La estructura jurídica ideal para extranjeros que invierten en inmuebles en EE. UU.

Los inmuebles en Estados Unidos resultan muy atractivos para muchos inversores extranjeros. Para los propios estadounidenses, estas operaciones suelen suponer una carga fiscal reducida; quien reside en otro país, en cambio, debe planificar algunas cosas de antemano para que la compra no acabe teniendo desventajas fiscales. Nuestro fundador cuenta en sus memorias qué se siente al comprar, siendo alemán, dieciocho hectáreas de tierra en Texas.

1Inmuebles en EE. UU.: dónde está la rentabilidad real

Descubre en esta página cómo estructurar mejor tu inversión inmobiliaria en EE. UU. siendo extranjero y qué debes tener en cuenta de antemano.

2¿Qué hay que tener en cuenta antes de comprar?

Antes de decidirte a comprar un inmueble en EE. UU. siendo extranjero, conviene que reflexiones sobre algunos puntos. Aunque la estructura exacta da igual en el momento de la compra, de cara a una futura venta u otros escenarios parecidos ciertos modelos permiten minimizar la carga fiscal.

El principio de territorialidad establece que los rendimientos de inmuebles (alquileres, arrendamientos, ganancias por venta, etc.) tributan donde está el inmueble. Es un factor clave si piensas, por ejemplo, en el impuesto sobre ganancias de capital o en el impuesto de sucesiones. Los estadounidenses disfrutan en una herencia de exenciones bastante altas; para los inversores extranjeros, en cambio, la factura se dispara enseguida.

• 60.000 $ es la exención para inversores extranjeros.
• 40 % se paga a partir de ahí.
• hasta un 55 % pueden sumar en total los impuestos sobre las ganancias de la venta si la inversión está mal estructurada.

Para que una operación inmobiliaria también sea atractiva para extranjeros existen distintas variantes y modelos. Bien aplicados, garantizan una estructura lo más eficiente posible fiscalmente. Con ellos tienes en cuenta tres consideraciones clave:

1. La tributación en la venta del inmueble o en la repatriación de beneficios
2. La carga fiscal en caso de fallecimiento
3. Requisitos de confidencialidad y obligaciones de información

La estructura perfecta para tu proyecto inmobiliario en EE. UU. depende siempre de tu situación concreta y puede variar de un caso a otro. Tus objetivos personales, tus planes de futuro y otros factores pesan mucho. No existe una regla universal que se pueda aplicar a ciegas a todo el mundo.

Con la planificación y la asesoría adecuadas, muchas preocupaciones sobre la propiedad de inmuebles en EE. UU. se pueden reducir o incluso eliminar por completo.

3Opciones de estructuración fiscal

Adelantamos ya que, en una inversión inmobiliaria en EE. UU., la mejor estructura fiscal para extranjeros suele ser la llamada estructura US Blocker. Este modelo combina una C Corporation estadounidense con una sociedad holding extranjera y, bien estructurado, cubre todos los puntos fiscales relevantes. Permite optimizar las ganancias de capital en la venta, minimizar el impuesto de sucesiones y evitar la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, una ley que obliga a retener entre el 10 y el 15 % del precio de venta a los inversores inmobiliarios extranjeros).

En general, desde el punto de vista fiscal, que un extranjero compre un inmueble en EE. UU. como persona física, con una LLC u otras sociedades no es buena idea. A continuación analizamos en detalle las ventajas e inconvenientes de cada estructura.

3.1Inmueble a título personal

Por supuesto, como inversor puedes ser propietario directo de inmuebles en EE. UU. como persona física. Es la opción más rápida y sencilla al principio, pero a la larga también la más cara. Por eso muy pocos extranjeros la eligen.

No solo tienes responsabilidad ilimitada y ninguna privacidad, sino que además estás sujeto a la tributación estadounidense en un solo nivel (con impuesto sobre la renta federal y estatal, o un 30 % de retención), a un posible impuesto de sucesiones (a partir de 60.000 $, hasta un 40 % a nivel federal, más un posible porcentaje adicional según el estado) y a la FIRPTA.

Si alquilas el inmueble, como propietario estás obligado a presentar una declaración de la renta estadounidense por tus ingresos en EE. UU. Con esta estructura también respondes tú personalmente de los posibles daños derivados del alquiler.

En la venta del inmueble, con esta opción se aplica la FIRPTA a los extranjeros. Por lo general se retiene un 15 % del precio total de venta; solo si vendes por hasta 300.000 $ a alguien que vaya a vivir en el inmueble no hay retención. Esa cantidad se retiene y cuenta como pago a cuenta al IRS. Al presentar la declaración, el importe retenido se descuenta del impuesto sobre la renta.

