Imposta di successione USA sugli immobili: cosa deve il tuo patrimonio all'IRS

Una casa per le vacanze sulla costa del Golfo, un appartamento in Texas che affitti, un terreno su cui un giorno vuoi costruire. Finché sei in vita, all'IRS interessano l'affitto e la vendita. Quando muori, le interessa la casa stessa. Per chi non ha passaporto americano né residenza negli USA, l'imposta di successione federale scatta presto, a 60.000 $, e sale fino al 40 per cento. Questa pagina ti mostra come si fa il calcolo, cosa cambia la forma di proprietà e cosa devono presentare i tuoi eredi dopo il decesso. La panoramica sull'imposta di successione e donazione USA per ogni tipo di patrimonio la trovi in L'imposta di successione USA per chi non è cittadino americano.

1Gli USA tassano il patrimonio, non l'erede

Gli USA ragionano in modo diverso da molti sistemi europei. In base a 26 U.S.C. § 2101 applicano un'imposta sul trasferimento del patrimonio ereditario imponibile, la Estate Tax. A pagarla è il patrimonio stesso, prima della ripartizione, e che la casa vada alla figlia, al nipote o a un amico non cambia l'aliquota.

Quali regole valgano non lo decide solo il passaporto. Ai fini dell'imposta di successione è residente negli USA chi, al momento della morte, vi aveva il proprio domicilio. Secondo 26 CFR § 20.0-1(b)(1) si acquisisce il domicilio in un luogo vivendoci, anche per poco, senza la ferma intenzione di andarsene in seguito. Chi vive in Florida con la green card e vuole restarci viene quindi tassato come un americano, sul patrimonio mondiale e con la franchigia piena. Questa pagina riguarda l'altro caso: non sei cittadino americano e non hai il domicilio negli USA. La legge ti chiama allora Nonresident not a Citizen, e per te valgono i §§ da 2101 a 2108.

In questo caso, secondo il § 2103, il patrimonio ereditario comprende solo la parte dei tuoi beni che al momento della morte si trova negli USA. La tua casa in Italia, il tuo deposito titoli a Milano, il tuo conto a Lugano non riguardano l'IRS. La casa negli USA sì, eccome.

2Cosa rientra nel patrimonio USA e cosa cambia con il mutuo

Sugli immobili le Regulations sono chiare. Secondo 26 CFR § 20.2104-1(a)(1) gli immobili situati negli USA sono beni negli USA, così come, alla lettera (a)(2), i beni mobili che si trovano negli USA: i mobili della casa per le vacanze, la barca al pontile, l'auto in garage. A questi si aggiungono, secondo il § 2104(a), le azioni di una società americana, ovunque si trovino i certificati, e, secondo il § 2104(c), i crediti verso soggetti americani. Le azioni di una società non costituita secondo il diritto americano sono invece, secondo il § 20.2105-1(f), beni fuori dagli USA. I depositi presso una banca americana, secondo le Instructions for Form 706-NA, non rientrano nel patrimonio USA, purché non siano collegati a un'attività d'impresa negli USA.

Una trappola per chi riorganizza tutto poco prima della morte: secondo il § 2104(b), i beni che ricadono nelle regole sui trasferimenti dei §§ da 2035 a 2038 si considerano situati negli USA se lo erano al momento del trasferimento o al momento della morte. Chi conferisce la casa in un trust revocabile o si riserva il diritto di abitarla, ai fini dell'imposta di successione non l'ha portata fuori dagli USA.

La casa viene valutata al valore di mercato alla data del decesso, cioè, con le parole dell'IRS, al prezzo a cui passerebbe di mano tra un acquirente disposto a comprare e un venditore disposto a vendere. Il prezzo pagato all'epoca non conta.

2.1Il mutuo: con o senza responsabilità personale

Se un finanziamento riduca l'imposta dipende da ciò di cui rispondi personalmente. Secondo 26 CFR § 20.2053-7: se il patrimonio ereditario risponde del prestito, la casa viene iscritta al valore pieno e il prestito dedotto come debito. Se non ne risponde, perché il finanziatore può rivalersi solo sulla casa, si iscrive fin dall'inizio solo il valore al netto del prestito.

