Comprar una casa en Florida y alquilarla: lo que va antes del primer huésped

Una casa en el golfo de México que en invierno pagan los huéspedes del norte y que en verano es tuya: para muchos compradores europeos, esa es la razón para comprar en Estados Unidos. Florida lo pone fácil y, a la vez, exige precisión. El estado no cobra impuesto sobre la renta a las personas físicas, pero pide una licencia para el alquiler vacacional, un registro en el Department of Revenue y que cada huésped pague sales tax y Tourist Tax. A eso se suman las normas de tu comunidad de propietarios y un seguro que tiene que contar con el clima. Aquí tienes lo que te afecta.

1Florida: sin impuesto estatal sobre la renta, pero no es una playa libre de impuestos

Florida tiene una fama que atrae a muchos compradores europeos, y en un punto es totalmente cierta: el estado no cobra impuesto sobre la renta a las personas físicas. El Department of Revenue lo dice sin rodeos, no hay obligación de declarar, y de ahí deduce que las personas físicas tampoco pagan impuesto sobre las plusvalías. Si alquilas una casa de vacaciones en Florida, no presentas declaración de la renta ante el estado.

Eso no significa que la casa esté libre de impuestos. Las rentas tributan ante el IRS, el condado te envía cada año el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles y, por el alquiler vacacional, Florida cobra impuestos que tú recaudas de tus huéspedes e ingresas. En la compra en sí se paga la Documentary Stamp Tax: 70 centavos por cada 100 dólares del precio (§ 201.02). Cómo va la compra, desde la oferta hasta la inscripción, lo explicamos en Comprar un inmueble en EE. UU.: el proceso; aquí hablamos de lo que viene después.

Florida restringe las compras a ciudadanos de países que considera problemáticos y, en el § 692.201, cita China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Venezuela y Siria. España y el resto de Europa no están en esa lista.

2Homestead: lo que la casa de vacaciones no obtiene

El privilegio fiscal más importante de Florida es para los residentes. Quien es propietario y tiene su residencia permanente en la finca obtiene, según el art. VII § 6 de la constitución estatal y el § 196.031, la Homestead Exemption: quedan exentos hasta 50.000 dólares del valor fiscal, los primeros 25.000 dólares para todos los impuestos inmobiliarios y otros 25.000 dólares como máximo sobre el valor que supere los 50.000 dólares, sin incluir los impuestos escolares. Se solicita al Property Appraiser del condado antes del 1 de marzo con el formulario DR-501, y cuenta quién era propietario y vivía allí el 1 de enero.

Si una residencia es permanente lo decide el Property Appraiser según las circunstancias. El § 196.015 menciona, entre otras cosas, una declaración de residencia en el registro público, el colegio de los hijos, el lugar de trabajo, la residencia anterior y la fecha en que terminó, la inscripción como votante, un carné de conducir de Florida y el pago de los suministros. Si vives en Europa y pasas el invierno en Florida, lo normal es que no superes este examen.

Esto tiene una segunda consecuencia que se acumula con los años. Con Homestead, el valor fiscal solo puede subir un 3 % al año o la tasa de inflación, lo que sea menor; es el límite Save Our Homes. Sin Homestead, el límite es del 10 % anual y no se aplica a los impuestos del distrito escolar (§ 193.1555). Así que tu vecino, que vive allí, y tú pagaréis a la larga un impuesto inmobiliario distinto por casas parecidas. Y la protección de la vivienda frente a acreedores del art. X § 4 de la constitución, Florida solo la concede al Homestead de una persona física.

El impuesto inmobiliario vence a partir de noviembre, y quien paga pronto ahorra: un 4 % de descuento en noviembre, un 3 % en diciembre, un 2 % en enero y un 1 % en febrero (§ 197.162).

3Alquilar a huéspedes: la licencia del estado

En cuanto alquilas a turistas, para Florida eres un establecimiento de alojamiento. La ley define un Transient Public Lodging Establishment como un alojamiento que se alquila más de tres veces por año natural durante menos de 30 días seguidos o que se anuncia habitualmente para ello (§ 509.013). Una casa o un piso en un condominium que cumpla esto es un Vacation Rental (§ 509.242).

