Sin impuesto sobre la renta, pero con impuesto sobre bienes inmuebles: la Texas Homestead Exemption
La solicitud de la Homestead Exemption tiene que estar en la oficina de tasación antes del 1 de mayo. Vale una exención de 140.000 $ en los impuestos escolares y quienes acaban de llegar se olvidan de ella una y otra vez.
Es lo primero que oye cualquiera que se plantea Texas: aquí no hay impuesto sobre la renta. Es verdad. Y es solo media verdad.
Texas no cobra impuesto sobre la renta a nivel estatal, ni a las personas físicas ni sobre los salarios. Lo que sí cobra, y con ganas, es el impuesto sobre bienes inmuebles. Es la principal fuente de financiación de las escuelas, los condados y las ciudades, y para muchos hogares es la partida fiscal más grande de todas.
Dentro de dos días vence el plazo con el que puedes reducirlo de forma considerable.
Qué es la Homestead Exemption
Es una exención sobre el valor de la vivienda en la que vives. El Comptroller del estado lo explica así: el artículo 11.13(b) del código tributario obliga a los distritos escolares a conceder una exención de 140.000 $ para la vivienda habitual.
Y el plazo: la fecha general de solicitud es antes del 1 de mayo.
Lo que supone en dinero depende del tipo impositivo de tu distrito escolar. Con un tipo habitual, una exención de 140.000 $ se traduce fácilmente en más de 1.500 $ menos de impuesto al año, y el ahorro se repite mientras vivas allí.
A esto se suman otras exenciones que pueden conceder los condados y las ciudades, además de exenciones adicionales para mayores de 65 años y para personas con discapacidad.
El segundo efecto, que importa todavía más
Además de la exención, la solicitud trae consigo un límite, y a la larga suele valer más que la propia exención.
En una propiedad reconocida como vivienda habitual, el valor fiscal solo puede subir un tanto limitado cada año, por mucho que suba el valor de mercado. En un mercado como el de Texas, donde los inmuebles se han revalorizado algunos años a doble dígito, es un freno enorme.
Quien no presenta la solicitud se queda sin exención y sin freno, y su valor fiscal sigue al mercado hacia arriba sin límite.
Por qué a los recién llegados se les pasa tan a menudo
En Texas nada ocurre solo. La oficina de tasación del condado valora tu casa, te envía una notificación y, si no haces nada, tributas sobre ese valor. La exención solo existe si la solicitas.
Y hay una segunda trampa: el derecho suele depender de la situación a principios de año. Si compras en febrero, comprueba bien qué reglas se aplican a tu primer año y, ante la duda, presenta la solicitud igualmente.
Cómo hacerlo
La solicitud no va al estado ni al ayuntamiento, sino a la oficina de tasación de tu condado. En Austin es Travis County, en Houston Harris County y en Dallas Dallas County.
Por lo general necesitas el carné de conducir o el documento de identidad del estado con exactamente la dirección para la que haces la solicitud. Esa coincidencia es el motivo de rechazo más frecuente y la razón por la que el carné de conducir debe ser cosa de la primera semana tras la mudanza.
La solicitud es gratuita. Hay empresas que se ofrecen a presentarla por ti a cambio de una tarifa. Es legal e innecesario.
Y el recurso contra la tasación
La segunda palanca, que casi ningún recién llegado usa. Puedes recurrir el valor fijado, con su propio plazo en primavera, y en Texas muchísimos propietarios lo hacen cada año.
No es una pelea ni una ofensa, sino un procedimiento rodado. Presentas valores comparables, negocias y a menudo se llega a un acuerdo. Hay empresas que lo hacen por ti a cambio de un porcentaje del ahorro.
En una casa de gama media hablamos de cientos o miles de dólares al año. Quien se lo salta tres años seguidos ha regalado más de lo que le costó la mudanza.
Lo que esto dice de Texas
Este estado se financia de otra manera que California o Nueva York. Renuncia a gravar la renta y obtiene el dinero a través de la propiedad y el consumo.
¿A quién le conviene? A quien tiene ingresos altos y un patrimonio inmobiliario moderado. Un empresario que gana bien y vive en una casa normal paga aquí bastante menos que en California.
¿A quién no? A quien tiene pocos ingresos y una casa cara. Un jubilado con una pensión pequeña y una casa que ha duplicado su valor puede verse en Texas en una situación en la que el impuesto inmobiliario le revienta el presupuesto. Por eso hay reglas especiales para mayores de 65 años.
Así que, si te mudas a Texas, no mires solo la ausencia de impuesto sobre la renta: haz las cuentas de los dos lados. Lo explicamos en Texas como sede en EE. UU. y en Texas: The Lone Star State.
Cuánto cuesta en la práctica el impuesto inmobiliario en Texas
Para que te hagas una idea: los tipos combinados del distrito escolar, el condado, la ciudad y los distritos especiales rondan en muchos municipios texanos, sumados, el dos por ciento del valor fijado.
En una casa con un valor fiscal de 500.000 $, eso supone una carga anual del orden de 10.000 $, es decir, más de 800 $ al mes, además de intereses y amortización.