360.000 $: come un credito d'imposta di 13.000 $ diventa una franchigia

Nella legge il numero 60.000 non compare come franchigia. Il § 2102(b)(1) concede al patrimonio di un Nonresident not a Citizen un credito di 13.000 $ sull'imposta. La tabella del § 2001(c) parte dal 18 per cento e a 60.000 $ arriva esattamente a un'imposta di 13.000 $. Fino a 60.000 $ il patrimonio non paga quindi nulla, dal primo dollaro in più paga il 26 per cento, da 80.000 $ il 28 per cento, da 100.000 $ il 30 per cento, poi sempre di più a scaglioni fino al 40 per cento oltre il milione. Il calcolo è nella tabella.

Per confronto: un cittadino americano ha, secondo il § 2010(c), per il 2026 un Basic Exclusion Amount di 15 milioni di dollari, adeguato all'inflazione dal 2027. Una casa da 500.000 $ che al vicino americano non costa un centesimo di imposta di successione, al patrimonio di uno straniero senza trattato costa 142.800 $.

Due dettagli. Primo, contano anche le donazioni: secondo il § 2101(b) e (c) le donazioni imponibili dal 1977 entrano nel calcolo e, secondo il § 6018(a)(3), abbassano la soglia per l'obbligo di dichiarazione. Secondo, una parte della franchigia è già consumata se in vita è stato concesso un credito sull'imposta di donazione, § 2102(b)(3)(B). Riguarda soprattutto chi in passato è stato residente negli USA.

I singoli Stati possono applicare una propria imposta di successione. Il diritto federale ne tiene conto nel § 2106(a)(4) con una deduzione proporzionale. La Florida non applica più una propria Estate Tax per i decessi successivi al 31 dicembre 2004. I trattati contro la doppia imposizione, sul lato americano, valgono per le imposte federali, non per quelle dei singoli Stati.

5La Svizzera: un accordo diverso

5.2Svizzera

L'accordo tra Svizzera e USA del 9 luglio 1951 è in vigore dal 17 settembre 1952 e riguarda solo l'imposta federale sulle successioni e le imposte cantonali sulle successioni e sulle quote ereditarie, non le donazioni. A differenza degli accordi più recenti, non ripartisce i diritti di imposizione per tipo di patrimonio. Gli USA tassano la casa secondo il proprio diritto.

In compenso l'articolo III prevede una franchigia proporzionale. Se il defunto non era né cittadino né residente negli USA, ma era cittadino svizzero o residente in Svizzera, gli USA concedono l'esenzione che gli spetterebbe come residente, o almeno la parte che corrisponde al rapporto tra il patrimonio tassato negli USA e il patrimonio complessivo. Vale quindi anche per un cittadino svizzero che vive fuori dalla Svizzera. La Svizzera compare nell'elenco dell'IRS. Le richieste di imputazione o di rimborso previste dall'accordo vanno presentate, secondo l'articolo V, entro cinque anni dal decesso.

In Svizzera la Confederazione non applica un'imposta di successione. La applicano invece tutti i Cantoni, tranne Obvaldo e Svitto; è competente il Cantone di domicilio del defunto, mentre i beni immobili, secondo la panoramica dell'Amministrazione federale delle contribuzioni, sono tassati nel luogo in cui si trovano. Come il tuo Cantone tratta una casa negli USA lo stabilisce la sua legge.

6Quando eredita il coniuge

Tra americani il coniuge eredita senza imposte, grazie alla deduzione coniugale illimitata. Per i patrimoni senza domicilio negli USA vale solo in parte. Il § 2106(a)(3) concede la deduzione coniugale secondo i principi del § 2056, e il § 2056(d) la esclude se il coniuge superstite non è cittadino americano. Fa eccezione il patrimonio che confluisce in un Qualified Domestic Trust. Un trust di questo tipo richiede, secondo il § 2056A, almeno un trustee che sia cittadino americano o una società americana, e l'esecutore deve sceglierlo espressamente. Le distribuzioni dal capitale del trust e ciò che resta alla morte del coniuge sono poi soggetti all'imposta di successione.