La cosa se complica muchísimo si alquilas el inmueble. Los ingresos por alquiler se consideran renta pasiva. Como extranjero pagas un 30 % de impuestos (sin deducciones), que debe retener el propio inquilino. Si estás implicado directamente en el alquiler, por ejemplo gestionándolo, los ingresos pueden considerarse, junto con una empresa estadounidense, rendimientos de actividad. En ese caso tributan con un impuesto sobre la renta de hasta el 37 %, aunque aquí sí puedes aplicar deducciones.

Como propietario particular extranjero, también estás sujeto al impuesto de sucesiones. En caso de fallecimiento, asciende a hasta un 40 % a nivel federal para todos los inmuebles con un valor superior a 60.000 $. A eso se suman otros impuestos que varían según el estado.

3.2Inmueble en manos de una sociedad

Aquí hay que analizar distintas formas societarias con sus respectivas ventajas e inconvenientes.

Limited Liability Company

Fiscalmente, que un extranjero compre con una LLC se parece en muchos aspectos a comprar como persona física. A diferencia de esta, ofrece ventajas en cuanto a responsabilidad personal y posibles pérdidas, porque el patrimonio personal del inversor queda protegido.

Por eso puede ser un modelo atractivo sobre todo para pequeños inversores. Con una LLC tienes personalmente obligaciones de información ante el IRS, pero no respondes personalmente y tu privacidad está protegida. Lo que no cambia respecto a la primera opción es el impuesto sobre la renta federal y estatal (o un 30 % de retención), el impuesto de sucesiones (a partir de 60.000 $, hasta un 40 % a nivel federal, más un posible porcentaje adicional según el estado) y la FIRPTA.

Así que, aunque la LLC puede ser buena opción para tu privacidad, no te protege del impuesto de sucesiones. En el resto de impuestos, apenas se diferencia de comprar como persona física.

US Corporation

Con una US Corporation, el inversor extranjero disfruta de protección de responsabilidad y no tiene que presentar declaración personal en EE. UU. Aparte de eso, esta opción no suele ser muy recomendable: no resuelve el problema del impuesto de sucesiones e incluso genera impuestos adicionales.

Con esta estructura, tu privacidad queda protegida hasta cierto punto, igual que tu patrimonio personal. En cuanto al impuesto de sucesiones, la US Corporation no aporta ventajas, porque las participaciones se incluyen en la herencia del inversor. La FIRPTA desaparece, pero el impuesto sobre ganancias de capital sube. A eso se suman un impuesto de sociedades del 21 % y una tributación fija sobre el reparto de dividendos y beneficios.

Sociedad extranjera

Si inviertes en inmuebles en EE. UU. a través de sociedades extranjeras, ojo. No solo pagas el impuesto de sociedades estadounidense, sino también la llamada Branch Profits Tax, un impuesto del 30 % sobre el reparto de la renta obtenida en EE. UU. (se reparta realmente o no).

Con una sociedad extranjera ganas en privacidad, no respondes personalmente y no pagas impuesto de sucesiones. A cambio, quedas sujeto al impuesto de sociedades y a la Branch Profits Tax del 30 %, que se aplica además del impuesto sobre la renta ordinario y que, calculada sobre los beneficios efectivos de la empresa, puede llegar a suponer hasta un 55 %. La FIRPTA solo deja de aplicarse si, en lugar del inmueble, se venden únicamente las acciones de la propia sociedad extranjera. Con todos estos factores, la ausencia del impuesto sobre la herencia tiene un efecto positivo limitado y hace que esta opción no sea realmente recomendable.

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3.3Estructura US Blocker

Para los inversores extranjeros que compran inmuebles, este modelo es probablemente la mejor opción desde el punto de vista fiscal. Bien diseñada, la estructura blocker reduce la carga total al 25 %. Combina una C Corporation estadounidense con una sociedad extranjera. Así no solo disfrutas de privacidad y protección de responsabilidad, sino que, con una buena planificación, también evitas la FIRPTA y el impuesto sobre la herencia. Según tu país de residencia, además, no pagas impuesto sobre la renta. Al vender el inmueble, la corporation paga un 21 % de impuesto de sociedades sobre la ganancia; para las sociedades de capital no existe un tipo reducido para plusvalías.

La holding extranjera actúa como sociedad matriz de esta corporation estadounidense. Si tras la venta del inmueble respetas un plazo de 5 años, todos los beneficios pueden repartirse totalmente libres de impuestos a la holding extranjera. Si el reparto se hace antes, se aplica una retención de entre el 5 y el 30 %. Según dónde esté la sociedad extranjera, esta retención puede bajar al 5 o al 10 % (por ejemplo, en el Reino Unido).

