Impuesto de sucesiones de EE. UU. sobre inmuebles: lo que tu herencia le debe al IRS

Una casa de vacaciones en la costa del Golfo, un piso en Texas que alquilas, un terreno en el que algún día quieres construir. Mientras vives, al IRS le interesan el alquiler y la venta. Cuando falleces, le interesa la casa en sí. Para causantes sin pasaporte estadounidense y sin residencia en EE. UU., el impuesto federal sobre la herencia empieza pronto, a partir de 60.000 $, y sube hasta el 40 %. Esta página explica cómo se hace el cálculo, qué papel juega la forma de titularidad y qué tienen que presentar tus herederos tras el fallecimiento. Tienes la visión general del impuesto de sucesiones y donaciones de EE. UU. para todo tipo de patrimonio en El impuesto de sucesiones de EE. UU. para no ciudadanos.

1EE. UU. grava la herencia, no al heredero

En EE. UU. el impuesto no recae en el heredero ni depende del parentesco. Según 26 U.S.C. § 2101, se grava la transmisión del caudal hereditario imponible: es el Estate Tax. El obligado es la propia herencia, se paga antes del reparto y da igual que la casa vaya a tu hija, a tu sobrino o a un amigo: la tarifa es la misma.

Qué reglas te tocan no lo decide solo el pasaporte. A efectos del impuesto de sucesiones, se considera residente en EE. UU. quien tenía allí su domicilio en el momento del fallecimiento. Según 26 CFR § 20.0-1(b)(1), se adquiere domicilio en un lugar viviendo allí, aunque sea poco tiempo, sin la intención firme de marcharse después. Así que quien vive en Florida con green card y quiere quedarse tributa como un estadounidense, por su patrimonio mundial y con la exención completa. Esta página trata el otro caso: no eres ciudadano estadounidense ni tienes tu domicilio en EE. UU. La ley te llama entonces Nonresident not a Citizen, y se te aplican los §§ 2101 a 2108.

En este caso, según el § 2103, la herencia solo incluye la parte de tu patrimonio que se encuentra en EE. UU. en el momento del fallecimiento. Tu casa en España, tu cartera de valores en Madrid o tu cuenta en Zúrich no son asunto del IRS. La casa en EE. UU., sí.

2Qué forma parte de la herencia en EE. UU. y qué cambia la hipoteca

Las Regulations son claras con los inmuebles. Según 26 CFR § 20.2104-1(a)(1), los inmuebles situados en EE. UU. se consideran patrimonio en EE. UU., igual que, según la letra (a)(2), los bienes muebles que estén en EE. UU.: los muebles de la casa de vacaciones, el barco en el embarcadero, el coche en el garaje. A esto se suman, según el § 2104(a), las acciones de una sociedad estadounidense, estén donde estén los títulos, y, según el § 2104(c), los créditos frente a personas estadounidenses. Las acciones de una sociedad no constituida conforme al derecho estadounidense se consideran patrimonio fuera de EE. UU. según el § 20.2105-1(f). Los saldos en un banco estadounidense no cuentan como herencia en EE. UU. según las Instructions for Form 706-NA, siempre que no estén vinculados a una actividad empresarial en EE. UU.

Una trampa para quien reorganiza poco antes de morir: según el § 2104(b), el patrimonio sujeto a las reglas de transmisión de los §§ 2035 a 2038 se considera situado en EE. UU. si estaba allí en el momento de la transmisión o en el del fallecimiento. Quien aporta la casa a un trust revocable o se reserva el derecho de uso no la ha sacado de EE. UU. a efectos del impuesto de sucesiones.

La casa se valora a valor de mercado en la fecha del fallecimiento; en palabras del IRS, el precio al que cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor dispuestos. Lo que pagaste en su día no importa.

2.1La hipoteca: con o sin responsabilidad personal

Que una financiación reduzca el impuesto depende de lo que respondas personalmente. Según 26 CFR § 20.2053-7: si la herencia responde del préstamo, la casa se computa por su valor total y el préstamo se deduce como deuda. Si la herencia no responde, porque el prestamista solo puede ir contra la casa, desde el principio se computa solo el valor menos el préstamo.

