EB-5 en la práctica: analiza el proyecto antes de arriesgar 800.000 $

Con el EB-5 asumes dos riesgos con una sola firma: el de tu dinero y el de tu green card. Los dos dependen del mismo proyecto. Quien lo analiza antes sabe dónde se mete.

Quien busca «experiencias con el EB-5» encuentra historias en los dos sentidos: familias que llegaron a Estados Unidos con su green card e inversores cuyo proyecto nunca se terminó. Las dos son ciertas. Pero dicen poco sobre cómo te irá a ti, porque en el EB-5 no decide la media, sino el proyecto concreto en el que inviertes.

Este artículo explica en qué se fija USCIS en un proyecto, qué derechos de protección te da la ley, qué señales de alarma señalan las propias autoridades y qué puedes esperar, siendo realista, de la devolución de tu capital.

1Dos riesgos con una sola firma: green card y dinero

En el EB-5, el capital tiene que estar en riesgo. Debe existir la posibilidad de perderlo y la oportunidad de ganar; una rentabilidad garantizada o un derecho contractual a la devolución lo convierten en algo que no cuenta como capital. La ley exige, por tanto, justo el riesgo del que un inversor prudente suele protegerse.

A eso se suma el riesgo para la green card. La primera green card del EB-5 es condicional y vale dos años. En los 90 días previos al segundo aniversario presentas el formulario I-829, en el que debes demostrar que invertiste el capital, que sigue invertido y que los diez puestos de trabajo se han creado o se están creando y estarán creados antes del tercer aniversario. Si el proyecto no alcanza esos puestos, tu green card definitiva corre peligro, aunque tú lo hayas hecho todo bien. Cómo funciona el proceso lo explicamos en el artículo sobre la green card condicional.

USCIS lo dice claramente: la aprobación de un Regional Center no es una recomendación de su actividad, no garantiza el cumplimiento de la normativa de valores y no reduce ni elimina ningún riesgo para el inversor. A 11 de mayo de 2026, USCIS tenía 567 Regional Centers aprobados. La cifra no dice nada de su calidad.

2Qué protecciones incluye la ley

La EB-5 Reform and Integrity Act de 2022 introdujo una serie de normas pensadas para protegerte como inversor. No sustituyen tu propio análisis, pero te dan derechos que conviene conocer y usar. La tabla de abajo los resume.

Dos de ellos resultan especialmente útiles en la práctica:

• La cuenta separada con fund administrator. Tu capital no puede ir a la caja general del promotor. Cada pago desde la cuenta del proyecto debe revisarlo y firmarlo una entidad independiente, que además debe informarte con regularidad de en qué banco está la cuenta y qué movimientos ha tenido. En lugar del fund administrator, el proyecto puede presentar una auditoría independiente anual, que también se entrega a los inversores.
• El informe anual a petición. Cada Regional Center presenta a USCIS un informe anual con el capital invertido, el avance de la obra, los puestos de trabajo directos y todas las comisiones. Si lo pides, debe darte una copia referida a tu proyecto en un plazo de 30 días. Preguntar antes de invertir si otros inversores ya han usado este derecho te dice mucho del proyecto.

Ante infracciones, USCIS puede imponer multas de hasta el 10 % del capital invertido por los inversores (que no pueden pagarse con ese capital), suspender temporalmente un Regional Center, excluir de forma permanente a los implicados o retirar la aprobación.

3Análisis del proyecto: las preguntas antes de firmar

Una oferta EB-5 a través de un Regional Center es una oferta de valores. Viene con su documentación: Private Placement Memorandum, contrato de sociedad de la entidad del proyecto, contrato de suscripción, plan de negocio y un informe sobre los puestos de trabajo. Las siguientes preguntas te guían por esos documentos.

3.1¿Está el proyecto presentado ante USCIS?

Un Regional Center debe presentar para cada oferta la solicitud de proyecto I-956F antes de que un inversor pueda presentar su petición I-526E. Pregunta si la solicitud está presentada o ya aprobada. Una aprobación vincula a USCIS en las peticiones posteriores de los inversores de esa misma oferta, salvo en caso de fraude, cambio sustancial, error en la decisión anterior o hechos nuevos que se hayan ocultado.

