Section 8: por qué los inversores en EE. UU. alquilan a inquilinos con ayuda social

Cuando se habla de "inquilinos con ayudas sociales", muchos piensan en perfiles complicados, impagos o problemas con los vecinos. Pero en EE. UU. el sistema funciona de otra manera, y resulta muy atractivo para los inversores.

El programa Section 8 ofrece ayuda al alquiler a personas con pocos ingresos. El Estado paga la mayor parte del alquiler directamente al propietario. Para ti, como propietario, esto significa:

• Pago seguro del Estado, normalmente puntual a principios de mes

• Inquilinos a largo plazo, porque muchos beneficiarios se quedan años

• Alquileres atractivos, a menudo más altos que en el mercado libre en zonas menos buenas

• Poco riesgo de vacancia, ya que la demanda es constantemente alta

Sobre todo en los llamados "mercados de cashflow", como Indiana, Ohio, Michigan o parte de Georgia, alquilar a inquilinos con ayuda social es un auténtico secreto bien guardado.

Lo que distingue a los inversores europeos de sus colegas estadounidenses es la combinación de:

• Visión a largo plazo

• Financiación sólida sin apalancamiento

• Trabajo propio en las reformas

• Optimización fiscal internacional

Muchos compran las casas al contado, es decir, sin financiación bancaria. Suelen ser importes de entre 30.000 y 80.000 $ por inmueble. Las casas suelen estar en mal estado, pero bien construidas. A veces proceden de ejecuciones hipotecarias o subastas.

¿La receta del éxito? Reformar uno mismo o con equipos propios. Ventanas nuevas, instalación eléctrica nueva, pintura fresca, a veces una cocina nueva, y la casa ya está "Section 8 ready".

Un inversor de Zúrich me contó: "Dos veces al año vuelo con mi cuñado a Cleveland. Reformamos tres o cuatro casas. Para nosotros es como irse de vacaciones, solo que más rentable".

Las cifras hablan por sí solas. Veamos un ejemplo:

• Precio de compra: 40.000 USD

• Reforma: 20.000 USD

• Coste total: 60.000 USD

• Alquiler mensual: 1.000 USD (del Estado)

• Alquiler anual: 12.000 USD

• Gastos corrientes (seguro, impuestos, mantenimiento): 2.500 USD

Rendimiento neto: 9.500 USD al año
Rentabilidad sobre el capital invertido: 15,8 %

Y todo ello sin riesgo de crédito, sin vacancia y con pagos garantizados por el Estado.

Este tipo de inversión no es para estirados con traje de seersucker que quieren comprarse un condo con suelo de mármol en Florida. Es para emprendedores con los pies en la tierra, que saben arremangarse o cuentan con la gente adecuada.

Quien espere que todo se resuelva solo se llevará una decepción. Pero quien esté dispuesto a familiarizarse con el derecho de arrendamiento estadounidense, los costes de reforma y el mercado de vivienda social tendrá su recompensa.

Los clientes con más éxito en este ámbito tienen tres cosas en común:

1. No son remilgados.

2. Dominan sus números.

3. Tienen un buen equipo local.

Por supuesto, no es oro todo lo que reluce. También hay trampas:

• Ubicaciones equivocadas: algunos barrios son, sencillamente, zonas prohibidas. Recorrer la zona en coche de día y de noche ayuda.

• Malos administradores: el property manager marca la diferencia entre el éxito y el fracaso. Lo barato sale caro.

• Falta de experiencia con Section 8: no todas las gestoras dominan el papeleo, que es muy burocrático. Eso sí: una vez hecho, todo va sobre ruedas.

• Mala planificación fiscal: quien obtiene ingresos en EE. UU. también tiene que tributar allí, pero existen formas legales de optimizarlo.

Un punto clave que muchos inversores europeos subestiman: los ingresos obtenidos en EE. UU. tributan en EE. UU., vivas allí o no. Si obtienes ingresos por alquiler de forma regular, entras en el ámbito del Internal Revenue Code y debes solicitar un número fiscal estadounidense (ITIN) y presentar cada año una declaración (Form 1040-NR o 1120, según la estructura).

En la práctica, esto suele significar:

• Carga fiscal efectiva de entre 10 y 15 % en EE. UU.

• Deducción o exención en tu país de residencia (según el convenio para evitar la doble imposición)

• Sin cotizaciones a la seguridad social, ya que no se trata de una actividad laboral activa

Y eso no es todo. Hay otros tres temas que a menudo se pasan por alto, con consecuencias potencialmente caras:

1. FIRPTA: la trampa de la venta para extranjeros

La Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) establece que, cuando un propietario extranjero vende un inmueble, se retiene un 15 % fijo del precio de venta, ¡y lo retiene el comprador, no el vendedor!

Esto puede hacer que, incluso en una venta pequeña o con pérdidas, quede bloqueado un importe elevado. Ejemplo:

• Precio de venta: 200.000 USD

• Retención FIRPTA: 30.000 USD, ¡independientemente de la ganancia!

