Comprare casa negli USA: tutti i passaggi dall'offerta al closing

Chi compra un appartamento in Italia o in Svizzera finisce dal notaio, che legge il contratto, gestisce il pagamento e cura la trascrizione nei registri immobiliari. Negli USA questa figura unica non esiste. Agente immobiliare, escrow agent, title company, inspector e finanziatore si occupano ciascuno di un pezzo, e le regole le scrive ogni Stato per conto suo. Qui trovi tutto il percorso, dalla prima offerta al deed registrato, con le differenze tra Texas, Florida, California e New York.

1Cosa cambia rispetto all'acquisto a casa tua

La differenza più grande non sta nel prezzo né nella lingua, ma nella divisione dei ruoli. In Italia e in Svizzera il notaio concentra quasi tutto: redige il contratto, lo legge, verifica i registri, gestisce il prezzo e cura la trascrizione. Negli USA questo lavoro si scompone. In molti Stati è l'agente immobiliare a compilare il contratto su un modulo standard, un escrow agent custodisce il denaro, una title company verifica la catena dei proprietari e la assicura, un inspector esamina la casa e il finanziatore, se c'è, ha le sue scadenze. La responsabilità complessiva dell'operazione, che da noi è del notaio, non ricade su nessuno di loro da solo.

Seconda particolarità: negli USA il diritto immobiliare è materia dei singoli Stati. Se esistono moduli obbligatori, chi deve dichiarare cosa, quale imposta si paga sul trasferimento e come si registra il deed: tutto questo è scritto in cinquanta codici diversi. Questa guida prende come modello il contratto standard texano, perché il Texas fissa la procedura in un modulo ufficiale particolarmente preciso, e mostra dove Florida, California e New York si discostano.

Una buona notizia subito: come italiano o svizzero puoi comprare. Non esiste una legge federale che vieti agli stranieri gli immobili residenziali. Chi acquista terreni agricoli deve dichiararlo entro 90 giorni al Dipartimento dell'Agricoltura USA in base all'Agricultural Foreign Investment Disclosure Act; per un ranch è un obbligo vero, per una casa in città no. Alcuni Stati limitano gli acquirenti di Paesi che considerano a rischio. La Florida, al § 692.201, elenca Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, il regime venezuelano e la Siria. L'Italia e la Svizzera non compaiono in nessuna di queste liste.

Quello che l'acquisto non ti dà è un diritto di soggiorno. Un immobile che tieni per affittarlo o in attesa che si rivaluti non è, ai fini del visto E-2, un investimento in un'impresa: il Foreign Affairs Manual del Dipartimento di Stato esclude espressamente un investimento passivo e speculativo. Se vuoi vivere in America, pianifica il visto a parte, per esempio con il visto per investitori E-2.

2L'offerta: offer, contratto ed earnest money

Si compra con un'offerta scritta. Quando hai trovato la casa, il tuo agente prepara un'offer che di solito è già il contratto completo: prezzo, finanziamento, acconto, scadenze, data del closing. Se il venditore firma, il contratto è concluso. A voce non vale nulla. Il Texas richiede per la vendita di immobili la forma scritta e la firma della parte contro cui il contratto va fatto valere (Business & Commerce Code § 26.01), e lo stesso vale in Florida (§ 725.01 Florida Statutes).

In Texas anche il contenuto è in gran parte predefinito. Gli agenti possono usare solo i moduli resi obbligatori dalla Texas Real Estate Commission (22 Texas Administrative Code § 537.11). Per la rivendita di case da una a quattro unità si usa il One to Four Family Residential Contract (Resale), modulo 20-19, valido dal 1 luglio 2026. Per appartamenti in condominio, nuove costruzioni dal costruttore e terreni agricoli o ranch esistono moduli specifici.

Con il contratto versi l'earnest money, un acconto che dimostra la serietà della tua intenzione. Secondo il modulo texano va all'escrow agent, non al venditore, entro tre giorni dall'effective date. A questo si aggiunge l'option fee, una piccola somma con cui ti compri il diritto di recedere senza motivo nei primi giorni. Entrambi gli importi li scrivi tu nel contratto. Nessuna legge stabilisce quanto debbano essere.

