Fiscalité immobilière aux États-Unis : impôt foncier, loyers et revente expliqués simplement

Vous possédez un bien aux États-Unis ou vous envisagez d'en acheter un pour le louer ? Alors ne pensez pas seulement aux locataires, à l'agent immobilier et à la vue sur mer : pensez surtout au système fiscal américain. Floride, Texas ou Californie, peu importe : si vous résidez en Europe et percevez des loyers aux États-Unis, vous devez aussi y déposer une déclaration d'impôt, parfois même deux. La bonne nouvelle : grâce aux amortissements, aux déductions et à un peu de savoir-faire, la facture fiscale peut souvent baisser nettement. Dans cet article, nous vous expliquons de façon vivante, concrète et avec un clin d'œil ce à quoi vous devez faire attention et comment nous pouvons vous aider.

1Chapitre 1 : « J'ai un petit quelque chose en Floride... » : le point de départ

Imaginez : M. Meier, de Munich, la cinquantaine (50 ans environ), marié, s'offre en 2023 un petit appartement à Fort Lauderdale. 2 chambres, 2 salles de bains, vue sur mer. Une affaire : seulement 290 000 $ ! Il le fait louer à des touristes et des retraités par un agent local.

Il se dit : « Je virerai simplement les loyers sur mon compte chez moi, ça ira bien. »

Raté.

Car les revenus immobiliers américains sont imposables aux États-Unis. Et ce, même si vous vivez en France, en Belgique, au Luxembourg ou en Suisse. Pourquoi ? Parce que le bien se trouve aux États-Unis. Point. Immobilier = source = là où se trouve le terrain.

2Chapitre 2 : Des impôts américains ? Vraiment ?

Oui. Mais les États-Unis ne taxent que ce qui se passe aux États-Unis. Et c'est tant mieux, car cela vous évite la double imposition. La plupart du temps. (Nous y reviendrons.)

En tant que propriétaire étranger, vous avez deux options :

1. Imposition des loyers bruts avec une retenue à la source de 30 % (par défaut).
   → Mauvais. Aucune déduction de frais, aucune pitié.

2. Imposition sur le net en exerçant l'option prévue au §871(d) IRC.
   → Bien. Recettes moins dépenses. Vous déposez une déclaration, déduisez tout et ne payez que sur le bénéfice. C'est exactement ce que vous voulez. Et c'est exactement là que nous vous aidons.

3Chapitre 3 : La déclaration, Schedule E, baby !

Si vous optez pour la « vraie » imposition, vous devez déposer une déclaration de revenus américaine (Form 1040-NR) et y indiquer, dans le Schedule E, vos revenus et dépenses immobiliers.

Que peut-on déduire ? Beaucoup de choses !

• L'impôt foncier (property tax)

• Les primes d'assurance

• Les réparations et l'entretien

• Les frais de gestion (property manager, Airbnb, etc.)

• Les intérêts d'emprunt (en cas de financement)

• Les frais de déplacement pour visiter le bien

4Chapitre 4 : La property tax, le « deuxième impôt » piège à l'américaine

Attention, c'est important :
l'impôt foncier américain (property tax) ne fait pas partie de l'impôt sur le revenu. Il est prélevé séparément, au niveau de l'État ou de la collectivité locale, et chaque année.

Et il peut être salé :

• Au Texas, souvent plus de 2 % de la valeur du bien par an

• En Floride, environ 1 à 1,5 %

• En Californie, environ 1 %, mais avec des frais annexes sournois

M. Meier paie donc par exemple 3 000 USD d'impôt foncier par an. Celui-ci est entièrement déductible dans le Schedule E et réduit donc son bénéfice imposable. Mais il doit être payé à part. Sinon, ce n'est pas l'IRS qui frappe à la porte, mais le shérif du comté.

À retenir :
aux États-Unis, vous payez non seulement des impôts sur le bénéfice, mais aussi, chaque année, pour le simple fait de posséder la maison.

5Chapitre 5 : Le fameux amortissement (depreciation)

Les Américains adorent amortir. Et l'immobilier encore plus.
Le bâtiment (pas le terrain) s'amortit de façon linéaire sur 27,5 ans.

Concrètement : même si votre appartement en bord de plage en Floride prend de la valeur chaque année (du moins selon l'agent immobilier), nous faisons comme s'il s'effritait lentement dans la déclaration, et nous déduisons chaque année environ 3,6 % de la valeur du bâtiment du bénéfice imposable.

Exemple :
M. Meier achète l'appartement 290 000 USD, dont 240 000 USD pour le bâtiment et 50 000 USD pour le terrain.
→ 240 000 / 27,5 = 8 727 USD d'amortissement par an.