360.000 $: cómo un crédito fiscal de 13.000 $ se convierte en exención

En la ley, la cifra de 60.000 no aparece como exención. El § 2102(b)(1) concede a la herencia de un Nonresident not a Citizen un crédito de 13.000 $ contra el impuesto. La tarifa del § 2001(c) empieza en el 18 % y, a 60.000 $, llega exactamente a un impuesto de 13.000 $. Hasta 60.000 $ la herencia no paga nada; desde el primer dólar por encima, el 26 %; desde 80.000 $, el 28 %; desde 100.000 $, el 30 %, y luego más por tramos hasta el 40 % por encima del millón. El cálculo está en la tabla.

Para comparar: un ciudadano estadounidense tiene, según el § 2010(c), un Basic Exclusion Amount de 15 millones de dólares para 2026, ajustado a la inflación a partir de 2027. Una casa de 500.000 $ que a tu vecino estadounidense no le cuesta ni un céntimo de impuesto de sucesiones le cuesta a la herencia de un no residente sin convenio 142.800 $.

Dos matices. Primero, las donaciones cuentan: según el § 2101(b) y (c), las donaciones imponibles desde 1977 se incluyen en el cálculo y, según el § 6018(a)(3), reducen el umbral de la obligación de declarar. Segundo, parte de la exención ya está consumida si en vida se concedió un crédito contra el impuesto de donaciones, § 2102(b)(3)(B). Esto afecta sobre todo a quienes antes fueron residentes en EE. UU.

Los estados pueden aplicar su propio impuesto sobre la herencia o las sucesiones. La ley federal lo tiene en cuenta en el § 2106(a)(4) con una deducción proporcional. Florida ya no aplica Estate Tax propio a los fallecimientos posteriores al 31 de diciembre de 2004. Los convenios de doble imposición se aplican, en el lado estadounidense, a los impuestos federales, no a los de los estados.

6Cuando hereda el cónyuge

Entre estadounidenses, el cónyuge hereda libre de impuestos gracias a la deducción conyugal ilimitada. Para los patrimonios sin domicilio en EE. UU., esto solo se aplica de forma limitada. El § 2106(a)(3) concede la deducción conyugal según los principios del § 2056, y el § 2056(d) la excluye cuando el cónyuge superviviente no es ciudadano estadounidense. La excepción son los bienes que pasan a un Qualified Domestic Trust. Según el § 2056A, este trust necesita al menos un fiduciario que sea ciudadano estadounidense o una sociedad estadounidense, y el albacea tiene que optar por él. Las distribuciones del capital del trust y lo que quede al fallecer el cónyuge tributan entonces por el impuesto sobre sucesiones.

7A tu nombre, con una LLC o con una Corporation

Cómo tengas la casa decide qué entra en tu herencia al fallecer. Las reglas están en la ley, en las Regulations y en los convenios, y cambian según la forma elegida. Ninguna estructura garantiza nada sin analizar antes tu situación concreta.

7.1Directamente a tu nombre

La casa es un inmueble situado en EE. UU. y, según el § 20.2104-1(a)(1), forma parte del caudal hereditario estadounidense. Todas las reglas de esta página se aplican directamente: el crédito, las deducciones proporcionales y el convenio de tu país de residencia.

7.2Con una LLC

7.3Con una Corporation estadounidense

7.4Con una sociedad extranjera

Según el § 20.2105-1(f), las acciones de una sociedad no constituida conforme al derecho estadounidense se consideran bienes situados fuera de EE. UU., aunque esa sociedad sea propietaria de una casa en EE. UU. Por eso la estructura US-Blocker coloca una holding extranjera entre tú y la Corporation estadounidense. Qué supone cada forma en el impuesto sobre la renta, en la venta y en la responsabilidad lo comparamos en Tener el inmueble con una LLC, con una Blocker Corporation o a título personal; los impuestos recurrentes los encontrarás en Impuestos sobre inmuebles en EE. UU..

