Section 8: perché negli USA gli investitori affittano a inquilini con sussidio

Quando si parla di "inquilini con sussidio", molti pensano a clienti difficili, affitti non pagati o problemi con il vicinato. Ma negli USA il sistema funziona in modo diverso, ed è molto interessante per chi investe.

Il cosiddetto programma Section 8 offre un sostegno all'affitto alle persone a basso reddito. Lo Stato paga la maggior parte dell'affitto direttamente al proprietario. Per te, come proprietario, significa:

• Pagamento sicuro dallo Stato, di solito puntuale a inizio mese

• Inquilini di lungo periodo, perché molti beneficiari restano per anni

• Affitti interessanti, spesso più alti del libero mercato nelle zone meno pregiate

• Basso rischio di sfitto, perché la domanda resta sempre alta

Soprattutto nei cosiddetti "mercati da cash flow" come Indiana, Ohio, Michigan o parte della Georgia, affittare a inquilini con sussidio è una vera dritta da insider.

Ciò che distingue gli investitori europei dai colleghi americani è la combinazione di:

• Visione di lungo periodo

• Finanziamento solido, senza leva

• Ristrutturazioni fatte in prima persona

• Ottimizzazione fiscale internazionale

Molti comprano le case in contanti, cioè senza mutuo. Spesso si tratta di importi tra 30.000 e 80.000 $ per immobile. Le case sono di solito in cattive condizioni, ma ben costruite. A volte provengono da pignoramenti o aste.

La ricetta del successo? Ristrutturare da sé o con squadre proprie. Finestre nuove, impianto elettrico nuovo, una mano di vernice, a volte una cucina nuova, ed ecco che la casa è "Section 8 ready".

Un investitore di Zurigo mi ha raccontato: "Due volte l'anno volo a Cleveland con mio cognato. Ristrutturiamo tre o quattro case. Per noi è come una vacanza, solo più redditizia."

I numeri parlano da soli. Facciamo un esempio:

• Prezzo d'acquisto: 40.000 USD

• Ristrutturazione: 20.000 USD

• Costo totale: 60.000 USD

• Affitto mensile: 1.000 USD (dallo Stato)

• Affitto annuo: 12.000 USD

• Costi correnti (assicurazione, tasse, manutenzione): 2.500 USD

Reddito netto: 9.500 USD l'anno
Rendimento sul capitale investito: 15,8 %

E tutto questo senza rischio di credito, senza sfitto e con pagamenti garantiti dallo Stato.

Questo tipo di investimento non fa per gli snob in completo di seersucker che vogliono un condo con pavimenti in marmo in Florida. È per imprenditori concreti, che sanno rimboccarsi le maniche o hanno le persone giuste.

Chi si aspetta che tutto vada da sé resterà deluso. Ma chi è pronto a confrontarsi con il diritto locativo americano, i costi di ristrutturazione e il mercato dell'edilizia sociale verrà ripagato.

I clienti di maggior successo in questo settore hanno tre cose in comune:

1. Non hanno paura di sporcarsi le mani.

2. Conoscono i loro numeri.

3. Hanno un buon team sul posto.

Certo, non è tutto oro quel che luccica. Ci sono anche delle insidie:

• Zone sbagliate: alcuni quartieri sono semplicemente da evitare. Un giro in macchina di giorno e di notte aiuta.

• Cattivi amministratori: il property manager decide il successo o il fallimento. Chi sceglie solo il più economico paga due volte.

• Poca esperienza con la Section 8: non tutti gli amministratori conoscono le pratiche, che sono parecchio burocratiche. Però, una volta sbrigate, tutto fila liscio.

• Pianificazione fiscale sbagliata: chi ha redditi negli USA deve pagarci anche le tasse, ma esistono modi legali per ottimizzarle.

Un punto decisivo che molti investitori europei sottovalutano: i redditi di fonte USA sono tassati negli USA, che tu ci viva o no. Chi incassa regolarmente affitti rientra nell'ambito dell'Internal Revenue Code, deve richiedere un codice fiscale USA (ITIN) e presentare ogni anno una dichiarazione dei redditi (Form 1040-NR o 1120, a seconda della struttura).

In pratica, spesso significa:

• Carico fiscale effettivo negli USA tra 10 e 15 %

• Credito d'imposta o esenzione nel Paese di residenza (in base alla convenzione contro la doppia imposizione)

• Nessun contributo previdenziale, perché non si tratta di un'attività lavorativa attiva

E non è tutto. Ci sono altri tre temi spesso trascurati, con conseguenze potenzialmente costose:

1. FIRPTA: la trappola della vendita per gli stranieri

Il Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) prevede che, quando un proprietario straniero vende un immobile, venga trattenuto forfettariamente il 15 % del prezzo di vendita, e a trattenerlo è l'acquirente, non il venditore!

Così, anche in una vendita piccola o in perdita, può restare bloccata una somma consistente. Esempio:

• Prezzo di vendita: 200.000 USD

• Ritenuta FIRPTA: 30.000 USD, indipendentemente dal guadagno!

