Financiar una vivienda en EE. UU. siendo extranjero: préstamos y documentación

Quien financia una vivienda en España presenta sus nóminas y un informe de solvencia y recibe una oferta. En EE. UU., ese camino solo funciona de forma limitada para compradores del extranjero. Los préstamos que reciben las familias estadounidenses están ligados a una residencia legal en EE. UU., y tú todavía no tienes historial crediticio estadounidense. Aun así, hay caminos. Aquí te contamos qué tipos de préstamo existen para extranjeros, qué documentación necesitas, qué plazos impone la ley al prestamista y cuánto cuesta una financiación además de los intereses.

1Por qué la hipoteca estadounidense no está pensada para ti

El mercado hipotecario estadounidense se apoya en unos cimientos que los compradores europeos rara vez traen consigo: un historial crediticio estadounidense y una vida en EE. UU. Muchos préstamos para vivienda no se quedan en el banco que los concede; este los vende a compradores como Fannie Mae, y son sus reglas las que deciden quién obtiene un préstamo estándar.

Para ti, esas reglas son claras. Según su Selling Guide, Fannie Mae compra préstamos concedidos a no ciudadanos que viven legalmente en EE. UU., de forma permanente o temporal, en las mismas condiciones que a los ciudadanos, y el prestamista debe garantizar que el prestatario reside legalmente en el país. Quien vive en Madrid, Valencia o Sevilla y se compra una casa de vacaciones en Florida no entra en ese grupo. Para los préstamos FHA, asegurados por el Estado, el Departamento de Vivienda (HUD) eliminó por completo la categoría de residentes no permanentes, con carácter obligatorio para expedientes abiertos a partir del 25 de mayo de 2025 (Mortgagee Letter 2025-09).

No es un capricho de algunos bancos. La ley contra la discriminación en la concesión de créditos, desarrollada en la Regulation B, permite expresamente al prestamista tener en cuenta el estatus migratorio y la residencia permanente, así como cualquier dato que necesite para valorar sus derechos en caso de impago (12 CFR § 1002.6(b)(7)). Un prestatario que vive en Europa y tiene allí su patrimonio es más difícil de localizar para un prestamista de Texas que uno que vive a la vuelta de la esquina. Y eso se nota en las condiciones.

Una nota sobre tu solvencia en casa: las agencias de crédito estadounidenses no conocen los registros europeos. Cómo crear un historial crediticio en EE. UU. y qué opciones hay para llevarte uno existente lo explicamos en Cuenta y solvencia en EE. UU. y Trasladar tu credit score a EE. UU..

2Los tipos de préstamo a los que puede acceder un extranjero

Lo que queda son préstamos fuera del circuito estándar. No tienen nombres fijados por ley, pero se distinguen claramente cuatro grupos.

2.1Foreign National Loan y préstamo de cartera

Algunos prestamistas mantienen los préstamos en su propio balance en lugar de venderlos. Entonces rigen sus propias reglas, y algunos ofrecen programas para compradores sin residencia en EE. UU., a menudo llamados Foreign National Loan. Lo habitual es que exijan más capital propio que un préstamo estándar, revisen justificantes de ingresos y patrimonio del extranjero y apliquen un recargo sobre el tipo de interés. Ninguna ley fija cuánto; varía de un prestamista a otro y de un inmueble a otro.

2.2Préstamo para inmuebles en alquiler

Para una casa que quieres alquilar existen préstamos que se fijan menos en tus ingresos y más en el alquiler que genera el inmueble; en el mercado se conocen como préstamos DSCR. Jurídicamente importa esto: un préstamo con fines principalmente empresariales, o concedido a una sociedad en lugar de a una persona física, no está sujeto a las normas de crédito al consumo de la Truth in Lending Act (12 CFR § 1026.3(a)). Los plazos para los desgloses de costes que verás más abajo no se aplican en ese caso. Eso hace estos préstamos más flexibles y te obliga a leer las condiciones con más atención.

