Impuestos inmobiliarios en EE. UU.: property tax, alquiler y venta explicados de forma sencilla

¿Tienes un inmueble en Estados Unidos o piensas comprar uno para alquilarlo? Entonces no basta con ocuparte de inquilinos, agentes y vistas al mar: lo más importante es el sistema fiscal estadounidense. Da igual si es Florida, Texas o California: si vives en Europa y cobras alquileres en EE. UU., tienes que presentar allí una declaración de impuestos, a veces incluso dos. La buena noticia: con amortizaciones, deducciones y algo de conocimiento, la carga fiscal suele bajar bastante. En este artículo te explicamos de forma amena, práctica y con un guiño qué debes tener en cuenta y cómo podemos ayudarte.

1Capítulo 1: «Tengo algo en Florida...»: el punto de partida

Imagínate: el señor Meier, de Múnich, de unos 50 años, se compra en 2023 un pequeño piso en Fort Lauderdale. 2 dormitorios, 2 baños, vistas al mar. Una ganga: ¡solo 290.000 dólares! Lo alquila a turistas y jubilados a través de un agente local.

Piensa: «Me transfiero los alquileres a Alemania y listo, ya se arreglará».

Error.

Porque las rentas inmobiliarias de EE. UU. tributan en EE. UU. Y eso aunque vivas en España o en cualquier otro país de Europa. ¿Por qué? Porque la casa está en Estados Unidos. Punto. Inmueble = fuente = donde está el terreno.

2Capítulo 2: ¿Impuestos en EE. UU.? ¿De verdad hace falta?

Sí. Pero EE. UU. solo quiere impuestos sobre lo que ocurre en EE. UU. Y eso está bien, porque así evitas la doble imposición. Casi siempre. (Luego volvemos a esto.)

Como propietario extranjero tienes dos opciones:

1. Tributación de los alquileres brutos con una retención del 30 % (por defecto).
   → Mala. Sin deducir gastos, sin piedad.

2. Tributación neta ejerciendo la opción (§871(d) IRC).
   → Buena. Ingresos menos gastos. Presentas una declaración, deduces todo y solo pagas por el beneficio. Justo lo que quieres. Y justo en eso te ayudamos.

3Capítulo 3: La declaración, ¡Schedule E, baby!

Si te decides por la tributación «de verdad», tienes que presentar una declaración de la renta en EE. UU. (Form 1040-NR) e indicar en el Schedule E tus ingresos y gastos inmobiliarios.

¿Qué se puede deducir? ¡Mucho!

• Impuesto sobre bienes inmuebles (property tax)

• Seguros

• Reparaciones y mantenimiento

• Gastos de gestión (property manager, Airbnb, etc.)

• Intereses de la hipoteca (si está financiado)

• Gastos de viaje para visitar el inmueble

4Capítulo 4: Property tax, la «segunda trampa fiscal» americana

Atención, que esto es importante:
El impuesto sobre bienes inmuebles en EE. UU. (property tax) no forma parte del impuesto sobre la renta. Se cobra aparte a nivel estatal o municipal, cada año.

Y puede ser bastante elevado:

• En Texas, a menudo más del 2 % del valor del inmueble al año

• En Florida, entre el 1 y el 1,5 %

• En California, alrededor del 1 %, pero con gastos adicionales traicioneros

El señor Meier paga, por ejemplo, 3.000 USD al año de property tax. Es totalmente deducible en el Schedule E, así que reduce su beneficio imponible. Pero hay que pagarla aparte. Si no, no viene el IRS, viene el sheriff del condado.

Para recordar:
En EE. UU. no solo pagas impuestos por el beneficio, sino también cada año por ser dueño de la casa.

5Capítulo 5: La legendaria amortización (depreciation)

A los americanos les encanta amortizar cosas. Y los inmuebles, más todavía.
El edificio (no el terreno) se puede amortizar linealmente en 27,5 años.

Es decir: aunque tu piso en la playa de Florida valga más cada año (al menos según el agente), en la declaración hacemos como si se fuera desmoronando poco a poco, y restamos cada año alrededor del 3,6 % del valor del edificio del beneficio imponible.

Ejemplo:
El señor Meier compra el apartamento por 290.000 USD. De eso, 240.000 USD corresponden al edificio y 50.000 USD al terreno.
→ 240.000 / 27,5 = 8.727 USD de amortización al año.

6Capítulo 6: Impuesto federal + impuesto estatal = ¿doble dolor de cabeza?

Ahora se pone interesante:
En muchos estados, además del impuesto federal, tienes que pagar un impuesto sobre la renta estatal.