3.2¿Cuadran las cuentas de los puestos de trabajo?

A través de un Regional Center, hasta el 90 % de los puestos pueden ser indirectos, calculados con un modelo económico reconocido. En obras que duran menos de dos años, el máximo es del 75 %, y los puestos directos de construcción solo cuentan en proporción a su duración. Los puestos de futuros inquilinos solo pueden contarse con un método estadísticamente sólido y solo si no son simples traslados desde otro lugar. Por eso, pregunta: ¿cuántos puestos calcula el informe por inversor y cuánto margen queda si el proyecto sale más pequeño o se termina más tarde?

3.3¿De dónde sale el resto del dinero?

¿Se construye el proyecto solo con capital EB-5, o hay crédito bancario y fondos propios? ¿Qué parte pone el banco, cuánto dinero propio aporta el promotor y quién cobra primero si las cosas se ponen difíciles? La advertencia de USCIS y la SEC recomienda expresamente comprobar si el promotor tiene dinero propio en el proyecto.

3.4¿Quién gana con qué?

La documentación de la oferta debe revelar todas las comisiones, intereses y remuneraciones a intermediarios, y tu petición incluye una declaración firmada por ti al respecto. Comprueba quién pertenece a quién entre el Regional Center, la sociedad del proyecto y el promotor. Los conflictos de interés no están prohibidos, pero deben estar declarados.

3.5¿Qué está ya construido?

Un terreno con licencia de obra no es lo mismo que una idea con unos renders. La advertencia oficial recomienda verificar los datos por tu cuenta, por ejemplo con las licencias de obra del County. Si en los últimos diez años ha habido litigios o insolvencias de los participantes, deben figurar en la documentación.

3.6¿Cómo se devuelve el dinero?

A menudo la sociedad del proyecto presta el capital a la Job-Creating Entity; así lo describe también el ejemplo del Policy Manual de USCIS. Pregunta por el plazo, por el origen del reembolso (venta, refinanciación, ingresos corrientes) y por las reglas de reinversión si el proyecto devuelve el dinero antes de lo que permite tu green card. Más sobre esto a continuación.

4Señales de alarma que señalan las propias autoridades

USCIS y la SEC, el regulador bursátil, han publicado una advertencia conjunta para inversores sobre el EB-5, a la que USCIS remite en su lista de Regional Centers. Entre otras, menciona estas señales de alarma:

• Un visado o una green card prometidos. La inversión solo te da derecho a presentar una solicitud. Quien te garantiza el resultado promete algo que solo decide USCIS.
• Rentabilidades garantizadas o ausencia de riesgo. El capital EB-5 tiene que estar en riesgo. Una oferta sin riesgo o está mal descrita o no cumple los requisitos.
• Rentabilidades altas y constantes, siempre iguales sin importar la situación del mercado.
• Vendedores sin autorización. La aprobación como Regional Center no sustituye el registro que exige la normativa de valores para la comercialización.
• Sociedades entrelazadas de las mismas personas, sin que los conflictos de interés estén declarados y limitados.

Con estas señales encaja una frase de la ley: quien haya participado a sabiendas en un fraude o en declaraciones falsas deliberadas de un proyecto, también como inversor, puede quedar excluido del programa para siempre. La buena fe es, por tanto, tu protección no solo moral, sino también jurídica.

5Si el proyecto se tuerce

5.1Cambio sustancial

Si un proyecto cambia de forma sustancial, por ejemplo con una nueva ubicación o una actividad completamente distinta, puede verse afectada la base de tu petición. Para los proyectos aprobados, la ley permite a USCIS prever un procedimiento en el que el Regional Center obtiene la aprobación de un cambio en 30 días; los cambios aprobados se incorporan después a las peticiones en curso.

5.2Si desaparece el Regional Center o el proyecto

Si un Regional Center, una sociedad del proyecto o una Job-Creating Entity queda excluido del programa, tu petición o tu green card condicional siguen siendo válidas de momento, y USCIS debe notificártelo. Tienes entonces 180 días: la sociedad del proyecto puede unirse a otro Regional Center autorizado, o tú puedes invertir en otra sociedad de proyecto. Si se excluye la sociedad del proyecto, puedes unirte a otra e invertir solo lo necesario para los puestos que aún falten. Tu Priority Date se mantiene y los hijos no pierden su derecho por cumplir años. Quien participó a sabiendas en la irregularidad no recibe esta protección.