Con la exención escolar de 140.000 $, la base imponible de esa parte baja mucho, y según las demás exenciones del municipio todavía se rebaja algo más.
Por eso la cuenta que hay que hacer antes de comprar no es precio frente a alquiler, sino precio más impuesto inmobiliario más seguro frente a alquiler. En Texas, el impuesto inmobiliario es la partida que convierte una casa barata en una cara.
El seguro que va con la casa
Y ya que estamos con números: el seguro de hogar en Texas es bastante más caro que en Europa, porque este estado conoce el granizo, las tormentas, las inundaciones y, en la costa, los huracanes.
Los daños por inundación no suelen estar cubiertos en las pólizas estándar estadounidenses y necesitan un seguro aparte. Si compras en una zona inundable declarada y financias la compra, por lo general tendrás que acreditar esa cobertura.
Así que calcula tres partidas, no una: intereses y amortización, impuesto inmobiliario y seguro. Quien solo calcula la primera se lleva una sorpresa el segundo año, cuando el banco ajusta la reserva para impuestos y seguro y la cuota mensual sube de golpe doscientos dólares.
Y lo que Texas te da a cambio
Después de tanta cifra, la otra cara, porque si no la imagen quedaría torcida.
Quien dirige una empresa aquí no paga impuesto sobre la renta a nivel estatal, tampoco sobre los beneficios empresariales que le llegan personalmente. El impuesto sobre sociedades del estado tiene un umbral exento de 2.650.000 $ para los ejercicios 2026 y 2027, por debajo del cual sencillamente no se paga nada.
El mercado laboral es profundo, las licencias salen rápido, los locales comerciales son asequibles y la administración no trata al empresario como sospechoso. Quien viene de Europa nota esa diferencia la primera semana.
El impuesto inmobiliario es el precio de todo esto, y es un precio honesto: visible, previsible, encima de la mesa cada año. A diferencia del impuesto sobre la renta, no castiga el éxito, sino que grava la propiedad.
Si te encaja o no depende de tus números. Para la mayoría de los emprendedores que llegan de Europa, la respuesta es un sí rotundo.
El calendario del propietario en Texas
1 de enero: fecha de referencia del ejercicio fiscal. Quién es dueño de la casa ese día y quién vive en ella determina las exenciones.
Primavera: la oficina de tasación envía la notificación de valor. Desde ese momento corre el plazo de recurso, y es corto.
Antes del 1 de mayo: solicitud de la Homestead Exemption.
Verano: el distrito escolar, el condado y la ciudad aprueban los tipos impositivos. Estas sesiones son públicas, y en Texas la gente va.
Octubre: llega la liquidación del impuesto.
31 de enero del año siguiente: fecha límite de pago. Después hay recargos, y son desagradablemente altos.
Quien conoce estas seis fechas tiene el impuesto inmobiliario texano bajo control. Quien no, paga cada año algo más de lo que debería.
Unas palabras para quienes todavía alquilan
Todo este texto va dirigido a propietarios. Quien vive de alquiler no paga el impuesto sobre bienes inmuebles, al menos no directamente. Lo paga a través del alquiler, porque todo casero lo tiene en cuenta, y por eso en los años en que las valoraciones se disparan, los alquileres en Texas suben de forma notable.
Aun así, si acabas de llegar, alquilar el primer año casi siempre es la decisión acertada. No conoces la zona, no conoces los distritos escolares, no conoces las vías de comunicación y, por lo general, todavía no tienes historial crediticio en Estados Unidos, y sin él financiar una compra sale caro.
Alquilar un año, construir mientras tanto tu puntuación de crédito, conocer la ciudad y después comprar: ese es el camino que recomendamos a nuestros clientes, y es el que menos errores caros provoca.
Por qué tantos alemanes acaban precisamente aquí
Existe un vínculo entre Texas y el mundo germanohablante más antiguo que la mayoría de los estados. En el siglo 19 llegaron decenas de miles de alemanes a las colinas al oeste de Austin, fundaron pueblos, levantaron iglesias y trajeron consigo su idioma.
Hoy apenas se oye, pero se ve en los nombres de los pueblos entre San Antonio y Fredericksburg, en los apellidos de los cementerios y en una cultura cervecera que aquí nadie considera exótica.
No es motivo para mudarse a Texas. Pero explica por qué los alemanes suelen sentirse aquí como en casa antes que en otras partes de Estados Unidos, y por qué la palabra inmigrante tiene aquí otro matiz que en las costas.
Los dos días que te quedan
Si tienes una casa en Texas, vives en ella y todavía no has presentado esta solicitud, hazlo hoy o mañana. Son veinte minutos, no cuesta nada y vale para cada año que sigas viviendo allí.
Probablemente sea la mejor rentabilidad que este estado ofrece por veinte minutos de trabajo.
Si estás planeando tu mudanza a Texas o quieres poner en orden tu situación fiscal aquí, habla con Mount Bonnell Advisors en Austin. Estamos aquí, pagamos el mismo impuesto sobre bienes inmuebles y hemos presentado la misma solicitud.
Consulta y puesta en marcha
Si quieres ver qué significa esto en tu situación personal, lo mejor es que reserves una consulta.