Con la struttura giusta (per esempio una LLC fiscalmente trasparente, un trasferimento strutturato delle quote o una certificazione preventiva presso l'IRS) questa ritenuta si può evitare o ridurre.

2. L'imposta di successione USA: il killer silenzioso

Gli Stati Uniti applicano sui beni situati nel Paese (per esempio gli immobili) una imposta federale di successione (Estate Tax), anche quando il defunto è straniero. Lo shock arriva guardando le franchigie:

• Solo 60.000 USD di franchigia per i non residenti

• Tutto ciò che supera questa soglia può essere tassato fino al 40 %

Una semplice casa plurifamiliare da 180.000 USD da lasciare ai figli può così generare 48.000 USD di imposte.

La soluzione: non detenere mai immobili americani direttamente, ma tramite una società di capitali con sede fuori dagli USA. Ai fini fiscali questa è una persona non statunitense: così non si paga alcuna imposta di successione americana.

3. La struttura ideale: LLC + holding estera

La struttura più collaudata per gli investitori europei, per esempio una struttura blocker per immobili negli USA, si articola su due livelli:

1. LLC americana (per esempio in Texas, Indiana o Georgia)
   → tassazione trasparente a livello USA

2. Holding estera (per esempio una società di capitali europea o una fondazione del Liechtenstein)
   → proprietaria della LLC

Questa struttura ti offre questi vantaggi:

• Responsabilità pienamente limitata

• Nessuna ritenuta FIRPTA quando vendi la struttura

• Nessuna imposta di successione americana

• Tassazione trasparente negli USA con un carico fiscale effettivo del 10-15 %

• Possibilità di credito d'imposta o di esenzione nel Paese di residenza

In più garantisce asset protection, pianificazione successoria e una netta separazione tra patrimonio privato e aziendale.

Attenzione però: la struttura va impostata nel modo giusto, con numeri fiscali, contabilità, se serve un rappresentante fiscale ("withholding agent") e una valutazione fiscale adeguata da parte di consulenti negli USA e nel tuo Paese.

5. Niente contributi sociali, ma niente gestione in prima persona

Un vero vantaggio: con un'attività di locazione passiva negli USA non paghi contributi sociali, a differenza delle attività operative. La condizione: non devi agire personalmente come direttore lavori, agente immobiliare o amministratore, ma affidare questi compiti a terzi.

Chi interviene attivamente nella gestione rischia di essere considerato "self-employed", con i relativi obblighi contributivi.

La struttura fiscale in sintesi

Dal punto di vista fiscale gli immobili americani sono complessi, ma ben pianificabili. Le regole chiave:

• Mai comprare direttamente, sempre tramite una struttura

• Pensa per tempo alla tassazione su successione e vendita

• Niente rischi inutili: struttura tutto in modo professionale

Se ti interessa un investimento, ti aiutiamo volentieri a pianificarlo e realizzarlo. Ma come sempre: niente primi colloqui gratuiti.

Il momento per questo tipo di investimento è favorevole:

• Il dollaro è più debole rispetto all'euro, e questo rende i prezzi d'acquisto più interessanti

• In molti settori i tassi stanno di nuovo scendendo

• La domanda di alloggi accessibili è ai massimi storici

• Molti grandi investitori evitano l'edilizia sociale, e questo apre il mercato ai privati

Tradotto: poca concorrenza, tanto potenziale.

Nel 2019 un cliente di Monaco di Baviera ha comprato a Detroit cinque villette a schiera vuote in una strada dove il 60 % degli edifici era in rovina. La banca non aveva più voglia di occuparsene. Con 100.000 dollari si è preso l'intero isolato.

Ha investito altri 150.000 dollari nella ristrutturazione, ha affidato la gestione a un pastore del posto (che conosceva la comunità), ha fatto certificare le case per la Section 8 e le ha affittate tutte e cinque in due mesi.

Oggi lo Stato gli versa ogni mese circa 5.300 dollari di affitto. I costi correnti? Circa 1.000 dollari. Netto? 4.300 dollari al mese. Ogni anno fa ristrutturare e affittare un'altra unità.

Come dice lui: "Salvo un quartiere e in cambio mi faccio una pensione."

Gli immobili americani affittati a chi riceve sussidi sociali non sono un investimento glamour. Sono un modo concreto, onesto e spesso estremamente redditizio per costruire patrimonio, soprattutto per investitori europei che sanno rimboccarsi le maniche e sono pronti a conoscere un mercato nuovo.

Aiuti persone che hanno bisogno di una casa e in cambio ottieni entrate da affitto affidabili. È un investimento che non porta solo rendimento, ma ha anche un senso.

E diciamolo: chi oggi in Europa compra un appartamento da 250.000 euro e lo affitta a 800 euro senza spese avrà forse un'immagine migliore, ma di certo non un rendimento migliore. Trovi sempre nuovi articoli su tasse e investimenti negli USA nelle nostre Notizie, per esempio sulla tassazione delle case vacanza in Florida.

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