7A titolo personale, tramite LLC o tramite Corporation

Il modo in cui detieni la casa decide che cosa entra nella successione. Le regole sono nella legge, nelle Regulations e negli accordi, e cambiano a seconda della forma scelta. Nessuna struttura garantisce nulla senza un'analisi della tua situazione.

7.1A titolo personale

La casa è un immobile negli USA e, secondo il § 20.2104-1(a)(1), fa parte della successione americana. Tutte le regole di questa pagina si applicano direttamente: il credito d'imposta, le deduzioni proporzionali, l'accordo del tuo Stato di residenza.

7.2Tramite una LLC

Ai fini delle imposte federali una LLC non ha un tipo fisso. Secondo il 26 CFR § 301.7701-3(b)(1), senza un'elezione una LLC americana con un solo socio non è considerata separata dal proprietario, mentre con più soci è trattata come società di persone; può però anche scegliere di essere tassata come Corporation. Per l'imposta di successione né il § 2104 né il § 2105 né le Regulations citano le quote di società di persone o di LLC. Alcuni accordi sono chiari: in quello tra Germania e USA, per una partecipazione in una società di persone con immobili negli USA, gli USA possono tassare secondo l'articolo 8 la parte riferita all'immobile. La LLC protegge dalla responsabilità, ma da queste norme non deriva alcuna esenzione dall'imposta di successione.

7.3Tramite una Corporation americana

Le azioni di una società americana sono considerate, secondo il § 2104(a), patrimonio negli USA. Senza accordo, quindi, nella successione americana entra la partecipazione al posto della casa, con il valore della società. Gli accordi degli USA con Germania e Austria assegnano esclusivamente allo Stato di residenza il patrimonio che non rientra negli articoli su immobili, stabili organizzazioni e, nell'accordo tedesco, società di persone (articolo 9 in quello tedesco, articolo 7 in quello austriaco). Le quote di società di capitali non sono citate espressamente. Chi invoca un accordo nella dichiarazione americana allega, secondo le indicazioni dell'IRS, il Form 8833; sull'applicazione al singolo caso decide l'IRS. L'accordo con la Svizzera non prevede un'assegnazione di questo tipo.

7.4Tramite una società estera

Le azioni di una società non costituita secondo il diritto americano sono considerate, secondo il § 20.2105-1(f), patrimonio fuori dagli USA, anche se la società possiede una casa negli USA. Per questo la struttura US Blocker inserisce una holding estera tra te e la Corporation americana. Che cosa significano le diverse forme per imposte sul reddito, vendita e responsabilità lo trovi nel confronto LLC, Blocker Corporation o a titolo personale; le imposte correnti sono spiegate in Imposte sugli immobili negli USA.

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8Dopo il decesso: Form 706-NA e Transfer Certificate

Se il patrimonio negli USA, insieme alle donazioni imponibili dal 1977, supera la soglia di 60.000 dollari, l'amministratore dell'eredità deve presentare una dichiarazione ai sensi del § 6018(a)(2): il Form 706-NA, United States Estate (and Generation-Skipping Transfer) Tax Return, Estate of nonresident not a citizen of the United States. Secondo il § 6075(a) va presentato entro nove mesi dal decesso, e l'imposta va pagata entro la stessa data. Con il Form 4768 ottieni una proroga automatica di sei mesi per la dichiarazione, ma non per il pagamento.

Chi è l'amministratore dell'eredità? Secondo le Instructions for Form 706-NA, l'Executor o l'Administrator. Se negli USA non ne è stato nominato nessuno, è considerato Executor chiunque detenga beni del defunto, e deve presentare la dichiarazione. Deve dimostrare il proprio ruolo, ad esempio con una copia autenticata del testamento o un provvedimento del tribunale; una sua semplice dichiarazione non basta. Alla dichiarazione si allegano il certificato di morte, il testamento, le perizie di stima e le precedenti dichiarazioni USA sulle donazioni; i documenti in altre lingue vanno accompagnati da una traduzione in inglese. Per il defunto si indica il Social Security Number, oppure l'ITIN se lo aveva già usato per altre dichiarazioni USA; altrimenti l'IRS assegna un numero apposito.