Se compri dall'Europa, tieni pronti i soldi per l'earnest money prima che parta l'offerta. Tre giorni non bastano per un primo bonifico da un conto che vuole prima verificare il pagamento. Come arrivano euro e franchi su un conto americano lo spieghiamo in Trasferire denaro negli USA.

3Option period e inspection: i giorni in cui puoi ancora ritirarti

L'option period è lo strumento più importante per l'acquirente nel contratto texano. In cambio dell'option fee, il venditore ti concede il diritto illimitato di recedere dal contratto entro un numero concordato di giorni dall'effective date, con comunicazione entro le 17 ora locale dell'ultimo giorno. Se recedi in tempo, il venditore tiene l'option fee e tu riavrai l'earnest money. Se manchi la scadenza, il modulo richiede il rispetto rigoroso dei termini: da quel momento i tuoi soldi dipendono dalle altre condizioni del contratto.

In questi giorni fai ispezionare la casa. Secondo il contratto texano il venditore deve darti accesso, a te e a chi incarichi, e l'inspection la fanno tecnici scelti da te e abilitati dalla Real Estate Commission. Il rapporto è la base per rinegoziare riparazioni o prezzo, oppure per recedere.

Nel frattempo il venditore deve dichiarare ciò che sa. In Texas il § 5.008 del Property Code impone al venditore di una casa unifamiliare una Seller's Disclosure Notice scritta, da consegnare entro la firma del contratto. Se arriva dopo, puoi recedere per qualsiasi motivo entro sette giorni dalla ricezione. La Florida, con la flood disclosure (§ 689.302), richiede al momento della firma o prima una dichiarazione su eventuali danni da alluvione durante il possesso del venditore e su eventuali indennizzi assicurativi o aiuti ricevuti. Il modulo precisa nel testo di legge che una normale assicurazione sull'abitazione non copre i danni da alluvione. A New York il venditore consegna il Property Condition Disclosure Statement prima che l'acquirente firmi un contratto vincolante; il modulo del Department of State sottolinea che non è una garanzia e non sostituisce un'inspection.

4Escrow: chi custodisce i tuoi soldi e come proteggerli

L'escrow è l'equivalente americano del deposito presso il notaio. Un terzo neutrale custodisce denaro e documenti finché le condizioni del contratto non sono soddisfatte, e poi paga. Chi sia, lo indicano le parti nel contratto. In Texas le title company lavorano anche come escrow agent; l'autorità statale di vigilanza assicurativa rilascia insieme le licenze per title ed escrow.

Poiché alla fine di un acquisto si muovono grandi somme via bonifico, le compravendite immobiliari sono un bersaglio preferito delle truffe. L'autorità texana di vigilanza assicurativa consiglia di annotare nome, e-mail e telefono di tutte le parti, di confermare le istruzioni di pagamento direttamente con il tuo title agent, di diffidare di ogni e-mail che mette fretta o comunica coordinate bancarie cambiate e di verificare subito dopo il pagamento che sia arrivato. Per chi compra dall'Europa vale il doppio: fuso orario e banca straniera rendono più facile non accorgersi di un messaggio falso. Telefona, a un numero che non hai preso dall'e-mail sospetta.

Se paghi senza mutuo, il prezzo esce interamente dalle tue risorse, spesso con più bonifici. Pianifica prima il cambio valuta e chiarisci con la title company entro quando i soldi devono essere sul conto escrow. Come funziona un acquisto senza banca lo spieghiamo in Comprare casa negli USA senza mutuo.

5Title e title insurance: a chi appartiene davvero la casa

La contea registra i deed che le vengono presentati. Se la catena dei proprietari è completa e quali vincoli gravano sull'immobile lo verifica la title company prima di assicurare. Per questo ti consegna il title commitment, l'impegno a emettere un'assicurazione sul titolo con tutte le eccezioni, per esempio servitù, vincoli edilizi del quartiere o ipoteche ancora aperte. Nel contratto texano il venditore deve fornire il commitment e i documenti sulle eccezioni entro il termine concordato; se il ritardo supera una proroga fino a 15 giorni, puoi recedere e riavere l'earnest money.

