2026 et 2027, en dessous duquel il n'y a tout simplement rien à payer.

Le marché du travail est profond, les autorisations rapides, les locaux commerciaux abordables, et l'administration ne traite pas les entrepreneurs en suspects. Quand on vient d'Europe, on sent cette différence dès la première semaine.

La taxe foncière en est le prix, et c'est un prix honnête : visible, prévisible, sur la table chaque année. Contrairement à un impôt sur le revenu, elle ne pénalise pas la réussite, elle pèse sur la propriété.

Que cela vous convienne dépend de votre situation. Pour la plupart des entrepreneurs venus d'Europe, la réponse est clairement oui.

1er janvier : date de référence de l'année fiscale. Qui possède la maison ce jour-là et qui y habite détermine les abattements.

Printemps : le service d'évaluation envoie l'avis de valeur. Le délai de contestation court dès ce moment, et il est court.

Avant le 1er mai : demande de Homestead Exemption.

Été : le district scolaire, le comté et la ville votent les taux d'imposition. Ces séances sont publiques, et au Texas, les gens y vont.

Octobre : l'avis d'imposition arrive.

31 janvier de l'année suivante : date limite de paiement. Ensuite, des pénalités s'appliquent, et elles sont salées.

Qui connaît ces six échéances maîtrise la taxe foncière texane. Qui les ignore paie chaque année un peu plus que nécessaire.

Tout ce qui précède concerne les propriétaires. Si vous êtes locataire, vous ne payez pas de taxe foncière, du moins pas directement. Vous la payez via votre loyer, car chaque propriétaire l'intègre dans son calcul : les années où les évaluations grimpent fortement, les loyers texans augmentent donc nettement.

Pour les nouveaux arrivants, louer la première année reste pourtant presque toujours le bon choix. Vous ne connaissez ni le quartier, ni les districts scolaires, ni les axes de circulation, et vous n'avez en général pas encore d'historique de crédit américain, sans lequel un financement coûte cher.

Louer un an, construire votre credit score pendant ce temps, apprendre à connaître la ville, puis acheter : c'est la voie que nous recommandons à nos clients, et c'est celle qui génère le moins d'erreurs coûteuses.

Si vous êtes propriétaire d'une maison au Texas, que vous y habitez vous-même et que vous n'avez pas encore déposé cette demande, faites-le aujourd'hui ou demain. Cela prend vingt minutes, c'est gratuit, et l'effet vaut pour chaque année où vous y habiterez.

C'est sans doute le meilleur rendement pour vingt minutes de travail que cet État puisse offrir.

Si vous préparez votre installation au Texas ou souhaitez mettre de l'ordre dans votre situation fiscale ici, parlez-en à Mount Bonnell Advisors à Austin. Nous vivons ici, nous payons la même taxe foncière, et nous avons déposé la même demande.

Conseil et mise en œuvre

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