6Chapitre 6 : Impôt fédéral + impôt d'État = double peine ?

C'est là que ça se corse :
dans de nombreux États américains, vous devez payer, en plus de l'impôt fédéral, un impôt sur le revenu au niveau de l'État.

Devrez-vous déposer seulement un Form 1040-NR auprès de l'IRS (niveau fédéral), ou aussi une State Tax Return distincte ? Tout dépend de l'emplacement de votre bien :

• Floride, Texas, Nevada : 🎉 aucun impôt sur le revenu au niveau de l'État.

• Californie, New York, Oregon : 😫 des State Income Taxes très élevées, parfois plus de 10 % !

• Arizona, Géorgie, Caroline du Nord : 🧐 des taux moyens à faibles, mais une obligation déclarative.

Important : même si vous n'êtes pas citoyen américain et ne possédez « qu'un » appartement, s'il génère des revenus, vous devez aussi déposer une déclaration au niveau de l'État. C'est le cas dans 41 États.

M. Meier a de la chance : la Floride ne prélève pas d'impôt sur le revenu.
Mais qui loue en Californie doit déposer une déclaration californienne distincte. Et les règles y sont propres, par exemple pas de déduction automatique des frais de déplacement ni de certains amortissements.

7Chapitre 7 : Que reste-t-il au bout du compte ?

Grâce aux amortissements, aux frais déductibles et à quelques approches astucieuses, le calcul ressemble souvent à ceci en pratique :

• Loyers perçus : 24 000 USD

• Charges (gestion, assurance, entretien) : -10 000 USD

• Amortissement du bâtiment (depreciation) : -8 727 USD
  → Montant imposable : seulement 5 273 USD

Comme il s'agit du seul revenu américain de M. Meier, ce montant est imposé selon le barème progressif normal de l'impôt sur le revenu applicable aux non-résidents, soit :

→ 10 % sur les premiers 5 273 USD
→ Résultat : environ 527 USD d'impôt fédéral seulement

→ Plus, le cas échéant, la State Income Tax, par exemple 300 à 600 USD selon l'État, sauf bien sûr en Floride, au Texas ou au Nevada, où il n'y en a aucune.

Au final : bien moins que ce que la plupart imaginent. Et en toute légalité, quand on sait comment s'y prendre.

9Chapitre 9 : Société ou détention en direct ?

Voir aussi le chapitre 13 de cet article ! Droits de succession !

• Pour un ou deux biens : détention en nom propre + déclaration fiscale américaine correcte = suffisant.

• LLC en « Disregarded Entity » : utile uniquement si vous avez un vrai besoin de protection structurelle (responsabilité, succession, transmission).

• C Corporation : uniquement pour des cas particuliers, sinon double imposition.

Morale de l'histoire : faites-vous conseiller avant de créer « vite fait » une société américaine.

10Chapitre 10 : La revente du bien, là ça devient intéressant !

Quand vous revendez le bien, une Capital Gains Tax est due aux États-Unis, et la FIRPTA s'applique :

15 % de retenue à la source sur la totalité du prix de vente !

Pas sur la plus-value, sur tout.
Mais grâce à une déclaration fiscale normale, vous récupérez le trop-perçu. À condition que tout ait été déclaré correctement.

10.4🇨🇭 Suisse : le fédéralisme cantonal dans toute sa splendeur

• Amortissement : uniquement pour une location dans la fortune commerciale, pas automatiquement en détention privée.

• Valeur locative : aïe. Si vous y habitez vous-même, vous êtes imposé sur un loyer fictif. (Les Américains : « Whaaaat ? »)

• Impôt foncier : selon le canton, tantôt dérisoire, tantôt étonnamment salé.

• Revente : impôt sur les gains immobiliers, variable selon le canton, souvent dégressif. En général raisonnable en cas de détention longue.

Ce qu'il faut retenir : la Suisse est complexe et très différente d'un canton à l'autre. Une location aux États-Unis avec un cash-flow clair est souvent plus simple et plus prévisible.

11Chapitre 13 : Le tueur silencieux : les droits de succession américains pour les propriétaires étrangers

Là, ça devient sérieux. Très sérieux.
Car ce que beaucoup d'investisseurs européens ignorent (ou préfèrent oublier) :
une personne non américaine qui détient de l'immobilier aux États-Unis, directement ou via une société américaine, s'expose à de lourds droits de succession, dès 60 000 USD.