Seguir leyendo →

8Tras el fallecimiento: Form 706-NA y Transfer Certificate

Si el patrimonio en EE. UU., sumado a las donaciones sujetas a impuesto desde 1977, supera el límite de 60.000 $, el albacea debe presentar una declaración según el § 6018(a)(2): el Form 706-NA, United States Estate (and Generation-Skipping Transfer) Tax Return, Estate of nonresident not a citizen of the United States. Según el § 6075(a), vence a los nueve meses del fallecimiento, y el impuesto se paga en esa misma fecha. Con el Form 4768 obtienes una prórroga automática de seis meses para la declaración, pero no para el pago.

¿Quién es el albacea? Según las Instructions for Form 706-NA, el executor o administrator. Si no se ha nombrado ninguno en EE. UU., se considera executor a cualquiera que posea bienes del fallecido, y está obligado a presentar la declaración. Debe acreditar su condición, por ejemplo con una copia certificada del testamento o una resolución judicial; no basta con una declaración propia. A la declaración se adjuntan el certificado de defunción, el testamento, las tasaciones y las declaraciones anteriores del impuesto de donaciones de EE. UU.; los documentos en otros idiomas, con traducción al inglés. Para el fallecido se indica el Social Security Number o un ITIN si ya lo usó en otras declaraciones en EE. UU.; si no, el IRS asigna un número propio.

Quien reclama una exención proporcional por convenio la calcula en un anexo, adjunta el Form 8833 y una copia de la declaración presentada en su país. Si allí no hubo declaración, se explica el motivo y se añade un inventario de todo el patrimonio con su valor a la fecha del fallecimiento.

8.1El Transfer Certificate

Según el 26 CFR § 20.6325-1, el Transfer Certificate es un certificado que permite transmitir bienes de un fallecido no residente sin responsabilidad. Lo emite el IRS cuando el impuesto está pagado o garantizado. No hace falta si el patrimonio en EE. UU. no superaba los 60.000 $ al fallecer, ni para los bienes que administra un executor nombrado en EE. UU. Si no había que presentar el Form 706-NA, la herencia envía en su lugar el testamento, las declaraciones extranjeras del impuesto de sucesiones, el certificado de defunción y una declaración jurada ante notario con todos los valores en EE. UU.; el IRS calcula entre 12 y 18 meses de tramitación. Al margen de esto, según el § 6324(a)(1), el impuesto grava la herencia hasta diez años desde el fallecimiento mientras no se pague.

8.2Cuando los herederos venden la casa

Si la herencia vende la casa, el comprador retiene, según el IRS, el 15 % del precio y lo declara en el Form 8288. La herencia declara la venta en el Form 1040-NR y se le abona la retención. La ganancia suele ser pequeña: según el § 1014, el valor de adquisición es el valor de mercado a la fecha del fallecimiento. Cómo tributa la venta en conjunto lo explicamos en Impuestos sobre inmuebles en EE. UU..

9¿Donar en lugar de heredar?

Quien transmite la casa en vida a sus hijos para evitar el impuesto de sucesiones solo cambia de impuesto. Según el § 2511(a), las donaciones de personas sin pasaporte ni residencia en EE. UU. tributan en el impuesto de donaciones estadounidense si los bienes están en EE. UU., y la casa lo está. La exención vitalicia del § 2505 es solo para ciudadanos y residentes. Según el IRS, en 2026 quedan exentos los primeros 19.000 $ por donatario y, al cónyuge sin pasaporte estadounidense, 194.000 $. Por encima, el donante presenta el Form 709-NA. Cómo se tratan las donaciones a ambos lados del Atlántico lo explicamos en Donar y heredar a través del Atlántico.

Cómo te ayudamos

• Blocker estadounidense para inmueblesCompra inmuebles en EE. UU. a través de una C Corporation con holding británica.
• Consulta sobre impuestos en EE. UU.Tu duda fiscal en EE. UU., resuelta por gente que conoce ambos lados.
• ConsultaUna hora con el equipo: tu caso, tus preguntas, una respuesta clara.