La Title Insurance protegge la tua proprietà da vizi sorti prima dell'acquisto. L'autorità di vigilanza assicurativa del Texas cita come esempi imposte immobiliari non pagate, frodi o falsificazioni di atti precedenti e coniugi o eredi sconosciuti che rivendicano la proprietà. Le polizze sono due: la Owner's Policy per te, valida finché resti proprietario, e la Loan Policy per il finanziatore, valida fino al rimborso del mutuo. Il premio lo paghi una sola volta, al closing.

Sul prezzo gli Stati si differenziano parecchio. In Texas i premi li fissa il Commissioner of Insurance (Insurance Code § 2703.151): tutte le Title Company chiedono quindi lo stesso importo e il testo della polizza è standardizzato. Le differenze riguardano solo alcune spese di closing, e puoi scegliere qualsiasi Title Company autorizzata, anche se agente o finanziatore te ne consigliano un'altra. In Florida i premi sono fissati da una Rule della Financial Services Commission (§ 627.782 Florida Statutes). Come i proprietari in Texas possono difendersi dagli atti falsificati lo spieghiamo nell'articolo Frodi immobiliari in Texas.

6Closing: firma, soldi e atto

Al closing tutto si ricompone. Secondo il contratto texano il venditore consegna una General Warranty Deed, con cui garantisce la sua proprietà, e i certificati che attestano l'assenza di imposte immobiliari arretrate; tu paghi il saldo del prezzo tramite escrow. Se finanzi l'acquisto con un credito al consumo, il finanziatore deve farti avere la Closing Disclosure con tutti i costi almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura (12 CFR § 1026.19(f)). Approfondisci in Mutuo immobiliare negli USA per stranieri.

C'è un punto che riguarda in particolare chi compra dall'estero: la firma. L'atto da registrare nella county deve essere autenticato. Se firmi in Europa, il Texas riconosce l'autentica di un console USA o di un notaio del Paese in cui firmi (Civil Practice and Remedies Code § 121.001(c)). Anche la Florida ammette notai del Paese straniero e funzionari consolari degli Stati Uniti (§ 695.03(3)). Se la Title Company vuole anche un'apostille, chiariscilo prima con lei, così il giorno del closing non manca nessun documento.

Se non compri a titolo personale ma tramite una società, la Title Company vorrà le prove che la società esiste e di chi può firmare per essa. Per gli immobili residenziali acquistati senza mutuo da società o trust, FinCEN aveva introdotto un apposito obbligo di segnalazione. Un tribunale federale del Texas ha annullato questa regola il 19 marzo 2026 e FinCEN ha fatto appello; finché la sentenza resta valida, non bisogna presentare queste segnalazioni. Se comprare privatamente, con una LLC o con una Corporation lo decidi prima dell'offerta, perché l'acquirente è indicato nel contratto. Le differenze le trovi in Comprare un immobile negli USA tramite una LLC.

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7Deed Recording: perché solo la registrazione ti protegge

Dopo il closing la Title Company deposita l'atto presso la county. Non è una semplice formalità. In Texas un trasferimento non è opponibile a creditori e acquirenti successivi in buona fede finché l'atto non è autenticato e depositato per la registrazione (Property Code § 13.001). La Florida lo regola in termini quasi identici (§ 695.01). Tra le parti la compravendita vale anche senza registrazione, verso il resto del mondo solo con essa.

Con la registrazione il tuo nome diventa pubblico. I registri delle county sono pubblici, e con loro il tuo atto d'acquisto. Se non lo vuoi, devi decidere prima dell'acquisto chi figura nel contratto. Una società sostituisce il tuo nome con il suo nel registro della county, ma non ti rende invisibile alle autorità.