Les faits :

• Abattement pour les US persons (2026) : 15 millions USD

• Abattement pour les étrangers : seulement 60 000 USD

• US-situs property : tout ce qui se trouve physiquement aux États-Unis et
  aussi les parts de sociétés américaines (actions de C Corporation américaine !)

→ Vous détenez une C Corporation ? Très bien.
→ Vous décédez ? Mauvaise nouvelle.
→ Vos actions sont considérées comme des actifs américains.
→ Estate tax jusqu'à 40 %, même sans testament.

11.1Pourquoi la C Corporation ne protège-t-elle pas ?

Beaucoup pensent :
« Je ne détiens que des actions, ce n'est pas une maison ! »

Faux.
Le droit fiscal américain inclut les actions d'une corporation américaine dans la succession américaine, même si le défunt n'a jamais mis les pieds aux États-Unis.
→ La C Corporation ne protège donc pas de l'estate tax.

11.2Ce qui protège vraiment : la « blocker structure »

Seule une société de capitaux étrangère qui n'est pas US-situs offre une vraie protection. Nous détaillons à quoi ressemble une telle structure blocker pour l'immobilier américain sur notre page dédiée.

Comment ça marche :

1. Vous créez par exemple une Limited irlandaise ou une holding maltaise

2. Cette holding détient 100 % d'une C Corporation américaine

3. La C Corporation américaine détient le bien immobilier

Résultat :

• Vous ne détenez personnellement aucune US-situs property, mais des parts d'une société non américaine

• Même en cas de décès, aucune estate tax américaine n'est due

• Et vos héritiers reçoivent le bien (indirectement) en franchise d'impôt (du moins aux États-Unis)

11.3Le revers de la médaille ? Évidemment, il y en a un.

• La structure est complexe et doit être documentée avec soin

• Elle génère des frais récurrents (par exemple pour deux sociétés, la comptabilité, les comptes annuels, etc.)

• Les loyers sont imposés normalement dans la C Corporation américaine (21 %), et les dividendes peuvent être imposés une seconde fois

→ C'est pourquoi l'opération ne vaut le coup qu'au-delà d'environ 1 million USD de valeur immobilière, ou pour plusieurs biens détenus sur le long terme.

11.4Éviter le piège successoral : structure et stratégie

Si vous détenez aujourd'hui un appartement à Miami en nom propre, vos héritiers risquent, dans le pire des cas, de payer 40 % d'impôt sur toute la valeur vénale.
Et cela avant même de pouvoir vendre ou hypothéquer le bien.

Donc :
Structurez tôt. Et ne créez jamais une C Corporation américaine à l'aveugle, sans penser à la succession.

12Déclarer ses revenus immobiliers américains, c'est faisable, et même avantageux.

À condition de savoir ce que vous faites. Ou d'avoir quelqu'un qui le sait. 😏

Nous vous accompagnons volontiers pour :

✅ Déclaration fédérale (1040NR + Schedule E)
✅ Vérification et déclaration des obligations fiscales au niveau de l'État
✅ Amortissement et property tax correctement pris en compte
✅ Remboursements FIRPTA lors de la vente
✅ Demande d'ITIN, numéro fiscal et consultation

Attention : pas de premier rendez-vous gratuit, notre temps vaut autant que votre rendement.

Réserver une consultation Pour aller plus loin sur l'immobilier américain, lisez notre article sur l'investissement dans les logements sociaux Section 8 et suivez nos Actualités.

L'essentiel

• Les loyers d'un bien immobilier américain sont imposables aux États-Unis, même si vous résidez en Europe.
• Sans option, une retenue à la source de 30 % s'applique sur le loyer brut. Avec l'option de la §871(d) IRC, vous n'êtes imposé que sur le bénéfice, via le Form 1040-NR avec Schedule E.
• Le bâtiment s'amortit sur 27,5 ans. La property tax s'ajoute et se déduit.
• À la vente, l'acheteur retient en général 15 % du prix au titre de FIRPTA. Le trop-perçu vous est remboursé via la déclaration.
• Pour les droits de succession américains, les étrangers n'ont droit qu'à un abattement de 60 000 $, et les actions d'une corporation américaine font aussi partie de la succession américaine.

Comment nous vous aidons

• Votre déclaration d'impôts américaineForm 1040 ou 1040-NR, avec un interlocuteur anglophone.
• Blocker américain pour l'immobilierAcheter de l'immobilier aux États-Unis via une C Corporation avec holding britannique.
• ITIN ExpressVotre ITIN grâce à notre procédure spéciale, sans déclaration d'impôts.
• Conseil en fiscalité américaineVotre question fiscale américaine, traitée par des gens qui connaissent les deux côtés de l'Atlantique.