Comprar una vivienda en EE. UU.: el proceso desde la oferta hasta el closing

Quien compra un piso en Europa suele acabar ante un notario que lee el contrato, canaliza el dinero y se ocupa de la inscripción en el registro. En Estados Unidos esa figura única no existe. El agente inmobiliario, el escrow agent, la title company, el inspector y el prestamista se encargan cada uno de una parte, y cada estado fija sus propias reglas. Aquí tienes el proceso completo, desde la primera oferta hasta la escritura inscrita, con las diferencias entre Texas, Florida, California y Nueva York.

1Qué cambia al comprar en Estados Unidos

La gran diferencia no está en el precio ni en el idioma, sino en el reparto de papeles. En gran parte de Europa, el notario lo concentra casi todo: redacta el contrato, lo lee, revisa el registro, canaliza el precio y se ocupa de la inscripción. En Estados Unidos ese trabajo se divide en piezas. En muchos estados, el agente inmobiliario redacta el contrato sobre un formulario estándar, un escrow agent guarda el dinero, una title company revisa la cadena de propietarios y la asegura, un inspector examina la casa y el prestamista, si lo hay, tiene sus propios plazos. Ninguno de ellos asume por sí solo la responsabilidad global de la operación que en casa recae en el notario.

La segunda particularidad: en Estados Unidos, el derecho inmobiliario es competencia de cada estado. Si hay formularios obligatorios, quién debe declarar qué, qué impuesto grava la transmisión y cómo se inscribe la escritura: todo eso está en cincuenta códigos distintos. Este artículo toma como modelo el contrato estándar de Texas, porque Texas fija el proceso con especial precisión en un formulario oficial, y señala dónde se apartan Florida, California y Nueva York.

Empecemos con una buena noticia: como europeo, puedes comprar. No existe ninguna ley federal que prohíba a los extranjeros adquirir viviendas. Quien compra terrenos agrícolas debe notificarlo al Departamento de Agricultura de EE. UU. en un plazo de 90 días según la Agricultural Foreign Investment Disclosure Act; para un rancho es una obligación real, para una casa en la ciudad no. Algunos estados restringen a compradores de países que consideran problemáticos. Florida cita en el § 692.201 a China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Venezuela y Siria. Los países de la UE no figuran en ninguna de estas listas.

Lo que la compra no te da es derecho de residencia. Un inmueble que tienes para alquilarlo o esperar a que se revalorice no es, a efectos del visado E-2, una inversión en una empresa: el Foreign Affairs Manual del Departamento de Estado excluye expresamente las inversiones pasivas y especulativas. Si quieres vivir en Estados Unidos, planifica el visado por separado, por ejemplo con el visado de inversor E-2.

2La oferta: offer, contrato de compraventa y earnest money

Se compra con una oferta por escrito. Cuando encuentras una casa, tu agente prepara una offer que, por lo general, ya es el contrato de compraventa completo: precio, financiación, señal, plazos y fecha del closing. Si el vendedor firma, el contrato queda cerrado. De palabra no vale nada. Texas exige que el contrato de venta de un inmueble conste por escrito y lo firme la parte frente a la que se quiere hacer valer (Business & Commerce Code § 26.01), y Florida igual (§ 725.01 Florida Statutes).

En Texas, además, el contenido viene en gran parte fijado. En una compraventa, los agentes solo pueden usar los formularios que la Texas Real Estate Commission ha hecho obligatorios (22 Texas Administrative Code § 537.11). Para la reventa de viviendas de una a cuatro unidades es el One to Four Family Residential Contract (Resale), formulario 20-19, vigente desde el 1 de julio de 2026. Para pisos en régimen de propiedad horizontal, obra nueva de promotor y fincas agrícolas y ranchos hay formularios propios.

Con el contrato pagas el earnest money, una señal que demuestra que vas en serio. Según el formulario de Texas, se entrega al escrow agent en los tres días siguientes al effective date, no al vendedor. A eso se suma la option fee, una cantidad pequeña con la que compras el derecho a desistir sin dar explicaciones durante los primeros días. Ambos importes los fijas tú en el contrato. Ninguna ley dice cuánto deben ser.