Se chi ti vende è a sua volta straniero, tu come acquirente diventi per un momento sostituto d'imposta. In base al § 1445 dell'Internal Revenue Code devi trattenere il 15 % del prezzo e versarlo all'IRS entro 20 giorni; il contratto texano lo regola al punto 20. Per una casa fino a 300.000 $ che intendi abitare tu, la ritenuta non si applica; fino a 1 milione di dollari scende al 10 %. Al più tardi quando venderai tu, la regola ti toccherà dall'altro lato. I dettagli sono in Tasse sugli immobili negli USA.

8Texas, Florida, California, New York: cosa cambia

La struttura di base è ovunque la stessa: contratto scritto, verifiche, escrow, title, closing, registrazione. A rendere l'acquisto caro o conveniente sono le imposte sul trasferimento, e qui gli Stati sono lontanissimi tra loro.

Il Texas non ne applica. Dal 2016 la costituzione dello Stato vieta qualsiasi legge che introduca un'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari (Art. VIII § 29). La Florida applica la Documentary Stamp Tax di 70 centesimi ogni 100 $ di prezzo (§ 201.02). In California tutte le 58 county applicano una Documentary Transfer Tax di 0,55 $ ogni 500 $, e le città possono aggiungere fino alla metà di questa aliquota. New York chiede 2 $ ogni 500 $ e, sugli immobili residenziali da 1 milione di dollari in su, un ulteriore 1 % di Mansion Tax; a New York City si aggiungono altre imposte per gli immobili molto costosi.

Le differenze arrivano fino alla futura vendita. Texas e Florida non applicano imposte sul reddito alle persone fisiche; il Texas vieta inoltre nella sua costituzione un'imposta sulle plusvalenze delle persone fisiche (Art. VIII § 24-b, approvato a novembre 2025). La California, alla vendita, fa trattenere il 3 1/3 % del prezzo, se supera i 100.000 $ e non si applica alcuna esenzione (Form 593 del Franchise Tax Board). New York registra l'atto di un venditore non residente solo se ha pagato l'imposta stimata sulla plusvalenza con il Form IT-2663 o ha dichiarato un'esenzione. Chi compra in California o a New York si compra anche queste regole per l'uscita.

Quale Stato fa per te dipende dall'uso e dai tuoi progetti. Per gli affitti turistici al Sud vale la pena leggere Comprare e affittare casa in Florida; perché tanti nostri clienti scelgono il Texas lo racconta la nostra pagina sul Texas.

9Dopo il closing: codice fiscale, imposta immobiliare e successione

Con le chiavi iniziano gli obblighi del proprietario. L'imposta immobiliare arriva dalla county; in Texas il valore viene accertato al 1 gennaio e l'imposta va pagata entro il 31 gennaio dell'anno successivo (Tax Code §§ 23.01, 31.02). Se affitti, per la dichiarazione all'IRS ti serve un numero fiscale: da straniero senza Social Security Number, un ITIN. Senza di esso non puoi nemmeno dare al tuo inquilino o property manager il modulo W-8ECI, che elimina la ritenuta del 30 % sull'affitto lordo.

E poi c'è la successione. Per i proprietari senza residenza negli USA l'imposta di successione americana scatta presto, e il modo in cui hai comprato incide su quanto pagheranno i tuoi eredi. I conti li trovi in Imposta di successione USA per proprietari stranieri; le strutture con cui rispondono gli acquirenti europei le confronta la panoramica La forma giuridica ideale per gli immobili negli USA.

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In sintesi

• Negli acquisti americani non c'è un notaio come a casa nostra. Agente, escrow agent, Title Company, inspector e finanziatore si dividono i suoi compiti, e ogni Stato regola la procedura a modo suo.
• Il contratto d'acquisto deve essere scritto. In Texas gli agenti usano i moduli obbligatori della Real Estate Commission, con earnest money e una option period in cui puoi recedere senza motivo.
• La Title Company verifica la catena dei passaggi di proprietà e assicura il tuo titolo; il denaro passa per l'escrow, e le istruzioni di bonifico le confermi sempre per telefono.
• Solo la registrazione dell'atto nella county ti protegge da acquirenti e creditori successivi.
• Le imposte sul trasferimento vanno da zero in Texas fino alla Mansion Tax di New York.

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