Cada uno de estos establecimientos necesita una licencia de la Division of Hotels and Restaurants, que no se puede transferir a otra persona ni a otro lugar; quien alquila sin licencia comete, según el § 509.241, una infracción penal, en el derecho estadounidense un misdemeanor de segundo grado. La licencia se renueva cada año. Si vendes la casa, el comprador necesita la suya propia.

Las ciudades y los condados tienen poco que decir sobre si puedes alquilar o no. Según el § 509.032(7), las normas locales no pueden prohibir los alquileres vacacionales ni regular su duración o frecuencia. Se exceptúan las normas aprobadas el 1 de junio de 2011 o antes. Si compras en un municipio con una de esas normas antiguas, puedes quedar sujeto a restricciones que en otros sitios estarían prohibidas. Pregunta en el departamento de urbanismo antes de comprar.

4Sales tax y Tourist Tax: lo que paga tu huésped

Sobre el alquiler de alojamientos de hasta seis meses, Florida cobra un 6 % de sales tax (§ 212.03). Quien alquila más de seis meses con contrato escrito no lo paga. A eso se suma la Discretionary Sales Surtax del condado, cuyo tipo fija el propio condado. Ambos los declaras y pagas siempre al Department of Revenue. Según las instrucciones del Department, cada alojamiento por el que cobras alquiler se registra por separado, con su propia solicitud.

Encima, los condados cobran la Tourist Development Tax. El § 125.0104 permite un tipo base del 1 o el 2 %, que decide el condado, y otros recargos con sus propias reglas. El impuesto lo paga el huésped y lo recauda quien cobra el alquiler, es decir, tú o tu gestor. En el resumen del Department of Revenue, los tipos locales van de cero al 7 %; en la mayoría de los condados de costa están en el 5 o el 6 %. Lo importante es la columna «quién recauda»: en muchos condados la Tourist Tax no se paga al Department, sino directamente al condado.

Para un huésped en Orlando se suman, por tanto, sales tax, surtax y Tourist Tax. Según el § 125.0104, la Tourist Tax la recauda del huésped quien cobra el alquiler, y se añade a todos los demás impuestos. Si un gestor cobra el alquiler por ti, deja por escrito quién declara e ingresa cada impuesto.

5Comunidad de propietarios: la HOA y el condominium, cada uno con sus normas

Muchas casas de Florida forman parte de una Homeowners' Association, y los pisos casi siempre de un condominium. Ambos tienen estatutos que pueden regular los alquileres, y estos prevalecen sobre lo que quiera el propietario. La ley solo te protege en parte frente a cambios posteriores.

En un condominium, una modificación de los estatutos que prohíba el alquiler, cambie su duración o limite el número de alquileres solo se aplica a los propietarios que la aprueben y a quienes compren después del cambio (§ 718.110(13)). Es decir, compras las normas vigentes el día de la compra. En una HOA, para cambios posteriores al 1 de julio de 2021 rige en principio lo mismo, con una excepción decisiva para quien alquila a turistas: la comunidad puede prohibir o regular los alquileres de menos de seis meses y limitar el alquiler a un máximo de tres veces por año natural, y eso se aplica entonces a todos los propietarios (§ 720.306(1)(h)).

Por eso, antes de hacer una oferta, lee los estatutos, el reglamento interno y las actas de las últimas juntas. Pregunta por la duración mínima del alquiler, el registro de huéspedes, las cuotas para propietarios que alquilan y las votaciones previstas. Un inmueble vacacional cuya comunidad prohíbe los alquileres cortos deja de ser, para tu proyecto, un inmueble vacacional.

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6Seguro: viento, agua y responsabilidad civil

En Florida, el seguro es uno de los mayores gastos corrientes y tiene varias partes. El seguro de hogar, Homeowners Insurance, cubre, según la descripción del regulador de seguros de Texas, daños por incendio, fenómenos meteorológicos y robo. Las inundaciones no las cubre; en Florida eso figura incluso en la ley, en el texto de la Flood Disclosure que el vendedor tiene que entregarte antes de firmar el contrato (§ 689.302). Para las inundaciones necesitas una póliza propia, por ejemplo del National Flood Insurance Program federal.