Si compras desde Europa, ten el dinero del earnest money preparado antes de enviar la oferta. Tres días no bastan para una primera transferencia desde una cuenta que antes quiere revisar el pago. Cómo llegan tus euros a una cuenta estadounidense te lo contamos en Enviar dinero a EE. UU..

3Option period e inspección: los días en que aún puedes echarte atrás

La option period es la herramienta más importante del comprador en el contrato de Texas. A cambio de la option fee, el vendedor te concede el derecho ilimitado a resolver el contrato dentro de un número de días pactado desde el effective date, avisando hasta las 17:00 hora local del último día. Si desistes a tiempo, el vendedor se queda la option fee y tú recuperas el earnest money. Si se te pasa el plazo, el formulario exige su cumplimiento estricto: a partir de ahí, tu dinero depende de las demás condiciones del contrato.

Durante esos días haces revisar la casa. Según el contrato de Texas, el vendedor debe daros acceso a ti y a quienes contrates, y la inspección la hacen profesionales que eliges tú y que están autorizados por la Real Estate Commission. El informe es la base para renegociar reparaciones o el precio, o para desistir.

Al mismo tiempo, el vendedor debe declarar lo que sabe. En Texas, el § 5.008 del Property Code obliga al vendedor de una vivienda unifamiliar a entregar por escrito una Seller's Disclosure Notice antes de firmar el contrato. Si llega más tarde, puedes resolver el contrato por cualquier motivo en los siete días siguientes a recibirla. Florida exige con la Flood Disclosure (§ 689.302), en el momento de firmar o antes, una declaración sobre si la casa sufrió daños por inundación mientras fue del vendedor y si se cobraron indemnizaciones o ayudas por ello. El propio texto legal del formulario recoge que un seguro de hogar normal no cubre los daños por inundación. En Nueva York, el vendedor entrega el Property Condition Disclosure Statement antes de que el comprador firme un contrato vinculante; el formulario del Department of State subraya que no es una garantía ni sustituye a una inspección.

4Escrow: quién guarda tu dinero y cómo protegerlo

El escrow es el equivalente estadounidense del depósito notarial. Un tercero neutral custodia el dinero y los documentos hasta que se cumplen las condiciones del contrato, y entonces paga. Quién es, lo anotan las partes en el contrato. En Texas, las title companies también actúan como escrow agents; el supervisor de seguros del estado gestiona conjuntamente las licencias de title y escrow.

Como al final de una compra se mueven grandes sumas por transferencia, las operaciones inmobiliarias son un objetivo preferido del fraude. El supervisor de seguros de Texas aconseja anotar nombre, correo y teléfono de todos los implicados, confirmar las instrucciones de pago directamente con tu title agent, desconfiar de cualquier correo que meta prisa o anuncie un cambio de datos bancarios y, tras el pago, preguntar enseguida si ha llegado. Si compras desde Europa, esto vale el doble: la diferencia horaria y un banco desconocido facilitan que se te cuele un mensaje falso. Llama, y hazlo a un número que no hayas sacado de ese correo.

Si pagas sin hipoteca, el precio sale íntegro de tus fondos, a menudo en varias transferencias. Planifica antes el cambio de divisa y aclara con la title company hasta cuándo debe estar el dinero en la cuenta de escrow. Cómo es una compra sin banco te lo explicamos en Comprar vivienda en EE. UU. sin financiación bancaria.

5Title y title insurance: de quién es realmente la casa

El condado inscribe las escrituras que se le presentan. Si la cadena de propietarios está completa y qué cargas existen lo comprueba la title company antes de asegurar. Para ello te entrega el title commitment, el compromiso de seguro de título con todas sus excepciones, como servidumbres, restricciones de construcción de la urbanización o gravámenes pendientes. En el contrato de Texas, el vendedor debe entregar el commitment y los documentos de excepciones dentro del plazo pactado; si el retraso supera una prórroga de hasta 15 días, puedes desistir y recuperas el earnest money.

