EB-5 : analysez le projet avant de risquer 800 000 $

Avec l'EB-5, une seule signature vous engage sur deux risques : celui qui pèse sur votre argent et celui qui pèse sur votre green card. Tous deux dépendent du même projet. En l'analysant avant, vous savez dans quoi vous vous engagez.

Cherchez « EB-5 avis » et vous trouverez des histoires dans les deux sens : des familles arrivées en Amérique avec leur green card, et des investisseurs dont le projet n'a jamais été achevé. Les deux sont vraies. Mais elles en disent peu sur ce qui vous attend, car avec l'EB-5, ce n'est pas la moyenne qui compte, c'est le projet précis dans lequel vous investissez.

Cet article montre ce que l'USCIS examine dans un projet, quelles protections la loi vous accorde, quels signaux d'alerte les autorités citent elles-mêmes et ce que vous pouvez raisonnablement attendre du remboursement de votre capital.

1Deux risques, une signature : green card et argent

Le capital investi dans l'EB-5 doit être à risque. Il doit exister une possibilité de perte et une chance de gain ; un rendement garanti ou un droit contractuel au remboursement en ferait quelque chose qui ne compte pas comme capital. La loi exige donc précisément le risque dont un investisseur prudent se protège d'ordinaire.

S'y ajoute le risque pour la green card. La première green card obtenue par l'EB-5 est conditionnelle et valable deux ans. Dans les 90 jours précédant le deuxième anniversaire, vous déposez le formulaire I-829, où vous devez démontrer que vous avez investi le capital, qu'il est resté investi et que les dix emplois ont été créés ou sont en cours de création et le seront avant le troisième anniversaire. Si le projet n'atteint pas ces emplois, votre green card définitive est menacée, même si vous avez tout fait correctement. Le déroulement de la procédure est expliqué dans notre article sur la green card conditionnelle.

L'USCIS le dit lui-même clairement : l'agrément d'un Regional Center ne constitue pas une recommandation de son activité, ne garantit pas le respect du droit des valeurs mobilières et ne réduit ni n'élimine aucun risque pour l'investisseur. Au 11 mai 2026, l'USCIS recensait 567 Regional Centers agréés. Ce chiffre ne dit rien de leur qualité.

2Les protections prévues par la loi

L'EB-5 Reform and Integrity Act de 2022 a introduit une série de règles destinées à vous protéger en tant qu'investisseur. Elles ne remplacent pas votre propre analyse, mais elles vous donnent des droits que vous devez connaître et utiliser. Le tableau ci-dessous les résume.

Deux d'entre elles sont particulièrement utiles en pratique :

• Le compte séparé avec fund administrator. Votre capital ne peut pas se fondre dans la trésorerie générale du promoteur. Chaque décaissement depuis le compte du projet doit être vérifié et contresigné par un tiers indépendant, qui doit vous indiquer régulièrement dans quelle banque se trouve le compte et quels mouvements il a connus. À la place du fund administrator, le projet peut présenter un audit annuel indépendant, également transmis aux investisseurs.
• Le rapport annuel sur demande. Chaque Regional Center remet à l'USCIS un rapport annuel indiquant le capital engagé, l'avancement des travaux, les emplois directs et l'ensemble des frais. Sur votre demande, il doit vous en fournir une copie sous 30 jours, pour votre projet. Demander, avant d'investir, si d'autres investisseurs ont déjà exercé ce droit en dit long sur le projet.

En cas d'infraction, l'USCIS peut infliger des amendes allant jusqu'à 10 % du capital investi par les investisseurs, qui ne peuvent pas être payées avec ce capital, suspendre temporairement un Regional Center, exclure définitivement des intervenants ou retirer l'agrément.

3Analyse du projet : les questions avant de signer

Une offre EB-5 via un Regional Center est une offre de valeurs mobilières. Elle s'accompagne de documents : Private Placement Memorandum, statuts de la société de projet, contrat de souscription, business plan et étude sur les emplois. Les questions suivantes vous guident dans ces documents.

3.1Le projet est-il déposé auprès de l'USCIS ?

Pour chaque offre, un Regional Center doit déposer la demande de projet I-956F avant qu'un investisseur puisse déposer sa pétition I-526E. Demandez si cette demande est déposée ou déjà approuvée. Une approbation lie l'USCIS pour les pétitions ultérieures des investisseurs de la même offre, sauf en cas de fraude, de modification substantielle, d'erreur dans la décision initiale ou de faits nouveaux dissimulés.

