La forma giuridica ideale per gli stranieri che investono in immobili negli USA

Gli immobili negli USA attirano moltissimi investitori stranieri. Per gli americani questo tipo di operazione comporta di solito un carico fiscale modesto; chi risiede in un altro Paese, invece, deve pianificare alcuni aspetti in anticipo, perché l'acquisto non si trasformi in uno svantaggio fiscale. Cosa si prova a comprare diciotto ettari di terra in Texas da tedesco, il nostro fondatore lo racconta nel suo memoir.

1Immobili USA: dove sono i veri rendimenti

In questa pagina scopri come strutturare al meglio un investimento immobiliare negli USA da straniero e cosa valutare in anticipo.

2Cosa valutare prima dell'acquisto?

Prima di decidere di comprare un immobile negli USA da straniero, conviene riflettere su alcuni punti. Al momento dell'acquisto la struttura precisa è indifferente, ma in vista di una futura vendita o di scenari simili, alcuni modelli permettono di ridurre al minimo il carico fiscale.

Il principio di localizzazione stabilisce che i redditi da immobili (affitti, canoni, plusvalenze da vendita ecc.) vanno tassati nel Paese in cui l'immobile si trova. È un fattore decisivo se pensi, per esempio, all'imposta sulle plusvalenze o a quella di successione. Gli americani godono in caso di eredità di franchigie piuttosto alte, mentre per gli investitori stranieri il conto sale in fretta.

• 60.000 $: è la franchigia per gli investitori stranieri.
• 40 %: l'aliquota oltre la franchigia.
• fino al 55 %: le imposte complessive sulle plusvalenze da vendita se l'investimento è strutturato male.

Per rendere un investimento immobiliare interessante anche per uno straniero esistono diverse soluzioni e modelli. Usati bene, garantiscono una struttura fiscalmente il più vantaggiosa possibile e tengono conto di tre aspetti fondamentali:

1. La tassazione alla vendita dell'immobile e al rimpatrio degli utili
2. Il carico fiscale in caso di decesso
3. I requisiti di riservatezza e gli obblighi dichiarativi

La struttura perfetta per il tuo progetto immobiliare negli USA dipende sempre dalla tua situazione specifica e cambia da caso a caso. Obiettivi personali, piani per il futuro e altri fattori contano parecchio. Non esiste una regola universale da applicare a occhi chiusi a tutti.

Con la giusta pianificazione e una buona consulenza, molti dubbi legati alla proprietà di immobili negli USA si possono ridurre o addirittura eliminare del tutto.

3Le opzioni di strutturazione fiscale

Diciamolo subito: per uno straniero che investe in immobili negli USA, la struttura fiscalmente migliore è di norma la cosiddetta struttura US blocker. Questo modello combina una US C Corporation con una holding estera e, se impostato bene, copre tutti gli aspetti fiscali rilevanti. Permette di ottimizzare le plusvalenze alla vendita, ridurre al minimo la tassazione sulla successione ed evitare il FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, la legge che impone una ritenuta del 10-15% sul prezzo di vendita agli investitori immobiliari stranieri).

In generale, dal punto di vista fiscale, per uno straniero investire in immobili USA come persona fisica, con una LLC o con altre società non è una buona idea. Qui sotto analizziamo nel dettaglio pro e contro di ciascuna struttura.

3.1L'immobile intestato alla persona fisica

Certo, come investitore puoi possedere immobili negli USA direttamente come persona fisica. All'inizio è l'opzione più rapida e semplice, ma nel lungo periodo è anche la più costosa. Per questo la scelgono pochissimi stranieri.

Non solo rispondi illimitatamente e non hai alcuna privacy, ma sei soggetto anche alla tassazione USA a un solo livello (con imposta sul reddito federale e statale, oppure ritenuta alla fonte del 30%), all'eventuale imposta di successione (oltre 60.000 $ fino al 40% a livello federale, più un'eventuale percentuale aggiuntiva a seconda dello Stato) e al FIRPTA.

Se l'immobile viene affittato, il proprietario è tenuto a presentare una dichiarazione dei redditi americana sul suo reddito USA. Con questa struttura risponde inoltre in prima persona di eventuali danni legati alla locazione.

Alla vendita dell'immobile, con questa soluzione lo straniero è soggetto al FIRPTA. Di norma si applica il 15% dell'intero prezzo di vendita; solo se vendi fino a 300.000 $ a un acquirente che userà l'immobile come abitazione propria la ritenuta non si applica. L'importo viene trattenuto e vale come acconto all'IRS. Con la dichiarazione dei redditi viene poi scomputato dall'imposta sul reddito.

