Comprare e affittare casa in Florida: cosa viene prima del primo ospite

Una casa sul Golfo del Messico che d'inverno pagano gli ospiti in arrivo dal Nord e d'estate è tutta tua: per molti acquirenti europei è proprio questo il motivo per comprare in America. La Florida rende tutto semplice e preciso allo stesso tempo. Lo Stato non applica imposta sul reddito alle persone fisiche, ma richiede una licenza per gli affitti brevi, una registrazione presso il Department of Revenue e, da ogni ospite, sales tax e tourist tax. A questo si aggiungono le regole della tua comunità di proprietari e un'assicurazione che deve fare i conti con il meteo. Qui trovi cosa vale per te.

1Florida: niente imposta sul reddito, ma non è una spiaggia esentasse

La Florida ha una fama che attira molti acquirenti europei, e su un punto è esatta: lo Stato non applica imposta sul reddito alle persone fisiche. Il Department of Revenue lo dice senza giri di parole: non c'è obbligo di dichiarazione, e quindi per le persone fisiche non c'è nemmeno imposta sulle plusvalenze. Se affitti una casa vacanze in Florida, non presenti alcuna dichiarazione dei redditi allo Stato.

Questo non rende la casa esentasse. Gli affitti li dichiari all'IRS, il county ti manda ogni anno l'avviso dell'imposta immobiliare e, per gli affitti ai turisti, la Florida applica imposte che riscuoti dai tuoi ospiti e poi versi. All'acquisto si paga la documentary stamp tax di 70 centesimi ogni 100 dollari di prezzo (§ 201.02). Come funziona l'acquisto, dall'offerta alla registrazione, lo spiega Comprare casa negli USA: la procedura; qui parliamo di quello che viene dopo.

Per chi compra dall'Europa c'è un ostacolo in meno. La Florida limita gli acquisti da parte di cittadini di Paesi che considera a rischio, e al § 692.201 elenca Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, il regime venezuelano e la Siria. Italia e Svizzera non ne fanno parte.

2Homestead: cosa non spetta alla casa vacanze

Il privilegio fiscale più importante della Florida è riservato ai residenti. Chi è proprietario e ha la propria residenza permanente sull'immobile ottiene, in base all'art. VII § 6 della Costituzione statale e al § 196.031, la homestead exemption: fino a 50.000 dollari di valore imponibile restano esenti, i primi 25.000 dollari per tutte le imposte immobiliari, altri fino a 25.000 dollari per il valore oltre i 50.000 dollari, escluse le imposte scolastiche. Si richiede al Property Appraiser del county entro il 1 marzo con il modulo DR-501, e conta chi era proprietario e ci abitava al 1 gennaio.

Se una residenza sia permanente lo decide il Property Appraiser in base alle circostanze. Il § 196.015 indica tra l'altro una dichiarazione di residenza nel registro pubblico, la scuola dei figli, il luogo di lavoro, la residenza precedente e la data in cui è terminata, l'iscrizione nelle liste elettorali, una patente della Florida e il pagamento delle utenze. Chi vive in Italia o in Svizzera e passa l'inverno in Florida, di norma questa verifica non la supera.

C'è poi una seconda conseguenza, che si accumula negli anni. Con l'homestead il valore imponibile può salire al massimo del 3 per cento all'anno o del tasso d'inflazione, se inferiore: è il limite Save Our Homes. Senza homestead il tetto è del 10 per cento annuo e non vale per le imposte del distretto scolastico (§ 193.1555). Il vicino che ci vive e tu, per case simili, pagherete quindi nel tempo imposte immobiliari diverse. Anche la protezione della casa dai creditori prevista dall'art. X § 4 della Costituzione la Florida la concede solo all'homestead di una persona fisica.

L'imposta immobiliare scade da novembre, e chi paga presto risparmia: sconto del 4 per cento a novembre, 3 a dicembre, 2 a gennaio, 1 a febbraio (§ 197.162).

3Affittare agli ospiti: la licenza dello Stato

Appena affitti ai turisti, per la Florida sei una struttura ricettiva. La legge definisce transient public lodging establishment un alloggio affittato più di tre volte nell'anno solare per meno di 30 giorni consecutivi, o pubblicizzato regolarmente a quello scopo (§ 509.013). Una casa o un appartamento in condominium che rientra in questa definizione è una vacation rental (§ 509.242).