Mount Bonnell Advisors se encarga encantado de estructurar esta estructura blocker por ti. Normalmente optamos por sociedades en países que tienen un convenio de doble imposición con EE. UU., como ocurre con el Reino Unido.

Ver la estructura US Blocker →

Por supuesto, hay otras formas de optimización fiscal, por ejemplo una sociedad estadounidense que paga un salario a los fundadores que viven fuera. Encantados de ayudarte a encontrar el camino fiscalmente más ventajoso para ti. Si quieres saber más, te recomendamos nuestro artículo sobre cómo retirar o cobrar beneficios de una corporation estadounidense.

Si no tienes claro qué opción encaja con tu proyecto, el equipo de Mount Bonnell Advisors te echa una mano. Tenemos años de experiencia en EE. UU. con las distintas formas jurídicas y te acompañamos desde la elección de la estructura adecuada hasta la constitución, si hace falta.

4Lo que significa para ti al comprar en EE. UU.

Si eres extranjero y vas a comprar un inmueble en EE. UU., infórmate sin falta de antemano sobre la forma jurídica adecuada. De lo contrario, tu inversión puede acarrear rápidamente desventajas fiscales no deseadas que una buena estructura habría evitado.

Nuestro equipo tiene una valiosa experiencia en este campo y te ayuda a elegir la mejor opción para ti. También te asesoramos sobre temas clave como la elección del mejor estado, la constitución de una posible sociedad y cualquier otra cuestión. Reserva una consulta y da un gran paso hacia una inversión inmobiliaria rentable en EE. UU.

En resumen

• Las rentas de inmuebles en EE. UU. tributan en EE. UU. según el principio de ubicación.
• En el impuesto de sucesiones estadounidense, la exención para inversores extranjeros es de 60.000 $; por encima, se paga hasta un 40 % a nivel federal.
• Ni la propiedad directa ni la LLC protegen del impuesto de sucesiones ni de la FIRPTA. Eso sí, la LLC ofrece protección de responsabilidad y privacidad.
• Una corporation estadounidense por sí sola no resuelve el problema del impuesto de sucesiones, y una sociedad extranjera conlleva la Branch Profits Tax del 30 %.
• La estructura fiscalmente más eficiente suele ser el US Blocker: una C Corporation estadounidense bajo una holding extranjera.

Preguntas frecuentes

¿Qué forma jurídica es la mejor para un extranjero que compra un inmueble en EE. UU.?

Por lo general, la estructura US Blocker. Una C Corporation estadounidense es la propietaria del inmueble y una holding extranjera posee sus participaciones. Bien montada, cubre la venta, la herencia y la FIRPTA. Aun así, la estructura que te conviene depende siempre de tus objetivos y planes. Más sobre el US Blocker para inmuebles.

¿Cuánto es el impuesto de sucesiones de EE. UU. para propietarios extranjeros?

Para inversores sin residencia en EE. UU., la exención es de 60.000 $. Por encima se paga alrededor de un 40 % a nivel federal y, según el estado, pueden sumarse otros impuestos. Todos los detalles: El impuesto de sucesiones de EE. UU. para no ciudadanos.

¿Protege una LLC del impuesto de sucesiones de EE. UU.?

No. La LLC protege tu patrimonio personal frente a reclamaciones y tu privacidad. Fiscalmente apenas se diferencia de comprar como persona física: el impuesto sobre la renta, el impuesto de sucesiones y la FIRPTA siguen ahí.

¿Qué es la FIRPTA?

La Foreign Investment in Real Property Tax Act. Cuando un extranjero vende un inmueble en EE. UU., el comprador retiene una parte del precio y la ingresa al IRS. Ese importe cuenta como pago a cuenta y se descuenta del impuesto sobre la renta en la declaración.

¿Por qué una sociedad extranjera por sí sola no es buena solución?

Aunque no paga impuesto de sucesiones en EE. UU., está sujeta al impuesto de sociedades estadounidense y, además, a la Branch Profits Tax del 30 % sobre la renta en EE. UU., se reparta o no.

Si alquilo un inmueble en EE. UU., ¿tengo que presentar declaración de impuestos allí?

Sí. Quien alquila un inmueble en EE. UU. como persona física debe presentar una declaración estadounidense por sus ingresos en EE. UU. Te lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre los impuestos para propietarios de inmuebles en EE. UU..

Cómo te ayudamos

• Blocker estadounidense para inmueblesCompra inmuebles en EE. UU. a través de una C Corporation con holding británica.
• Constituir una CorporationLa Corporation estadounidense (Inc) para crecer, atraer inversores y obtener visado.
• Declaración de impuestos de la CorporationForm 1120 y Form 5472 para tu Corporation estadounidense.
• ConsultaUna hora con el equipo: tu caso, tus preguntas, una respuesta clara.