Si financias con un préstamo y la casa está en una zona de especial riesgo de inundación designada por la agencia federal FEMA, el seguro de inundación es obligatorio, como mínimo por el importe del préstamo pendiente o por la cobertura máxima del programa (42 U.S.C. § 4012a). También la aseguradora estatal de Florida, que asegura las casas que no consiguen cobertura en otro sitio, exige de forma escalonada una cobertura de inundación en sus pólizas de vivienda, para todas las pólizas a partir del 1 de enero de 2027 (§ 627.351(6)).

Para alquilar se añaden dos cosas: una póliza que cubra expresamente el alquiler a huéspedes y un seguro de responsabilidad civil para los daños que sufran los huéspedes en la propiedad. En cada oferta, comprueba si los daños por tormenta tienen una franquicia propia y de cuánto es. Con quién contratas la póliza lo decides tú; compara varias ofertas antes de pagar el Earnest Money, porque la prima puede decidir la rentabilidad de un alquiler vacacional.

7Los impuestos ante el IRS: casa de vacaciones o inmueble en alquiler

Florida no cobra impuesto sobre la renta, pero el IRS sí. Si no haces nada más, tu gestor retiene el 30 por ciento del alquiler bruto (§ 871(a)). Con la elección del § 871(d) presentas el Form 1040-NR y tributas solo por el beneficio, tras gastos y amortización. Para que el gestor deje de retener, le entregas el formulario W-8ECI, y para eso necesitas un ITIN.

Para la casa de vacaciones que usas tú mismo hay un límite clave. Si la usas de forma privada más días que 14 o que el 10 por ciento de los días en que está alquilada a precio de mercado, lo que sea mayor, fiscalmente cuenta como tu vivienda (§ 280A(d)) y los gastos del alquiler solo son deducibles de forma limitada. Si la alquilas menos de 15 días al año, el alquiler queda exento, sin deducir gastos (§ 280A(g)). Así que, si quieres pasar allí unas semanas en invierno, planifica bien el calendario.

Cuando vendas más adelante, si eres extranjero el comprador retiene según FIRPTA el 15 por ciento del precio. La amortización, el plazo de 16 meses para las deducciones y el tratamiento en tu país los explicamos en Impuestos sobre inmuebles en EE. UU..

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8Quién compra: tú, una LLC o una Corporation

En un alquiler vacacional con huéspedes que van cambiando, la responsabilidad es un tema serio. Una LLC la separa, y en Florida un socio no responde de las deudas de la sociedad (§ 605.0304). Pero Florida tiene una particularidad que debes conocer: en una LLC de un solo socio, un acreedor con una sentencia contra ti personalmente puede forzar la venta de tu participación si los repartos no saldan la sentencia en un plazo razonable (§ 605.0503(4)). En Texas, en esa situación, todo se queda en la Charging Order.

Fiscalmente, la LLC de un solo socio cambia poco, y en la herencia no ayuda. Una Corporation estadounidense, a diferencia de ti, paga en Florida impuesto de sociedades. Qué estructura encaja con el uso, los herederos y el estado de residencia lo explicamos en Comprar un inmueble en EE. UU. a través de una LLC, y qué entra en la herencia estadounidense, en Impuesto de sucesiones de EE. UU. para propietarios extranjeros. Cómo es la vida en Florida más allá de las semanas de vacaciones lo cuentas en nuestra página sobre Florida.

En resumen

• La exención Homestead y el límite del 3 por ciento de revalorización solo se aplican a la residencia permanente en Florida. En una casa de vacaciones, el valor fiscal puede subir hasta un 10 por ciento al año, salvo para los impuestos escolares.
• Quien alquila o se anuncia más de tres veces al año por menos de 30 días gestiona una Vacation Rental y necesita una licencia estatal.
• Los alquileres de hasta seis meses pagan un 6 por ciento de sales tax, el recargo del condado y una Tourist Development Tax de hasta el 7 por ciento; cada alojamiento se registra en el Department of Revenue.
• Una comunidad de propietarios puede limitar los alquileres de menos de seis meses para todos los propietarios. Lee los estatutos antes de hacer una oferta.
• El seguro de hogar no cubre inundaciones. El alquiler tributa ante el IRS, en bruto al 30 por ciento o en neto según el § 871(d).

Cómo te ayudamos

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• Tu declaración de la renta en EE. UU.Form 1040 o 1040-NR, con atención en inglés.
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