2.3Financiación del vendedor

El vendedor aplaza el pago de una parte del precio y se garantiza con un pagaré y una hipoteca sobre el inmueble. Que acepte o no es cuestión de negociación. Cómo se estructuran estos contratos y qué hay que tener en cuenta lo explicamos en Comprar una vivienda en EE. UU. sin financiación bancaria.

2.4Préstamo en tu país

Muchos compradores europeos no financian en Estados Unidos, sino en casa, por ejemplo con un préstamo garantizado por un inmueble o una cartera de valores en Europa. La compra en EE. UU. se convierte así en una compra sin préstamo, con todas las ventajas en el closing. El precio es el riesgo de cambio: debes euros y tienes una casa en dólares, y el alquiler llega en dólares.

Qué grupo te conviene depende menos del tipo de interés que de tres preguntas: ¿vas a vivir en la casa o a alquilarla? ¿Compras a título personal o mediante una sociedad? ¿Y cuánto capital propio puedes aportar sin debilitar tu patrimonio en casa? Aclara esto antes de hablar con prestamistas y pide la aprobación por escrito antes de presentar una oferta de compra. Para un vendedor, una oferta condicionada a la financiación vale menos que una sin condiciones, y quien ofrece sin condiciones y sin aprobación se arriesga a perder su earnest money.

3La documentación: lo que quiere ver el prestamista

Todo banco en EE. UU. debe identificar a sus clientes. Para una persona que no es US person, la norma exige un número fiscal, un número de pasaporte con el país emisor, un número de identificación de extranjero o el número de otro documento oficial con fotografía (31 CFR § 1020.220). Por tanto, el ITIN no es obligatorio para la identificación. Aun así, el prestamista puede pedírtelo, y para alquilar lo necesitarás de todos modos.

Además, el prestamista quiere saber si puedes devolver el préstamo y de dónde procede tu capital propio. Cuenta con:

• pasaporte y justificante de tu domicilio en Europa,
• justificantes de ingresos, declaraciones de la renta o cuentas anuales de tu empresa, traducidos al inglés,
• extractos bancarios de los últimos meses que muestren el capital propio,
• un justificante del origen del dinero, como la venta de un inmueble, una herencia o ahorros,
• un informe de solvencia de tu país, si el prestamista lo acepta,
• en inmuebles de alquiler, una estimación del alquiler o los contratos de arrendamiento vigentes,
• si compras mediante una sociedad, los documentos de constitución, el EIN y la acreditación de quién firma en su nombre.

Reserva tiempo para traducciones y legalizaciones. Los plazos del contrato de compraventa corren desde la Effective Date, no desde el día en que tu documentación está completa. Cómo encaja la financiación en el contrato lo explicamos en Comprar una vivienda en EE. UU.: el proceso.

4El ITIN: tu número en el sistema estadounidense

El ITIN es el número fiscal del IRS para personas que necesitan un número a efectos fiscales pero no pueden obtener un número de la Seguridad Social. Solo sirve para fines fiscales: según el IRS, no otorga derecho de residencia, ni permiso de trabajo, ni derecho a prestaciones sociales.

Aun así, para quien compra desde Europa es una pieza clave. Sin ella no puedes presentar el Form 1040-NR por el alquiler ni entregar al administrador el formulario W-8ECI, que pone fin a la retención del 30 % sobre el alquiler bruto. Cómo te ayuda a construir tu propio historial crediticio lo explicamos en Tarjeta de crédito con ITIN. Lo habitual es solicitarla con el Form W-7 junto con la primera declaración de impuestos; todos los pasos están en Solicitar el ITIN.

5Cuando es una sociedad la que pide el préstamo

Si compras a través de una LLC o una Corporation, la prestataria es la sociedad. Para ti como socio esto tiene dos caras. Los préstamos a sociedades no son créditos al consumo, así que no se aplican las protecciones de la Truth in Lending Act (12 CFR § 1026.3(a)(2)). Al mismo tiempo, el prestamista no solo analiza la sociedad, sino también quién está detrás, y una sociedad sin historial le ofrece poca garantía. Por eso, antes de comprar, pregunta si el prestamista concede préstamos a sociedades, en qué condiciones y qué declaraciones te pedirá a ti personalmente.