5.3Si el propio programa expira

La ley limita el programa de Regional Centers hasta el 30 de septiembre de 2027. Si expira, la ley protege las peticiones presentadas hasta el 30 de septiembre de 2026: USCIS debe seguir tramitándolas, no puede denegarlas por la expiración ni suspender los visados de quienes ya estén aprobados. Para las peticiones presentadas después, la ley no ofrece esta protección. No es motivo de pánico, pero sí un riesgo que debes conocer y tener en cuenta en el contrato. Más información en el artículo Regional Center o inversión directa.

6Devolución del capital: cuándo, cómo y si llega

La respuesta sincera a «¿Cuándo recupero mi dinero?» es esta: la ley prohíbe que nadie te prometa una fecha fija. El capital con derecho contractual a reembolso no cuenta. Sí se permite una opción de recompra que ejerce únicamente la sociedad del proyecto a su discreción. Y va unida a una regla que sorprende a muchos: si la sociedad ejerce esa opción antes de que hayas cumplido el periodo de mantenimiento y los demás requisitos, tu petición queda revocada.

Tres reglas marcan el marco:

• Al menos dos años. El capital debe quedar previsiblemente invertido al menos dos años, y en el I-829 tienes que demostrar que ha seguido invertido.
• Reinversión. Si la Job-Creating Entity devuelve el dinero antes, la sociedad del proyecto puede reinvertirlo para mantenerlo en riesgo, en cualquier lugar de EE. UU. Condiciones: el plan de negocio se ha ejecutado de buena fe sin cambios sustanciales, se han creado los puestos de todos los inversores, el préstamo original está devuelto y el dinero no va a inversiones pasivas como acciones o bonos.
• Beneficios sí, garantías no. Se permiten repartos de beneficios, también durante la green card condicional. Pero no pueden estar garantizados ni salir de tu inversión mínima.

Por eso, si el capital vuelve y cuándo depende del proyecto: del plazo del préstamo, de la venta o refinanciación del inmueble, de la solvencia del promotor. Vuelve en dólares, y el tipo de cambio con el euro será otro que el del momento de la transferencia.

En cambio, si la petición fracasa antes de que el dinero entre en el proyecto, puede devolvérsete desde la cuenta separada si las reglas del programa lo permiten. Algunas ofertas mantienen el capital hasta la aprobación en una cuenta de depósito en garantía (escrow), cuya liberación depende solo de la aprobación de la petición y del visado o el ajuste de estatus. Pregunta qué dice tu contrato para este caso.

7Lo que de verdad dicen las «experiencias»

Las valoraciones en internet, los testimonios en foros y las recomendaciones de intermediarios tienen algo en común: rara vez salen de la documentación. Para tu decisión cuentan otras fuentes:

• la lista de Regional Centers autorizados y la de excluidos en USCIS;
• el estado de la solicitud del proyecto I-956F;
• el informe anual del Regional Center sobre proyectos anteriores, que los inversores reciben en 30 días;
• la documentación de la oferta con riesgos, conflictos, litigios y comisiones;
• el registro del intermediario en USCIS y, cuando sea necesario, conforme a la normativa de valores.

Quien ha leído estas cinco fuentes tiene su propia experiencia con el proyecto antes de invertir. Lo que cuesta el proceso en total lo explicamos en el artículo sobre los costes totales del EB-5, y qué documentos pide USCIS sobre tu propio dinero, en el artículo sobre el origen de los fondos.

En resumen

• En el EB-5, la green card y el capital dependen del mismo proyecto: para la green card definitiva debes demostrar que el capital ha seguido invertido y que se han creado los puestos de trabajo.
• La ley exige cuentas separadas, un Fund Administrator independiente o una auditoría anual, información completa y el informe anual a petición.
• Las rentabilidades garantizadas, un visado prometido y los intermediarios sin autorización son señales de alarma que mencionan la propia USCIS y la SEC.
• No puede existir un derecho contractual al reembolso; cuándo vuelve el capital depende del proyecto.
• La autorización de un Regional Center no es una recomendación de USCIS ni reduce tu riesgo.

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