Ogni struttura di questo tipo ha bisogno di una licenza della Division of Hotels and Restaurants, non trasferibile ad altre persone o ad altri luoghi; chi affitta senza licenza commette, secondo il § 509.241, un reato minore, nel diritto americano un misdemeanor di secondo grado. La licenza si rinnova ogni anno. Se vendi la casa, l'acquirente ne deve richiedere una propria.

Città e county hanno poca voce in capitolo sul fatto che tu possa affittare o meno. In base al § 509.032(7) le norme locali non possono vietare gli affitti brevi né regolarne durata o frequenza. Fanno eccezione le norme adottate entro il 1 giugno 2011. Se compri in un comune con una di queste regole più vecchie, puoi quindi essere soggetto a limiti che altrove sarebbero vietati. Chiedi all'ufficio urbanistico prima di comprare.

4Sales tax e tourist tax: cosa paga il tuo ospite

Sugli affitti di alloggi fino a sei mesi la Florida applica una sales tax del 6 per cento (§ 212.03). Chi affitta per più di sei mesi con contratto scritto non la paga. A questa si aggiunge la discretionary sales surtax del county, con un'aliquota fissata dal county stesso. Entrambe le dichiari e le versi sempre al Department of Revenue. Secondo le istruzioni del Department, ogni singolo alloggio per cui incassi affitti va registrato con una domanda separata.

In più i county applicano la tourist development tax. Il § 125.0104 consente un'aliquota base dell'1 o del 2 per cento, decisa dal county, più ulteriori maggiorazioni con regole proprie. L'imposta grava sull'ospite ed è riscossa da chi incassa l'affitto, cioè da te o dal tuo gestore. Nella tabella del Department of Revenue le aliquote locali vanno da zero al 7 per cento; nella maggior parte dei county costieri sono del 5 o del 6 per cento. Conta la colonna "chi riscuote": in molti county la tourist tax non la versi al Department, ma direttamente al county.

Per un ospite a Orlando si sommano così sales tax, surtax e tourist tax. Secondo il § 125.0104 la tourist tax la riscuote dall'ospite chi incassa l'affitto, e si aggiunge a tutte le altre imposte. Se è un gestore a incassare per te, chiarite per iscritto chi dichiara e versa ciascuna imposta.

5Comunità di proprietari: HOA e condominium, ognuno con le sue regole

Molte case in Florida fanno parte di una homeowners' association, e gli appartamenti quasi sempre di un condominium. Entrambi hanno statuti che possono regolare gli affitti, e prevalgono sui desideri del proprietario. La legge ti tutela solo in parte dalle modifiche successive.

Nel condominium una modifica dello statuto che vieta gli affitti, ne cambia la durata o ne limita il numero vale solo per i proprietari che la approvano e per chi compra dopo la modifica (§ 718.110(13)). Chi compra, insomma, compra le regole in vigore il giorno dell'acquisto. Per una HOA, alle modifiche successive al 1 luglio 2021 vale in linea di massima lo stesso, con un'eccezione decisiva per chi affitta ai turisti: la comunità può vietare o regolare gli affitti sotto i sei mesi e limitarli a un massimo di tre volte nell'anno solare, e in quel caso la regola vale per tutti i proprietari (§ 720.306(1)(h)).

Per questo, prima di fare un'offerta, leggi lo statuto, il regolamento e i verbali delle ultime assemblee. Chiedi della durata minima degli affitti, della registrazione degli ospiti, delle tariffe per chi affitta e delle votazioni in programma. Una casa vacanze la cui comunità vieta gli affitti brevi, per il tuo progetto, non è più una casa vacanze.

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6Assicurazione: vento, acqua e responsabilità civile

In Florida l'assicurazione è una delle voci di costo ricorrenti più pesanti, ed è composta da più parti. L'assicurazione sull'edificio, la Homeowners Insurance, copre secondo la descrizione dell'autorità di vigilanza assicurativa del Texas i danni da incendio, eventi atmosferici e furto. Le alluvioni invece no: in Florida lo dice perfino la legge, nel testo della Flood Disclosure che il venditore deve consegnarti prima della firma del contratto (§ 689.302). Contro le alluvioni ti serve una polizza separata, per esempio dal National Flood Insurance Program federale.