Que solo tengas que presentar el Form 1040-NR ante el IRS (nivel federal) o también una State Tax Return aparte depende de dónde esté tu inmueble:

• Florida, Texas, Nevada: 🎉 Sin impuesto estatal sobre la renta.

• California, Nueva York, Oregón: 😫 Impuestos estatales muy altos, ¡a veces de más del 10 %!

• Arizona, Georgia, Carolina del Norte: 🧐 Tipos medios o bajos, pero con obligación de declarar.

Importante: aunque no seas ciudadano estadounidense y «solo» tengas un apartamento, si genera ingresos tienes que presentar declaración también en el estado. Esto se aplica en 41 estados.

El señor Meier tiene suerte: Florida no cobra impuesto sobre la renta.
Pero quien alquila en California tiene que presentar una declaración aparte en CA. Y allí hay reglas propias, por ejemplo sin deducción automática de gastos de viaje o de ciertas amortizaciones.

7Capítulo 7: ¿Qué sale al final?

Gracias a las amortizaciones, los gastos y algunos enfoques inteligentes, en la práctica las cuentas suelen quedar así:

• Ingresos por alquiler: 24.000 USD

• Gastos (gestión, seguro y mantenimiento incluidos): -10.000 USD

• Amortización del edificio (depreciation): -8.727 USD
  → Base imponible: solo 5.273 USD

Como se trata de los únicos ingresos del Sr. Meier en EE. UU., esta cantidad tributa según la escala progresiva ordinaria del impuesto sobre la renta para no residentes, es decir:

→ 10 % sobre los primeros 5.273 USD
→ Resultado: solo unos 527 USD de impuesto federal

→ Más, en su caso, la State Income Tax, por ejemplo entre 300 y 600 USD según el estado, salvo, claro, en Florida, Texas o Nevada, donde no existe.

En resumen: mucho menos de lo que la mayoría espera. Y todo perfectamente legal, si sabes cómo hacerlo.

8Capítulo 8: ¿Doble imposición? Sí, pero... ¡con método!

Pero ojo: también tienes que declarar esos ingresos en tu país de residencia.

9Capítulo 9: ¿Sociedad o a título personal?

¡Consulta también el capítulo 13 de este artículo! ¡Impuesto de sucesiones!

• Para uno o dos inmuebles: titularidad personal + una declaración de impuestos correcta en EE. UU. = suficiente.

• LLC como «Disregarded Entity»: solo tiene sentido si necesitas protección estructural (responsabilidad, herencia, transmisión).

• C Corporation: solo para casos especiales; si no, hay doble imposición.

Moraleja: pide una consulta antes de montar «así, sin más» una empresa en EE. UU.

10Capítulo 10: La venta del inmueble, ¡aquí se pone interesante!

Cuando vendes el inmueble, en EE. UU. se devenga la llamada Capital Gains Tax y entra en juego FIRPTA:

¡Retención del 15 % sobre el precio total de venta!

No sobre la ganancia, sobre todo.
Eso sí: con una declaración ordinaria puedes recuperar lo pagado de más. Siempre que todo se haya declarado correctamente.

10.4🇨🇭 Suiza: el cantonalismo en estado puro

• Amortización: solo si el alquiler forma parte del patrimonio empresarial, no automáticamente si el inmueble es privado.

• Valor locativo (Eigenmietwert): ay. Si vives en él, tributas por un alquiler ficticio. (EE. UU.: «¿Cómooo?»)

• Impuestos sobre inmuebles: según el cantón, a veces ridículamente bajos y a veces sorprendentemente altos.

• Venta: impuesto sobre plusvalías inmobiliarias, distinto en cada cantón y a menudo decreciente. Con una tenencia larga suele ser razonable.

Lo que esto significa: Suiza es compleja y muy distinta de un cantón a otro. Alquilar en EE. UU. con un flujo de caja claro suele ser más sencillo y previsible.

10.5Balance provisional:

EE. UU. = amortizas más rápido y deduces más, pero declaras por partida doble.
Europa = más conservadora y lenta, pero más familiar y con menos formularios en inglés.

Pero cuidado: que EE. UU. parezca fiscalmente atractivo no significa que puedas olvidarte de todo en tu país. Si no, el susto llega con retraso: en forma de carta de Hacienda. Con anexos.

11Capítulo 13: El asesino silencioso: el impuesto de sucesiones de EE. UU. para propietarios extranjeros

Ahora va en serio. Muy en serio.
Porque lo que muchos inversores europeos no saben (o prefieren ignorar) es esto:
Quien, sin ser US person, tiene inmuebles en EE. UU. directamente o a través de una sociedad estadounidense se arriesga a una enorme carga por el impuesto de sucesiones, a partir de solo 60.000 USD.

