Fiscalidad de las viviendas vacacionales en Florida
¿Estás pensando en invertir en una vivienda vacacional en Florida? Conoce bien las normas fiscales para tomar decisiones acertadas. Aquí tienes un resumen de los aspectos fiscales clave al comprar, alquilar y vender una propiedad en el Sunshine State.
Con su clima suave, sus playas de arena blanca y un sinfín de opciones de ocio, Florida atrae a muchísimos turistas y, con ellos, a inversores inmobiliarios que quieren comprar casa aquí. Pero al comprar una villa o un apartamento vacacional en Florida hay muchos aspectos fiscales que tener en cuenta. En este artículo te damos una visión general de las principales normas fiscales que importan al comprar, alquilar y vender una propiedad en Florida.
Comprar una vivienda vacacional en Florida
La compra de una vivienda vacacional en Florida conlleva varias obligaciones fiscales. Por ejemplo, al cerrar la compra se paga un impuesto de transmisión (Documentary Stamp Tax) que en Florida asciende a 0,70 $ por cada 100 $ del precio (0,7 %); solo en el condado de Miami-Dade se aplica un tipo del 0,60 % más un posible recargo. Además, como comprador tendrás que pagar periódicamente el impuesto sobre bienes inmuebles (property taxes) a la administración local. Este impuesto varía según la ubicación, el tamaño y el valor de la propiedad, así que conviene incluirlo en tus cálculos. Tras la compra también debes inscribirte en el registro del condado para figurar oficialmente como propietario. El impuesto documental mencionado se cobra precisamente con esta inscripción en los Public Records (el registro de la propiedad estadounidense).
Alquilar una vivienda vacacional en Florida
Alquilar una propiedad en Florida tiene muchas ventajas, pero es importante entender cómo tributan los ingresos por alquiler. Si alquilas tu propiedad menos de 15 días al año, no pagas impuesto sobre la renta por esos ingresos. Ahora bien, si la usas tú mismo más de 14 días o más del 10 % del tiempo de alquiler, se aplica la fiscalidad de segunda residencia. En cambio, un uso propio de 14 días como máximo o de menos del 10 % del tiempo de alquiler se considera inversión. Si tus alquileres duran menos de 6 meses, los ingresos están sujetos a la Sales Tax y a la Tourist Tax. Como arrendador, conviene conocer bien estas reglas para no incumplir la normativa fiscal.
Vender una vivienda vacacional en Florida
Al vender tu vivienda vacacional en Florida es posible que tengas que pagar la llamada Capital Gains Tax (impuesto sobre ganancias de capital). Se calcula sobre la ganancia obtenida con la venta, descontando las inversiones que hayas hecho a lo largo del tiempo. Florida no grava las ganancias patrimoniales de particulares; el impuesto federal sobre ganancias de capital es como máximo del 15 % para la mayoría de particulares, salvo que puedas demostrar que la propiedad fue tu residencia principal. En ese caso, como vendedor, podrías obtener una exención.
Estos requisitos, entre otros muchos, deben cumplirse sin falta:
Estos requisitos se refieren al diferimiento fiscal por reinversión según la Section 1031 («Like-Kind Exchange»). La propiedad no puede servir solo para uso propio, sino que debe considerarse una inversión. También es clave que el importe de la venta nunca se pague directamente al vendedor: debe custodiarlo un tercero. Además, en un plazo de 45 días hay que identificar la reinversión, y el importe debe reinvertirse en 180 días; el proceso puede repetirse tantas veces como quieras. La ganancia solo tributa al vender la última propiedad. Una ventaja de Florida es que el estado no cobra impuesto sobre la renta, así que todos los ingresos, incluidos los de alquiler y arrendamiento, solo pagan el impuesto federal, con tipos de entre el 10 % y el 37 %.
Aspectos generales de la fiscalidad de las viviendas vacacionales en Florida
Ten en cuenta que el derecho fiscal en Florida es muy complejo y que existen varias excepciones que puedes aprovechar. Además, es muy recomendable revisar tus cuestiones fiscales con tu asesor con regularidad. Hay muchos plazos y fechas de presentación que cumplir, y si no atiendes tus obligaciones fiscales te arriesgas a multas y otras consecuencias.
Lo que Austin te regala a pie
En resumen, el tratamiento fiscal de los inmuebles en Florida es muy complejo. Por eso conviene contar con un asesor fiscal cualificado para no pasar por alto normas importantes del derecho inmobiliario estadounidense. Más allá de los impuestos, una vivienda vacacional en Florida puede ser una inversión rentable para construir patrimonio a largo plazo. Pero si no tienes en cuenta los aspectos fiscales, puedes acabar pagando más de lo que esperabas.
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