Se finanzi l'acquisto con un mutuo e la casa si trova in una zona ad alto rischio alluvionale individuata dall'agenzia federale FEMA, l'assicurazione contro le alluvioni è obbligatoria, almeno per l'importo del debito residuo o per la copertura massima del programma (42 U.S.C. § 4012a). Anche l'assicuratore statale della Florida, che copre le case che altrove non trovano protezione, sta introducendo gradualmente l'obbligo di copertura alluvionale per le sue polizze abitative, per tutte le polizze dal 1 gennaio 2027 (§ 627.351(6)).

Se affitti, servono altre due cose: una polizza che copra espressamente la locazione agli ospiti e un'assicurazione di responsabilità civile per i danni che gli ospiti subiscono sulla proprietà. In ogni offerta controlla se i danni da tempesta hanno una franchigia a parte e quanto è alta. Con chi assicurarti lo scegli tu; confronta più offerte prima di versare l'Earnest Money, perché il premio può decidere la redditività di un affitto turistico.

7Le tasse con l'IRS: casa vacanze o immobile da reddito

La Florida non applica l'imposta sul reddito, l'IRS sì. Se non fai nulla, il tuo property manager trattiene il 30 per cento dell'affitto lordo (§ 871(a)). Con l'opzione prevista dal § 871(d) presenti il Form 1040-NR e paghi le tasse solo sull'utile, al netto di costi e ammortamento. Perché il manager smetta di trattenere, gli consegni il modulo W-8ECI, e per questo ti serve un ITIN.

Per la casa vacanze che usi anche tu conta una soglia. Se la usi privatamente per più giorni di 14 o del 10 per cento dei giorni in cui è affittata a prezzo di mercato, a seconda di quale valore sia maggiore, ai fini fiscali conta come tua abitazione (§ 280A(d)) e i costi della locazione diventano deducibili solo in parte. Se la affitti per meno di 15 giorni l'anno, l'affitto resta esente da imposte, ma senza deduzione dei costi (§ 280A(g)). Se vuoi passarci qualche settimana d'inverno, pianifica bene il calendario.

Quando un giorno venderai, se sei straniero l'acquirente tratterrà il 15 per cento del prezzo in base al FIRPTA. L'ammortamento, il termine di 16 mesi per le deduzioni e il trattamento fiscale nel tuo paese sono spiegati in Tasse sugli immobili negli USA.

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8Chi compra: tu, una LLC o una Corporation

Con un affitto turistico e ospiti sempre diversi, la responsabilità è un tema concreto. Una LLC la separa, e in Florida un socio non risponde dei debiti della società (§ 605.0304). La Florida ha però una particolarità da conoscere: in una LLC con un solo socio, un creditore che ha ottenuto una sentenza contro di te personalmente può imporre la vendita della tua quota se le distribuzioni non saldano il debito in tempi ragionevoli (§ 605.0503(4)). In Texas, nella stessa situazione, ci si ferma alla Charging Order.

Dal punto di vista fiscale la LLC con un solo socio cambia poco, e per la successione non aiuta. Una Corporation americana, a differenza tua, in Florida paga l'imposta sulle società. Quale struttura si adatta a utilizzo, eredi e paese di residenza lo spieghiamo in Comprare un immobile negli USA tramite una LLC, e cosa rientra nell'asse ereditario americano in Imposta di successione USA per proprietari stranieri. Com'è la vita in Florida oltre le settimane di vacanza lo racconta la nostra pagina sulla Florida.

In sintesi

• L'esenzione Homestead e il tetto del 3 per cento all'aumento di valore valgono solo per la residenza permanente in Florida. Per una casa vacanze il valore imponibile può crescere fino al 10 per cento l'anno, tranne che per le imposte scolastiche.
• Chi affitta, o pubblicizza l'affitto, più di tre volte l'anno per meno di 30 giorni gestisce una Vacation Rental e ha bisogno di una licenza statale.
• Sugli affitti fino a sei mesi si pagano il 6 per cento di Sales Tax, la surtax della contea e una Tourist Development Tax fino al 7 per cento; ogni alloggio va registrato presso il Department of Revenue.
• Un'associazione di proprietari può limitare per tutti gli affitti brevi sotto i sei mesi. Leggi il regolamento prima di fare un'offerta.
• L'assicurazione sull'edificio non copre le alluvioni. Sull'affitto paghi le tasse all'IRS, sul lordo con il 30 per cento o sul netto secondo il § 871(d).

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