3.2Le calcul des emplois tient-il la route ?

Via un Regional Center, jusqu'à 90 % des emplois peuvent être indirects, calculés selon un modèle économique reconnu. Pour des travaux de construction de moins de deux ans, la limite est de 75 %, et les emplois directs de chantier ne comptent qu'au prorata de leur durée. Les emplois des futurs locataires ne peuvent être comptés qu'avec une méthode statistiquement fiable, et seulement s'il ne s'agit pas de simples déménagements d'ailleurs. Demandez donc : combien d'emplois l'étude compte-t-elle par investisseur, et quelle marge reste-t-il si le projet est plus petit ou livré plus tard ?

3.3D'où vient le reste du financement ?

Le projet est-il financé uniquement par du capital EB-5, ou y a-t-il aussi un prêt bancaire et des fonds propres ? Quelle est la part de la banque, quelle est la mise du promoteur, et qui est servi en premier si les choses se tendent ? L'avertissement de l'USCIS et de la SEC recommande expressément de vérifier que le promoteur a investi son propre argent dans le projet.

3.4Qui gagne quoi ?

Les documents d'offre doivent indiquer tous les frais, intérêts et commissions versés aux intermédiaires, et votre pétition contient une déclaration signée de votre main à ce sujet. Regardez qui détient quoi entre le Regional Center, la société de projet et le promoteur. Les conflits d'intérêts ne sont pas interdits, mais ils doivent être déclarés.

3.5Qu'est-ce qui est déjà construit ?

Un terrain avec permis de construire, ce n'est pas une idée accompagnée de jolies images de synthèse. L'avertissement des autorités recommande de vérifier les informations de façon indépendante, par exemple à partir des permis de construire déposés auprès du County. Les litiges ou faillites des parties prenantes au cours des dix dernières années doivent figurer dans les documents.

3.6Comment l'argent revient-il ?

Souvent, la société de projet prête le capital à la Job-Creating Entity ; c'est d'ailleurs l'exemple donné dans le Policy Manual de l'USCIS. Demandez la durée, la source du remboursement (vente, refinancement, revenus courants) et les règles de réinvestissement si le projet rembourse plus tôt que votre green card ne le permet. Nous y revenons plus bas.

4Les signaux d'alerte cités par les autorités elles-mêmes

L'USCIS et la SEC, le gendarme boursier américain, ont publié ensemble un avertissement aux investisseurs sur l'EB-5, auquel l'USCIS renvoie depuis sa liste des Regional Centers. Il cite notamment ces signaux d'alerte :

• Un visa ou une green card promis. L'investissement vous donne seulement le droit de déposer une demande. Celui qui vous garantit le résultat promet quelque chose que seul l'USCIS décide.
• Des rendements garantis ou l'absence de risque. Le capital EB-5 doit être exposé au risque. Une offre sans risque est soit mal décrite, soit non conforme.
• Des rendements élevés et constants, toujours identiques quelle que soit la conjoncture.
• Des vendeurs sans agrément. L'agrément en tant que Regional Center ne remplace pas l'enregistrement exigé par le droit des valeurs mobilières pour la commercialisation.
• Des sociétés imbriquées appartenant aux mêmes personnes, sans que les conflits d'intérêts soient déclarés et encadrés.

Une phrase de la loi va dans le même sens : quiconque a sciemment participé à une fraude ou à de fausses déclarations délibérées d'un projet, y compris en tant qu'investisseur, peut être exclu définitivement du programme. La bonne foi vous protège donc non seulement moralement, mais aussi juridiquement.

5Quand le projet bascule

5.1Modification substantielle

Si un projet change de façon substantielle, par exemple avec un nouveau site ou une activité totalement différente, cela peut toucher le fondement de votre pétition. Pour les demandes de projet approuvées, la loi permet à l'USCIS de prévoir une procédure dans laquelle le Regional Center fait approuver une modification sous 30 jours ; les modifications approuvées sont alors intégrées aux pétitions en cours.

5.2Le Regional Center ou le projet disparaît

Si un Regional Center, une société de projet ou une Job-Creating Entity est exclu du programme, votre pétition ou votre green card conditionnelle reste d'abord valable, et l'USCIS doit vous en informer. Vous disposez alors de 180 jours : la société de projet peut rejoindre un autre Regional Center agréé, ou vous investissez dans une autre société de projet. Si c'est la société de projet qui est exclue, vous pouvez en rejoindre une autre et ne réinvestir que le montant nécessaire pour les emplois encore manquants. Votre Priority Date est conservée, et vos enfants ne perdent pas leurs droits en prenant de l'âge. Celui qui a sciemment participé aux manquements ne bénéficie pas de cette protection.