Diventa davvero complicato se affitti l'immobile. I canoni contano come reddito passivo. Da straniero paghi il 30% di imposte (senza deduzioni), che l'inquilino stesso deve trattenere. Se sei coinvolto direttamente nella locazione, per esempio occupandoti della gestione, gli introiti possono essere considerati, in combinazione con un'azienda USA, reddito d'impresa. In quel caso sono tassati con un'imposta sul reddito fino al 37%, ma puoi far valere le deduzioni.

Come proprietario privato straniero sei soggetto anche all'imposta di successione. In caso di decesso, per tutti gli immobili di valore superiore a 60.000 $ arriva fino al 40% a livello federale. A questa si aggiungono altre imposte che variano da Stato a Stato.

3.2L'immobile intestato a una società

Qui vanno esaminate diverse forme societarie, ognuna con i suoi pro e contro.

Limited Liability Company

Per uno straniero, comprare un immobile con una LLC dal punto di vista fiscale equivale per molti aspetti a un acquisto come persona fisica. In compenso offre vantaggi sul fronte della responsabilità personale e di eventuali perdite, perché il patrimonio personale dell'investitore è protetto.

Per questo può essere una soluzione interessante soprattutto per i piccoli investitori. Con una LLC hai sì obblighi dichiarativi personali verso l'IRS, ma non rispondi personalmente e la tua privacy è tutelata. Restano invariate rispetto alla prima opzione l'imposta sul reddito federale e statale (oppure la ritenuta alla fonte del 30%), la tassazione sulla successione (oltre 60.000 $ fino al 40% a livello federale, più un'eventuale percentuale aggiuntiva a seconda dello Stato) e il FIRPTA.

La LLC può quindi essere una buona scelta per la tua privacy, ma non ti protegge dall'imposta di successione. Per le altre imposte, questa opzione non si discosta molto dall'acquisto come persona fisica.

US Corporation

Con una US Corporation l'investitore straniero gode della protezione dalla responsabilità e non deve presentare alcuna dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti. A parte questo, però, la soluzione è spesso poco consigliabile: non risolve il problema dell'imposta di successione e comporta perfino imposte aggiuntive.

Con questa struttura la tua privacy è tutelata fino a un certo punto, così come il tuo patrimonio personale. Sull'imposta di successione la US Corporation non porta vantaggi, perché le quote rientrano nell'asse ereditario dell'investitore. Il FIRPTA non si applica, ma l'imposta sulle plusvalenze aumenta. A questo si aggiungono un'imposta societaria del 21% e una tassazione forfettaria sulla distribuzione di dividendi e utili.

Società estera

Se investi in immobili USA tramite una società estera, massima cautela. Oltre all'imposta societaria USA si applica infatti la cosiddetta Branch Profits Tax, un'imposta del 30% sulla distribuzione del reddito USA (che venga effettivamente distribuito o no).

Con una società estera tuteli la tua privacy, non rispondi personalmente e non paghi l'imposta di successione. In cambio però sei soggetto all'imposta sulle società e alla Branch Profits Tax del 30%, che si applica in aggiunta all'imposta sul reddito ordinaria e che, calcolata sugli utili effettivi, può arrivare a pesare fino al 55%. La FIRPTA non è dovuta solo se, al posto dell'immobile, vendi le azioni della società estera stessa. Con tutti questi fattori, l'assenza dell'imposta di successione ha quindi un effetto positivo solo in parte e rende questa soluzione poco consigliabile.

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3.3La struttura US Blocker

Per l'investitore straniero che compra un immobile, questo modello è probabilmente la migliore opzione dal punto di vista fiscale. Con la struttura Blocker, se impostata correttamente, riduci il carico complessivo al 25%. Combina una US C Corporation con una società estera. Così non hai solo privacy e protezione dalla responsabilità, ma con la giusta pianificazione eviti anche FIRPTA e imposta di successione. A seconda del Paese di residenza, inoltre, l'imposta sul reddito può non essere dovuta. Alla vendita dell'immobile la Corporation paga sul guadagno il 21% di imposta sulle società: per le società di capitali non esiste un'aliquota ridotta sulle plusvalenze.

La società madre di questa US Corporation è la holding estera. Se dopo la vendita dell'immobile rispetti un termine di 5 anni, tutti gli utili possono essere distribuiti in totale esenzione fiscale alla holding estera. Con una distribuzione anticipata si applica una ritenuta alla fonte tra il 5 e il 30%. A seconda della sede della società estera, questa imposta può scendere al 5 o al 10% (ad es. UK).

