Comprar un inmueble en EE. UU. a través de una LLC: responsabilidad, impuestos, herederos

Muchos compradores europeos no se plantean quién figura en el contrato de compraventa hasta que el agente inmobiliario rellena el formulario. Y sin embargo esa decisión determina tres cosas que después solo se cambian pagando: quién responde si pasa algo en la propiedad, quién declara y paga impuestos en EE. UU. y qué entra en la herencia estadounidense si falleces. Aquí tienes las cuatro vías, una al lado de la otra, con lo que dice realmente la ley.

1Cuatro envoltorios para una casa

Si compras un inmueble en EE. UU. desde Europa, tienes en esencia cuatro opciones. Compras tú, con tu nombre en el contrato. Constituyes una LLC que compra y es tuya. Constituyes una US C Corporation que compra. O la Corporation no es tuya, sino de un holding fuera de EE. UU. cuyas participaciones tienes tú; esta estructura se llama US blocker. La guía La forma jurídica ideal para inmuebles en EE. UU. presenta las variantes con sus consecuencias fiscales. Este artículo profundiza en tres puntos en los que los compradores se equivocan más a menudo: lo que la LLC aporta realmente en responsabilidad, lo que queda de la privacidad y cómo trata el IRS cada envoltorio.

Antes, una distinción que deshace muchos malentendidos. El derecho societario y el fiscal ven la misma LLC de forma distinta. Para la ley del estado es una persona propia, que firma contratos, posee bienes y responde. Para el IRS, una LLC con un solo socio no existe fiscalmente: se ignora como disregarded entity (26 CFR § 301.7701-3(b)(1)(ii)). Ambas cosas son ciertas a la vez. De ahí se deriva casi todo lo demás.

2Responsabilidad: lo que la LLC separa y lo que no

Si el inmueble está a tu nombre, respondes con todo lo que tienes. Si un inquilino resbala en la escalera, te demanda, y la sentencia va contra todo tu patrimonio, no solo contra la casa. Para un inmueble en alquiler, esa es la razón de más peso para usar una sociedad.

La LLC traza aquí una frontera. En Texas, un socio o manager no responde de las deudas, obligaciones o responsabilidades de la LLC, tampoco las derivadas de una sentencia, salvo que el acuerdo social diga otra cosa (Business Organizations Code § 101.114). Florida lo dice con la misma claridad: la deuda de la LLC es solo de la sociedad (§ 605.0304). El inquilino que demanda, demanda a la LLC, y solo puede ir contra lo que es suyo.

La frontera funciona también en sentido contrario, y ahí los estados difieren. Si un acreedor tiene una sentencia contra ti personalmente, en Texas solo puede llegar a tu participación en la LLC mediante una charging order: recibe los repartos que la LLC te haría a ti, pero ni la casa ni los derechos de voto. La ley llama expresamente a la charging order el remedio exclusivo (§ 101.112(d)). Florida hace una excepción importante para la LLC de un solo socio: si el acreedor demuestra al tribunal que los repartos no saldarán la sentencia en un plazo razonable, el tribunal puede ordenar la venta de la participación (§ 605.0503(4)). Quien tiene una LLC en solitario en Florida está, por tanto, peor protegido frente a sus acreedores personales que en Texas.

Aun así, hay dos cosas que no pueden faltar. La sociedad no sustituye a un seguro de responsabilidad civil para la casa. Y en el día a día debe gestionarse como la persona independiente que es legalmente: cuenta propia, contratos de alquiler a su nombre, rentas en su cuenta. Quien mezcla sociedad y vida privada se pone difícil a sí mismo demostrar la separación más adelante.

3Privacidad, sin ilusiones

Si compras tú, tu nombre figura con la escritura en el registro público del county. Si compra una LLC, figura el suyo. En este aspecto no hace más, y conviene tener claro ese límite.

Ante el IRS, el propietario es conocido. Una LLC que pertenece por completo a un extranjero y se ignora fiscalmente se considera una corporation nacional a efectos de la obligación informativa del § 6038A (26 CFR § 1.6038A-1(c)(1)). Necesita un EIN, presenta cada año el Form 5472 junto con un Form 1120 pro forma y te nombra a ti como propietario. Si no lo haces, te arriesgas a una multa de 25.000 $ por cada año (§ 6038A(d)). Cómo es la declaración lo explica Form 5472.

Ante FinCEN, la situación se ha simplificado. Según una norma definitiva de FinCEN, las sociedades estadounidenses están exentas de declarar a sus titulares reales. La norma que obligaba a declarar las compras de vivienda sin financiación hechas por sociedades la anuló un tribunal federal de Texas el 19 de marzo de 2026; FinCEN ha recurrido. Aun así, la title company querrá ver en el closing quién es el dueño de la LLC y quién firma por ella. Privacidad significa, pues, que tu nombre no aparece en el registro público. No que nadie sepa de quién es la casa.

4La LLC y los impuestos: como a título personal, más un formulario

Como el IRS ignora la LLC de un solo socio, te grava como si hubieras comprado tú. Declaras el alquiler en el Form 1040-NR, haces la elección del § 871(d) para tributar solo por el beneficio y necesitas para ello un ITIN. Cómo funciona en detalle lo explicamos en Impuestos sobre inmuebles en EE. UU..

En la venta pasa lo mismo. El reglamento de FIRPTA dice expresamente que una entidad ignorada no se considera vendedora; el vendedor es su propietario y, como eres extranjero, el comprador retiene el 15 % (26 CFR § 1.1445-2(b)(2)(iii)). Si la LLC tiene dos o más socios, fiscalmente es una partnership. En ese caso, la propia LLC retiene el tipo máximo sobre la parte del beneficio de los socios extranjeros (§ 1446) y la sociedad declara además en el Form 1065.