Chi chiede una franchigia proporzionale in base a un trattato la calcola in un allegato, unisce il Form 8833 e una copia della dichiarazione presentata nel Paese d'origine. Se lì non c'è stata alcuna dichiarazione, si spiega il motivo e si allega un elenco dell'intero patrimonio con i valori alla data del decesso.

8.1Il Transfer Certificate

Ai sensi di 26 CFR § 20.6325-1, il Transfer Certificate è un'attestazione che consente di trasferire i beni di un defunto non residente senza responsabilità. L'IRS lo rilascia quando l'imposta è stata pagata o garantita. Non serve se al decesso il patrimonio negli USA non superava 60.000 dollari, né per i beni gestiti da un Executor nominato negli USA. Se non era obbligatorio presentare il Form 706-NA, l'eredità invia invece testamento, dichiarazioni di successione estere, certificato di morte e una dichiarazione autenticata da notaio con tutti i valori negli USA; l'IRS prevede da 12 a 18 mesi di lavorazione. Indipendentemente da questo, secondo il § 6324(a)(1) l'imposta di successione grava sull'eredità fino a dieci anni dal decesso, finché non viene pagata.

8.2Se gli eredi vendono la casa

Se l'eredità vende la casa, secondo le indicazioni dell'IRS l'acquirente trattiene il 15 per cento del ricavato e lo comunica con il Form 8288. L'eredità dichiara la vendita sul Form 1040-NR e si fa accreditare la ritenuta. La plusvalenza di solito è modesta: secondo il § 1014, come costo di acquisto vale il valore di mercato alla data del decesso. Come funziona la vendita dal punto di vista fiscale lo trovi in Tasse sugli immobili negli USA.

9Donare invece di lasciare in eredità?

Chi vuole intestare la casa ai figli in vita per evitare l'imposta di successione cambia solo imposta. Secondo il § 2511(a), le donazioni di persone senza passaporto USA e senza residenza negli USA sono soggette all'imposta USA sulle donazioni se i beni si trovano negli USA, e la casa si trova lì. La franchigia a vita del § 2505 spetta solo a cittadini e residenti USA. Secondo l'IRS, per il 2026 restano esenti i primi 19.000 dollari per beneficiario e 194.000 dollari a favore di un coniuge senza passaporto USA. Oltre queste soglie il donante presenta il Form 709-NA. Come vengono trattate le donazioni attraverso l'Atlantico, in entrambe le direzioni, lo trovi in Donare ed ereditare attraverso l'Atlantico.

E anche qui vale il § 2104(b): se il donante si riserva l'uso o la possibilità di riprendersi la casa, questa resta soggetta all'imposta di successione negli USA.

10E nel Paese d'origine?

L'imposta USA è solo metà del conto. In Svizzera decide il cantone. Se vuoi affittare una casa vacanze, gli obblighi correnti li trovi in Casa vacanze e affitto in Florida. Tutti i temi su acquisto e struttura sono raccolti nella panoramica Acquisto di immobili negli USA da parte di stranieri.

In sintesi

• Se muore una persona senza passaporto USA e senza residenza negli USA, gli USA tassano la parte dell'eredità che si trova negli USA. Una casa negli USA ne fa sempre parte, così come le azioni di una società USA.
• Per legge all'eredità spetta solo un credito d'imposta di 13.000 dollari. Equivale a una franchigia di 60.000 dollari; oltre, l'aliquota sale fino al 40 per cento.
• Il trattato con la Svizzera prevede un'esenzione proporzionale in base alla quota del patrimonio USA sull'eredità mondiale.
• Oltre 60.000 dollari di patrimonio USA, l'amministratore dell'eredità presenta il Form 706-NA entro nove mesi. Chi si richiama a un trattato allega il Form 8833.
• Detenzione diretta, tramite LLC o Corporation: legge e trattati trattano ogni forma in modo diverso. La struttura va verificata prima dell'acquisto, non dopo il decesso.

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