Mount Bonnell Advisors si occupa volentieri di impostare per te questa struttura Blocker. Di solito scegliamo società in Paesi che hanno una convenzione contro le doppie imposizioni con gli USA, come il Regno Unito.

Scopri la struttura US Blocker →

Naturalmente esistono anche altri modi di ottimizzazione fiscale, per esempio una società americana che paga uno stipendio ai fondatori che vivono all'estero. Troviamo noi la strada fiscalmente migliore per te. Per approfondire, leggi il nostro articolo su come prelevare gli utili da una US Corporation.

Se non sai quale soluzione sia giusta per il tuo progetto, il nostro team fiscale è pronto ad aiutarti concretamente. Abbiamo anni di esperienza negli USA con le diverse forme giuridiche e ti seguiamo dalla scelta della struttura adatta fino all'eventuale costituzione.

4Cosa significa per te comprare casa negli USA

Se sei straniero e vuoi investire in un immobile negli USA, informati assolutamente in anticipo sulla forma giuridica giusta: altrimenti l'investimento può portarti svantaggi fiscali indesiderati, che con la struttura corretta potresti evitare.

Il nostro team fiscale ha un'esperienza preziosa in questo campo e ti aiuta volentieri a valutare la soluzione migliore per te. Ti informiamo e consigliamo anche su temi importanti come la scelta dello Stato migliore, la costituzione di un'eventuale società e tutto il resto. Prenota una consulenza e avvicinati di un bel passo al tuo investimento immobiliare redditizio negli USA.

In sintesi

• I redditi da immobili americani sono tassati negli USA, secondo il principio del luogo in cui si trova l'immobile.
• Per l'imposta di successione USA, la franchigia per gli investitori stranieri è di 60.000 dollari; oltre, a livello federale si paga fino al 40%.
• Né il possesso diretto né la LLC proteggono dall'imposta di successione o dalla FIRPTA. La LLC offre però protezione dalla responsabilità e privacy.
• Una US Corporation da sola non risolve il problema dell'imposta di successione, e una società estera porta con sé la Branch Profits Tax del 30%.
• Di norma la struttura fiscalmente migliore è l'US Blocker: una US C Corporation sotto una holding estera.

Domande frequenti

Qual è la forma giuridica migliore per uno straniero che compra un immobile negli USA?

Di norma la struttura US Blocker. Una US C Corporation detiene l'immobile e le sue quote sono detenute da una holding estera. Impostata bene, copre vendita, successione e FIRPTA. Quale soluzione fa per te dipende però sempre dai tuoi obiettivi e progetti. Scopri di più sull'US Blocker per immobili.

Quanto è l'imposta di successione USA per i proprietari stranieri?

Per gli investitori non residenti negli USA la franchigia è di 60.000 dollari. Oltre, a livello federale si paga circa il 40%, e a seconda dello Stato si aggiungono altre imposte. Approfondisci: L'imposta di successione USA per chi non è cittadino americano.

Una LLC protegge dall'imposta di successione USA?

No. La LLC protegge il tuo patrimonio personale in caso di responsabilità e la tua privacy. Fiscalmente è quasi uguale all'acquisto come persona fisica: imposta sul reddito, imposta di successione e FIRPTA restano.

Cos'è la FIRPTA?

Il Foreign Investment in Real Property Tax Act. Quando uno straniero vende un immobile negli USA, l'acquirente trattiene una parte del prezzo e la versa all'IRS. L'importo vale come acconto e nella dichiarazione dei redditi viene scalato dall'imposta sul reddito.

Perché una società estera da sola non è una buona soluzione?

È vero che non paga l'imposta di successione USA, ma è soggetta all'imposta sulle società americana e in più alla Branch Profits Tax del 30% sul reddito USA, che venga distribuito o no.

Se affitto un immobile negli USA devo presentare una dichiarazione dei redditi americana?

Sì. Chi affitta un immobile negli USA come persona fisica deve presentare una dichiarazione dei redditi americana sul proprio reddito USA. Come funziona in concreto te lo spieghiamo nel nostro articolo sulle tasse per i proprietari di immobili negli USA.

Come ti aiutiamo

• Blocker USA per immobiliComprare immobili USA tramite una C Corporation USA con holding britannica.
• Costituire una CorporationLa Corporation USA (Inc) per crescita, investitori e visto.
• Dichiarazione dei redditi CorporationForm 1120 e Form 5472 per la tua Corporation americana.
• ConsulenzaUn'ora con il team: il tuo caso, le tue domande, una risposta chiara.