Con la estructura adecuada (por ejemplo, una LLC fiscalmente transparente, una transmisión estructurada de participaciones o una certificación previa ante el IRS) esta retención puede evitarse o reducirse.

2. Impuesto de sucesiones en EE. UU.: el asesino silencioso

Estados Unidos aplica un impuesto federal de sucesiones (Estate Tax) sobre los bienes situados en el país (por ejemplo, inmuebles), también cuando el causante es extranjero. El susto llega al mirar las exenciones:

• Solo 60.000 $ de exención para no residentes

• Todo lo que supere esa cifra puede tributar hasta un 40 %

Un sencillo edificio plurifamiliar de 180.000 $ que vaya a heredar tu familia puede generar así una carga fiscal de 48.000 $.

La solución: nunca tengas inmuebles en EE. UU. a tu nombre, sino a través de una sociedad de capital con sede fuera de Estados Unidos. A efectos fiscales se considera persona no estadounidense, así que no se paga impuesto de sucesiones en EE. UU.

3. La estructura óptima: LLC + holding extranjera

La estructura más probada para inversores europeos, por ejemplo una estructura blocker para inmuebles en EE. UU., tiene dos niveles:

1. LLC estadounidense (por ejemplo, en Texas, Indiana o Georgia)
   → Tributa de forma transparente en EE. UU.

2. Sociedad holding extranjera (por ejemplo, una sociedad europea o una fundación de Liechtenstein)
   → Propietaria de la LLC

Esta estructura te aporta las siguientes ventajas:

• Responsabilidad totalmente limitada

• Sin retención FIRPTA al vender la estructura

• Fuera del alcance del impuesto de sucesiones estadounidense

• Tributación transparente en EE. UU. con una carga fiscal efectiva del 10 al 15 %

• Posibilidad de deducción o exención en tu país de origen

Además, te ofrece protección patrimonial, planificación sucesoria y una separación clara entre patrimonio privado y empresarial.

Eso sí: la estructura tiene que montarse bien, con números fiscales, contabilidad, en su caso un representante fiscal («withholding agent») y una valoración fiscal adecuada por parte de asesores en EE. UU. y en tu país.

5. Sin cotizaciones sociales, pero tampoco gestión activa

Una ventaja real: con un alquiler pasivo no pagas cotizaciones sociales en EE. UU., a diferencia de las actividades activas. La condición: no actúas personalmente como jefe de obra, agente inmobiliario o administrador, sino que lo delegas en terceros.

Quien interviene activamente en la operativa puede pasar enseguida a considerarse «self-employed», con las obligaciones de cotización que eso conlleva.

Lo esencial de la estructura fiscal

Fiscalmente, los inmuebles en EE. UU. son complejos, pero muy planificables. Las reglas clave:

• Nunca compres a tu nombre, siempre a través de una estructura

• Piensa desde el principio en la tributación de herencia y venta

• No asumas riesgos innecesarios: estructura de forma profesional

Si te interesa invertir, te ayudamos encantados con la planificación y la puesta en marcha. Pero, como siempre: no hacemos primeras consultas gratuitas.

Es un buen momento para este tipo de inversión:

• El dólar está más débil frente al euro, lo que hace más atractivos los precios de compra

• Los tipos de interés vuelven a bajar en muchos ámbitos

• La demanda de vivienda asequible está en máximos históricos

• Muchos grandes inversores evitan la vivienda social, lo que abre el mercado a particulares

Es decir: poca competencia y mucho potencial.

En 2019, un cliente de Múnich compró en Detroit cinco casas adosadas vacías en una calle donde el 60 % de los edificios estaban en ruinas. El banco ya no quería ocuparse de ellas. Por 100.000 $ se quedó con la manzana entera.

Invirtió otros 150.000 $ en la reforma, contrató como administrador a un pastor local (que conocía a la comunidad), certificó las casas para Section 8 y alquiló las cinco en dos meses.

Hoy el Estado le transfiere cada mes unos 5.300 $ de alquiler. ¿Sus gastos corrientes? Unos 1.000 $. ¿Neto? 4.300 $ al mes. Cada año rehabilita y alquila una unidad más.

En sus palabras: «Salvo un barrio y a cambio me llevo una pensión».

Los inmuebles en EE. UU. alquilados a beneficiarios de ayudas sociales no son una inversión glamurosa. Son una vía sensata, honesta y a menudo extremadamente rentable para crear patrimonio, sobre todo para inversores europeos que no temen arremangarse y están dispuestos a conocer un mercado nuevo.

Ayudas a personas que necesitan un hogar y, a cambio, recibes ingresos por alquiler fiables. Es una inversión que no solo da rentabilidad, también tiene sentido.

Y seamos sinceros: quien hoy compra en Europa un piso por 250.000 € y lo alquila por 800 € sin gastos quizá tenga mejor imagen, pero desde luego no mejor rentabilidad. En nuestra sección de Actualidad publicamos continuamente artículos sobre impuestos e inversiones en EE. UU., por ejemplo sobre la tributación de las viviendas vacacionales en Florida.

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