Para un inmueble en EE. UU. no existe una LLC libre de impuestos allí. El alquiler de un inmueble estadounidense es renta de fuente estadounidense, y la ganancia de la venta se considera siempre, según el § 897(a), renta de una actividad empresarial en EE. UU. Si buscas una LLC para un negocio que se desarrolla fuera de EE. UU. y no tiene allí establecimiento permanente, lo encontrarás en nuestra web hermana zerotax.llc. Para el inmueble no es la herramienta adecuada.

5La US Corporation: impuesto propio, declaración propia

Si compra una US C Corporation, la contribuyente en EE. UU. es ella, no tú. Presenta cada año el Form 1120 y paga el 21 % de impuesto federal sobre su beneficio (§ 11(b)), ganancias de venta incluidas; una corporation no tiene un tipo reducido para plusvalías. A eso se suma, según la ubicación, el impuesto estatal; Florida, por ejemplo, cobra impuesto de sociedades aunque no exige impuesto sobre la renta a las personas físicas. Tú no presentas declaración en EE. UU. por el alquiler.

La Corporation tiene dos ventajas frente a la compra a título personal: si vende el inmueble, es residente y no se aplica la retención FIRPTA del 15 %. Pero sus participaciones siguen siendo patrimonio inmobiliario estadounidense mientras los inmuebles supongan al menos la mitad de sus activos (§ 897(c)(2)); quien vende las participaciones en lugar de la casa vuelve a caer en FIRPTA. Y el inconveniente que echa para atrás a la mayoría de compradores europeos: según el § 2104(a), las participaciones de una US Corporation forman parte de la herencia estadounidense. La Corporation por sí sola no resuelve el problema de los herederos.

6Corporation bajo una holding extranjera: el US-Blocker

Ahí es justo donde entra la estructura blocker. La US Corporation no es tuya, sino de una sociedad fuera de EE. UU., y tú tienes las participaciones de esa sociedad. El § 2104(a) solo incluye acciones en el caudal hereditario estadounidense si las ha emitido una corporation nacional. Lo que dejas en herencia es, por tanto, una participación en una sociedad extranjera, no en una americana.

Para ello usamos una Limited británica, porque el convenio entre EE. UU. y el Reino Unido reduce la retención sobre dividendos pagados a una holding con al menos el 10 % de los derechos de voto al 5 % y, bajo otras condiciones, a cero. Que la holding obtenga estas ventajas depende de la cláusula antiabuso del convenio, que hay que revisar antes de constituirla. La estructura no es una solución de impuesto cero: la corporation paga impuestos en EE. UU. por alquileres y plusvalías de venta.

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7La estructura se elige antes de la oferta

Muchos compradores prefieren comprar primero y ajustar la estructura después. Es el camino más caro. El comprador figura en el contrato de compraventa, en el Title Commitment y en la escritura, y cualquier cambio posterior es una nueva transmisión con sus propias consecuencias.

Si has comprado con financiación, la cosa se complica. Muchos contratos hipotecarios incluyen una cláusula due-on-sale que permite al prestamista exigir el préstamo si la casa cambia de propietario. La ley federal exime ciertas transmisiones, por ejemplo al cónyuge o a los hijos, por herencia o a un trust del que sigues siendo beneficiario (12 U.S.C. § 1701j-3(d)). La transmisión a tu propia LLC no está en esa lista. Fiscalmente, el cambio puede considerarse una venta, con todas las cuestiones que eso plantea. Y una corporation que llega años después no cambia nada de lo que hasta entonces ha estado a tu nombre.

Por eso el trabajo empieza antes de la primera oferta. La sociedad tiene que existir, tener EIN y cuenta bancaria antes de que se pague el earnest money; el proceso hasta el closing lo explicamos en Comprar una vivienda en EE. UU.: el proceso. Si vas a financiar, confirma antes con el prestamista si presta a una sociedad; más información en Financiar un inmueble en EE. UU. siendo extranjero.

8¿Y en caso de herencia?

La herencia es donde más se diferencian los cuatro caminos y donde más sorpresas se llevan los compradores europeos. Frente al impuesto de sucesiones estadounidense, un causante sin residencia en EE. UU. solo dispone de un crédito de 13.000 $ (§ 2102(b)). Cómo salen las cuentas con el inmueble, la LLC o la corporation lo explicamos en Impuesto de sucesiones de EE. UU. para propietarios extranjeros.

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En resumen

• La LLC separa la responsabilidad: los socios no responden de sus deudas. Eso sí, en Florida un acreedor puede forzar la venta de la participación en una LLC unipersonal.
• Fiscalmente, una LLC con un solo socio es invisible en EE. UU. Declaras tú el alquiler, FIRPTA te afecta al vender y la LLC debe presentar además el Form 5472.
• Una US Corporation tributa al 21 % y reparte con retención. Sus acciones forman parte del caudal hereditario estadounidense.
• La corporation bajo una holding extranjera apunta a la herencia: las participaciones en una sociedad extranjera no cuentan como patrimonio estadounidense. El impuesto de sucesiones en tu país sigue existiendo.
• La estructura se elige antes de la oferta. Un cambio posterior puede hacer exigible el préstamo.

Cómo te ayudamos

• Blocker estadounidense para inmueblesCompra inmuebles en EE. UU. a través de una C Corporation con holding británica.
• Constituir una CorporationLa Corporation estadounidense (Inc) para crecer, atraer inversores y obtener visado.
• Constituir una LLCLa LLC estadounidense con establecimiento, llave en mano en seis estados.
• Declaración de impuestos de la CorporationForm 1120 y Form 5472 para tu Corporation estadounidense.