La Title Insurance protege tu propiedad frente a defectos surgidos antes de la compra. El regulador de seguros de Texas cita como ejemplos impuestos sobre la propiedad impagados, fraude o falsificación de escrituras anteriores y cónyuges o herederos desconocidos que reclaman la propiedad. Hay dos pólizas: la Owner's Policy, para ti, válida mientras seas propietario, y la Loan Policy, para el prestamista, válida hasta que se amortice el préstamo. La prima se paga una sola vez, en el closing.

En el precio, los estados difieren mucho. En Texas, el Commissioner of Insurance fija las primas (Insurance Code § 2703.151), así que todas las title companies cobran lo mismo y el texto de la póliza está estandarizado. Solo varían algunas tasas del closing, y puedes elegir cualquier title company autorizada, aunque el agente o el prestamista te recomienden otra. En Florida, una Rule de la Financial Services Commission fija las primas (§ 627.782 Florida Statutes). Cómo pueden defenderse los propietarios en Texas frente a escrituras falsificadas lo explicamos en Fraude inmobiliario en Texas.

6Closing: firma, dinero y escritura

En el closing todo encaja. Según el contrato texano, el vendedor entrega una General Warranty Deed, con la que responde de su titularidad, y certificados de que no hay impuestos sobre la propiedad pendientes; tú pagas el resto del precio a través del escrow. Si financias con un crédito al consumo, el prestamista debe enviarte la Closing Disclosure con todos los costes al menos tres días hábiles antes del cierre (12 CFR § 1026.19(f)). Más información en Financiar un inmueble en EE. UU. siendo extranjero.

Hay un punto que te afecta especialmente como comprador extranjero: la firma. La escritura que se inscribe en el county debe estar legalizada ante fedatario. Si firmas en Europa, Texas reconoce la certificación de un cónsul de EE. UU. o de un notario del país donde firmas (Civil Practice and Remedies Code § 121.001(c)). Florida también admite notarios del país extranjero y funcionarios consulares de EE. UU. (§ 695.03(3)). Si la title company exige además una apostilla, acláralo con ella antes, para que el día del closing no falte ningún papel.

Si no compras tú directamente sino a través de una sociedad, la title company querrá pruebas de que la sociedad existe y de quién puede firmar por ella. Para inmuebles residenciales adquiridos sin financiación por sociedades o trusts, FinCEN había introducido una obligación de declaración propia. Un tribunal federal de Texas anuló esta norma el 19 de marzo de 2026 y FinCEN ha recurrido; mientras la sentencia esté vigente, no hay que presentar esas declaraciones. Comprar a título personal, con una LLC o con una corporation se decide antes de la oferta, porque el comprador figura en el contrato. Las diferencias las explicamos en Comprar un inmueble en EE. UU. con una LLC.

Seguir leyendo →

7Deed recording: por qué solo la inscripción te protege

Tras el closing, la title company presenta la escritura en el county. Es mucho más que un trámite. En Texas, una transmisión no surte efecto frente a acreedores y compradores posteriores que la desconozcan mientras la escritura no esté legalizada y presentada para su inscripción (Property Code § 13.001). Florida lo regula casi con las mismas palabras (§ 695.01). Entre las partes, la compra vale aunque no se inscriba; frente al resto del mundo, solo con la inscripción.

Con la inscripción, tu nombre se hace público. Los registros de los counties son públicos, y con ellos tu escritura de compra. Si no quieres eso, debes decidir antes de comprar quién figura en el contrato. Una sociedad sustituye tu nombre por el suyo en el registro del county, pero no te hace invisible ante las autoridades.

Si quien te vende es también extranjero, como comprador pasas a ser responsable fiscal temporal. Según la sección 1445 del Internal Revenue Code, debes retener el 15 % del precio e ingresarlo al IRS en un plazo de 20 días; el contrato texano lo regula en su cláusula 20. Para una vivienda de hasta 300.000 $ que vayas a habitar tú, no hay retención; hasta 1 millón de dólares, baja al 10 %. Como muy tarde, cuando vendas tú, la norma te afectará desde el otro lado. Los detalles están en Impuestos sobre inmuebles en EE. UU..