Cambiar después sale caro. Si tras la compra transfieres a tu LLC una casa financiada, el prestamista puede exigir la devolución del préstamo en virtud de una cláusula due-on-sale; las excepciones federales de 12 U.S.C. § 1701j-3(d) cubren, por ejemplo, las transmisiones al cónyuge, a los hijos o a un trust del que sigas siendo beneficiario, pero no a una sociedad. Qué estructura encaja con tu proyecto lo explicamos en Comprar un inmueble en EE. UU. a través de una LLC.

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6Los plazos que la ley impone al prestamista

Si como particular pides un crédito al consumo garantizado con un inmueble, te protegen dos documentos. Como tarde el tercer día hábil después de tu solicitud, el prestamista debe enviarte el Loan Estimate, con el tipo de interés previsto, la cuota mensual y los costes (12 CFR § 1026.19(e)(1)(iii)). Y la Closing Disclosure, con las cifras definitivas, debe llegarte como mínimo tres días hábiles antes del cierre (§ 1026.19(f)). Compara ambos: es en las diferencias entre la estimación y la liquidación final donde aparecen o desaparecen costes.

Como hemos visto, estos plazos no se aplican a préstamos con fines principalmente empresariales ni a préstamos a sociedades. Si financias una casa para alquilarla, no te fíes de ellos: pide expresamente el desglose de costes.

7Lo que cuesta una financiación además de los intereses

Los intereses son solo una parte. El prestamista exige una Loan Policy, el seguro de título a su favor, vigente hasta la amortización; en Texas su precio depende del importe del préstamo y es el mismo en todas las Title Companies. Si la casa está en una zona que la FEMA ha designado como de alto riesgo de inundación, el seguro contra inundaciones es obligatorio durante todo el plazo, como mínimo por el importe pendiente del préstamo o la cobertura máxima del programa federal (42 U.S.C. § 4012a(b)).

Florida cobra además sus propios impuestos sobre el préstamo. Los títulos de deuda pagan 35 centavos por cada 100 dólares (§ 201.08), y a los préstamos garantizados con inmuebles en Florida se les suma un impuesto único del 2 por mil del importe (§ 199.133). Si vas a alquilar una vivienda vacacional en Florida, cuenta con estas partidas desde el principio; lo demás que te espera está en Comprar y alquilar una casa en Florida.

8Intereses e impuestos

En un inmueble alquilado, los intereses hipotecarios son un gasto del alquiler. El IRS los incluye en la Publication 527 entre las deducciones habituales, y los deduces en el Schedule E si has optado por la tributación neta según el § 871(d). Sin esa opción pagas el 30 % sobre el alquiler bruto y tus intereses no cuentan.

Si la vivienda es para uso propio, la cosa cambia. La lista de deducciones detalladas para no residentes de la Publication 519 no incluye los intereses hipotecarios. Cómo encajan alquiler, amortización y convenio lo explicamos en Impuestos sobre inmuebles en EE. UU.. Qué pasa con la casa y el préstamo en caso de herencia lo tienes en Impuesto de sucesiones de EE. UU. para propietarios extranjeros.

En resumen

• Los préstamos habituales de las familias estadounidenses exigen residencia legal en EE. UU. Fannie Mae solo compra préstamos a no ciudadanos que residan allí, y la FHA excluye a los residentes no permanentes.
• Si vives en Europa, te quedan los Foreign National Loans y los préstamos de cartera, los préstamos para inmuebles de alquiler, la financiación del vendedor y el préstamo en tu país.
• Prepara pasaporte, número fiscal, justificantes de ingresos y patrimonio traducidos y una prueba del origen de los fondos propios. Un ITIN te abre muchas puertas.
• En el crédito al consumo, la ley fija plazos para el Loan Estimate y la Closing Disclosure; no se aplican a préstamos empresariales ni a préstamos a sociedades.
• Además de los intereses, hay que pagar el seguro contra inundaciones, la title policy del prestamista y, en Florida, impuestos propios sobre el préstamo.

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