Los datos:

• Exención para US persons (2026): 15 millones USD

• Exención para extranjeros: solo 60.000 USD

• US-situs property: todo lo que está físicamente en EE. UU. y
  también las participaciones en sociedades estadounidenses (¡acciones de una C Corporation!)

→ ¿Tienes una C Corporation? Bien.
→ ¿Fallecen? Mal.
→ Tus acciones cuentan como patrimonio estadounidense.
→ Estate tax de hasta el 40 %, incluso sin testamento.

11.1¿Por qué no te protege la C Corporation?

Muchos piensan:
«Si solo tengo acciones, ¡no es una casa!»

Error.
La normativa fiscal de EE. UU. incluye las acciones de una corporación estadounidense en la herencia estadounidense, aunque el causante nunca haya pisado suelo americano.
→ Así que la C Corporation no protege frente a la estate tax.

11.2¿Qué protege de verdad? La llamada «blocker structure»

Solo protege de forma eficaz una sociedad extranjera que no sea US-situs. Te explicamos en detalle cómo es una estructura blocker para inmuebles en EE. UU. en nuestra página específica.

Así funciona:

1. Constituyes, por ejemplo, una Limited irlandesa o una holding maltesa

2. Esta holding posee el 100 % de una C Corporation estadounidense

3. La C Corporation es la propietaria del inmueble

Resultado:

• Tú, personalmente, no tienes US-situs property, sino participaciones en una sociedad no estadounidense

• Aunque fallezcas, no se devenga estate tax en EE. UU.

• Y tus herederos reciben el inmueble (indirectamente) libre de impuestos (al menos en EE. UU.)

11.3¿La trampa? Claro que la hay.

• La estructura es compleja y hay que documentarla con cuidado

• Genera costes recurrentes (por ejemplo, dos sociedades, contabilidad, cuentas anuales, etc.)

• Los ingresos por alquiler tributan de forma ordinaria en la C-Corp estadounidense (21 %), y los dividendos pueden volver a tributar

→ Por eso solo compensa con inmuebles de más de unos 1 millones de USD o con varios inmuebles que pienses mantener a largo plazo.

11.4Cómo evitar la trampa sucesoria: estructura y estrategia

Si hoy tienes un piso en Miami a título personal, en el peor de los casos tus herederos tendrán que pagar un 40 % de impuesto sobre todo su valor de mercado.
Y antes de poder vender o hipotecar el inmueble.

Por eso:
estructura a tiempo. Y nunca constituyas a ciegas una C-Corp en EE. UU. sin pensar en la herencia.

12Tributar por rentas inmobiliarias en EE. UU. es factible, e incluso ventajoso.

Pero solo si sabes lo que haces. O si tienes a alguien que lo sepa. 😏

Te ayudamos encantados con:

✅ Declaración federal de impuestos (1040NR + Schedule E)
✅ Revisión y declaración de la obligación fiscal estatal
✅ Amortización y property tax bien aplicadas
✅ Recuperación de la retención FIRPTA al vender
✅ Solicitud del ITIN, número fiscal y consulta

Eso sí: no hacemos primeras consultas gratuitas, nuestro tiempo vale tanto como tu rentabilidad.

Reserva ya tu consulta Encontrarás más sobre inmuebles en EE. UU. en nuestro artículo sobre la inversión en vivienda social Section 8 y siempre en Actualidad.

En resumen

• Los ingresos por alquiler de un inmueble en EE. UU. tributan en Estados Unidos, aunque vivas en España o en otro país europeo.
• Sin la elección se aplica una retención del 30 % sobre el alquiler bruto. Con la elección del §871(d) IRC solo tributas por el beneficio, mediante el Form 1040-NR con Schedule E.
• El edificio se amortiza en 27,5 años. La property tax la pagas aparte y la deduces.
• Al vender, el comprador suele retener según FIRPTA el 15 % del precio de venta. Lo pagado de más lo recuperas con la declaración.
• En el impuesto de sucesiones de EE. UU., los extranjeros solo tienen una exención de 60.000 $, y las acciones de una corporation estadounidense también forman parte del caudal hereditario en EE. UU.

Cómo te ayudamos

• Tu declaración de la renta en EE. UU.Form 1040 o 1040-NR, con atención en inglés.
• Blocker estadounidense para inmueblesCompra inmuebles en EE. UU. a través de una C Corporation con holding británica.
• ITIN ExpressTu ITIN con nuestro procedimiento especial, sin declaración de la renta.
• Consulta sobre impuestos en EE. UU.Tu duda fiscal en EE. UU., resuelta por gente que conoce ambos lados.