8Texas, Florida, California, Nueva York: qué cambia

La estructura básica es la misma en todas partes: contrato por escrito, revisión, escrow, title, closing e inscripción. Lo que encarece o abarata la compra son los impuestos sobre la transmisión, y ahí los estados están muy lejos unos de otros.

Texas no cobra ninguno. Desde 2016, su constitución prohíbe cualquier ley que cree un impuesto sobre la transmisión de inmuebles (Art. VIII § 29). Florida exige la Documentary Stamp Tax de 70 centavos por cada 100 $ del precio (§ 201.02). En California, los 58 counties cobran una Documentary Transfer Tax de 0,55 $ por cada 500 $, y las ciudades pueden añadir hasta la mitad de ese tipo. Nueva York cobra 2 $ por cada 500 $ y, en viviendas desde 1 millón de dólares, un 1 % adicional de Mansion Tax; en la ciudad de Nueva York se suman otros impuestos para inmuebles muy caros.

Las diferencias llegan hasta la venta futura. Texas y Florida no tienen impuesto sobre la renta para personas físicas; además, la constitución de Texas prohíbe un impuesto sobre las ganancias patrimoniales de personas físicas (Art. VIII § 24-b, aprobado en noviembre de 2025). En California se retiene el 3 1/3 % del precio de venta si supera 100.000 $ y no aplica ninguna excepción (Form 593 del Franchise Tax Board). Nueva York solo inscribe la escritura de un vendedor no residente si ha pagado el impuesto sobre la renta estimado de la ganancia con el Form IT-2663 o ha declarado una exención. Quien compra en California o Nueva York se lleva también estas reglas para la salida.

Qué estado te conviene depende del uso y de tus planes. Para alquiler vacacional en el sur, échale un vistazo a Comprar y alquilar una casa en Florida; por qué muchos de nuestros clientes acaban en Texas lo cuenta nuestra página sobre Texas.

9Después del closing: número fiscal, impuesto sobre la propiedad y herencia

Con las llaves empiezan las obligaciones del propietario. El impuesto sobre la propiedad lo cobra el county; en Texas, el valor se fija a 1 de enero y el impuesto debe pagarse antes del 31 de enero del año siguiente (Tax Code §§ 23.01, 31.02). Si alquilas, necesitas un número fiscal para declarar ante el IRS; como extranjero sin número de la Seguridad Social, un ITIN. Sin él tampoco puedes entregar a tu inquilino o administrador el formulario W-8ECI, que elimina la retención del 30 % sobre el alquiler bruto.

Y luego está la herencia. Para propietarios sin residencia en EE. UU., el impuesto de sucesiones estadounidense se aplica pronto, y cómo compraste influye en lo que pagarán tus herederos. Las cuentas están en Impuesto de sucesiones de EE. UU. para propietarios extranjeros; las estructuras con las que responden los compradores europeos las compara la guía La forma jurídica ideal para inmuebles en EE. UU..

Seguir leyendo →

En resumen

• En una compra en EE. UU. no hay notario como en casa. Agente inmobiliario, escrow agent, title company, inspector y prestamista se reparten sus funciones, y cada estado regula el proceso a su manera.
• El contrato de compraventa debe ser por escrito. En Texas, los agentes usan los formularios obligatorios de la Real Estate Commission, con earnest money y una option period en la que puedes desistir sin dar motivos.
• La title company revisa la cadena de titularidad y asegura tu propiedad; el dinero pasa por el escrow, y las instrucciones de transferencia confírmalas siempre por teléfono.
• Solo la inscripción de la escritura en el county te protege frente a compradores y acreedores posteriores.
• Los impuestos sobre la transmisión van desde cero en Texas hasta la Mansion Tax de Nueva York.

Cómo te ayudamos

• Blocker estadounidense para inmueblesCompra inmuebles en EE. UU. a través de una C Corporation con holding británica.
• ConsultaUna hora con el equipo: tu caso, tus preguntas, una respuesta clara.
• ITIN ExpressTu ITIN con nuestro procedimiento especial, sin declaración de la renta.
• Apertura de cuenta bancaria en EE. UU.Tu propio acceso al sistema financiero estadounidense, incluso sin SSN.