5.3Le programme lui-même arrive à échéance

La loi limite le programme Regional Center au 30 septembre 2027. S'il n'est pas prolongé, la loi protège les pétitions déposées jusqu'au 30 septembre 2026 : l'USCIS doit continuer à les traiter, ne peut pas les refuser au motif de l'expiration et ne peut pas suspendre les visas des personnes approuvées. Pour les pétitions déposées après cette date, la loi ne prévoit pas cette protection. Pas de quoi paniquer, mais c'est un risque à connaître et à prévoir dans votre contrat. Pour en savoir plus, lisez l'article Regional Center ou investissement direct.

6Remboursement du capital : quand, comment et si

La réponse honnête à la question « Quand vais-je récupérer mon argent ? » : la loi interdit qu'on vous promette une date fixe. Un capital assorti d'un droit contractuel au remboursement ne compte pas. Ce qui est autorisé, c'est une option de rachat que seule la société de projet exerce, à sa discrétion. Elle s'accompagne d'une règle qui en surprend plus d'un : si la société de projet exerce cette option avant que vous ayez rempli la durée de détention et les autres conditions, votre pétition est retirée.

Trois règles fixent le cadre :

• Deux ans au minimum. Le capital doit en principe rester investi au moins deux ans, et lors du I-829 vous devez prouver qu'il l'est resté.
• Réinvestissement. Si la Job-Creating Entity rembourse plus tôt, la société de projet peut réinvestir l'argent pour le maintenir exposé au risque, partout aux États-Unis. Conditions : le business plan a été exécuté de bonne foi sans modification substantielle, les emplois de tous les investisseurs sont créés, le prêt initial est remboursé, et l'argent ne part pas dans des placements passifs comme des actions ou des obligations.
• Des bénéfices oui, une garantie non. Les distributions de bénéfices sont autorisées, y compris pendant la green card conditionnelle. Elles ne peuvent toutefois être ni garanties ni prélevées sur votre investissement minimum.

Si et quand le capital revient dépend donc du projet : de la durée du prêt, de la vente ou du refinancement du bien, de la solvabilité du promoteur. Il revient en dollars ; le taux de change face à l'euro ou au franc ne sera alors plus celui du virement.

Si en revanche la pétition échoue avant que l'argent ait été versé au projet, il peut vous être restitué depuis le compte séparé, lorsque les règles du programme le permettent. Certaines offres conservent le capital jusqu'à l'approbation sur un compte séquestre, dont le déblocage dépend uniquement de l'approbation de la pétition et du visa ou de l'ajustement de statut. Demandez ce que prévoit votre contrat dans ce cas.

7Ce que valent vraiment les « avis »

Avis en ligne, témoignages sur les forums, recommandations d'intermédiaires : ils ont un point commun, ils viennent rarement des documents. Pour votre décision, d'autres sources comptent :

• la liste des Regional Centers agréés et celle des Regional Centers exclus, publiées par l'USCIS ;
• l'état de la demande de projet I-956F ;
• le rapport annuel du Regional Center sur ses projets antérieurs, que les investisseurs reçoivent sous 30 jours ;
• les documents d'offre, avec les risques, conflits, litiges et frais ;
• l'enregistrement de l'intermédiaire auprès de l'USCIS et, si nécessaire, au titre du droit des valeurs mobilières.

Après avoir lu ces cinq sources, vous avez votre propre expérience du projet avant même d'investir. Le coût total de la procédure est détaillé dans l'article sur le coût global de l'EB-5, et les justificatifs que l'USCIS exige sur votre propre argent dans l'article sur l'origine des fonds.

L'essentiel

• Avec l'EB-5, la green card et le capital dépendent du même projet : pour la green card définitive, vous devez prouver que le capital est resté investi et que les emplois ont été créés.
• La loi impose des comptes séparés, un Fund Administrator indépendant ou un audit annuel, une information complète et le rapport annuel sur demande.
• Rendements garantis, visa promis et intermédiaires sans agrément : ce sont des signaux d'alerte cités par l'USCIS et la SEC eux-mêmes.
• Aucun droit contractuel au remboursement n'est permis ; le moment où le capital revient dépend du projet.
• L'agrément d'un Regional Center n'est pas une recommandation de l'USCIS et ne réduit pas votre risque.

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